참여정부의 '뚝심' 5년만에 집값 제압

올해 주택시장 안정세 예상, 하지만 변수는 많아

참여정부의 막바지 뚝심이 부동산시장에서 위력을 발휘했다. 통상 연중 집값이 가장 많이 오르는 시기인 2월에 이어 3월 등 봄철 이사시즌에도 집값이 안정세를 보이고 있어 올 한해 집값이 안정국면에 접어들 것으로 전망된다.

봄철 이사시즌은 부동산시장 최대 성수기로 꼽히는 계절이다. 봄철 새학기와 결혼시즌을 맞아 그 어느때보다 집 등 부동산 거래가 가장 활발한 시기다.

집값 상승세만 보면 다른 기간을 밑돌 수도 있지만 거의 예외없이 봄철엔 집값이 상승세를 보이며, 아울러 분양물량도 이 시기에 집중하는 게 부동산 시장의 속성이다.

지난 2003년 10.29대책 이후 집값이 안정세를 보일 때도 2004년 봄철은 집값이 급등세를 보여 정부는 결국 주택거래신고제란 새로운 카드를 꺼내야 했다. 하지만 분양가 안정을 골자로 한 정부의 1월대책에 전국 집값은 뚜렷한 안정세를 보이고 있는 상황이다.

◆최근 5년새 봄철 집값 하락 처음

부동산 정보제공업체 닥터아파트의 최근 5년간 3월달의 집값 변동추이를 살펴보면 올 3월은 경기도를 제외한 모든 지역이 마이너스 변동률을 보였다.

노무현 정부가 들어선 2003년과 10.29대책이 위력을 발휘하기 시작한 2004년에도 봄철 집값은 어김없이 상승세를 보인 것과 비교할 때 이같은 하락세는 이변에 가까울 정도다.

특히 8.31대책 이후 재건축 대신 집값 견인의 '중원'자리를 차지한 대형 아파트의 약세가 눈에 띠는 부분이다. 주로 강남권에 위치한 이들 대형아파트는 탄탄한 수요와 희소가치로 인해 웬만한 악재를 만나지 않는 한 집값 하락세가 나타나지 않았다.

실제로 지난 2003년부터 2006년까지 서울, 신도시, 경기도 모두 40평대 이상 아파트 매매가는 단 한 번도 하락세로 돌아선 적이 없었다. 하지만 올 3월에는 서울의 경우 40평형대가 0.24%의 상승률을 나타냈을 뿐. 50평형대(-0.09%) , 60평형대이상(-0.08%)등 대형평형은 모두 약세를 보였다. 또 신도시는 40평형대도 -0.17%의 소폭 하락세를 보이며, 50평형대(-0.43%), 60평형대이상(-0.48%) 모두 비교적 큰 폭으로 떨어진 것으로 조사됐다.

이에 따라 올 중반 이후부터 주택시장은 뚜렷한 안정국면을 보일 것으로 예측된다. 10.29대책 이후인 지난 2004년 3월에는 서울시가 0.52%가 오른 것을 비롯, 신도시 0.36%, 경기도 0.27% 등 뚜렷한 오름세가 나타났지만 5월 이후에는 하락세로 돌아서며 연간 집값도 강남지역을 비롯한 대부분의 지역에서 하락세를 기록한 바 있다. 이에 따라 2004년은 지난 2002년 이후 유일하게 집값이 안정된 시기로 꼽힌다.

또 지난해에도 3월 집값은 서울이 5.05%, 신도시 4.44%가 각각 오르는 등 급등세를 보였으나 5월 이후 정부의 이른바 '버블세븐' 논란 이후 9월 고분양가 파동이 나타날때까지 뚜렷한 안정세로 돌아섰다.

하지만 올해는 봄철 집값도 안정세를 보인 만큼 5월 이후 집값은 더욱 안정화될 가능성이 높은 것으로 평가된다. 닥터아파트 관계자는 "국회 주택법 개정안의 통과로 분양가 상한제, 청약가점제 등이 실시됨에 따라 3사분기 전후까지는 고가아파트, 재건축 시장은 하락세를 유지될 것"이라고 분석했다.

◆부동산 불패 신화 여전, 저분양가 정책 일관성 만이 시장 안정시켜

하지만 올 한해의 안정세가 반드시 내년 이후 3~5년간의 중장기적인 주택시장 안정으로 이어질 것인지에 대한 부분에 대해서는 논란이 많다.

이는 무엇보다 IMF 환란 시기 동안 부동산시장 동향에 따라 "돈을 벌 수 있다"는 학습효과를 수요자들이 충분히 인지하고 있기 때문. 이는 최근 인천 송도국제도시에서 코오롱건설이 분양한 더프라우 오피스텔이 1000대1이 넘는 청약경쟁률을 기록하고, 또 인천 남동구 논현동 에코메트로 미계약분이 770대1의 경쟁률을 기록한 것에서 잘 알 수 있다.

즉 현재의 집값 하락세는 올 9월 이후 주변 시세보다 저렴한 분양주택이 나온다는 기대에 따른 것으로 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 이른바 '부동산 불패'개념이 사라지지는 않았다는 것이다.

또 올해 나타나고 있는 집값 안정세의 원인 중 하나는 정부 스스로도 인정했듯 '반시장적' 정책 때문이다. 이에 따라 정권이 바뀌고 특히 재건축 규제 등 위헌소지가 있는 부분에 대해 새로운 해석이 나오게 되면 언제든 집값이 급등할 여지는 안고 있다.

물론 여야간 정권교체가 일어난다하더라도 참여정부의 집값 안정 기조는 크게 바뀌지는 않을 전망. 하지만 재건축을 중심으로 '반시장적' 규제에 대한 저항이 일기 시작하면 시장의 위기도 새롭게 올 수 있다는 게 전문가들의 분석이다.

부동산써브 채훈식 리서치팀장은 "지난해 10월 집값의 오름세는 신도시 공급물량에 고분양가가 책정되면서 실수요자들이 절망하면서 기존주택을 매입한데서 시작됐다"라며 "정부가 1월대책에서 약속한 저분양가 주택 공급이 3년 이상 이뤄져야 집값 안정세가 뿌리를 내릴 것"이라고 말했다.