［부동산 시장 대전망］“전셋값 상승 1~3년 이어져…월세시대로”

임대주택 확대때까지 전세난 지속…수익률 5% 이상 땐 상가 등 투자 유망

최근 전세난으로 기존 주택시장의 매매 역시 늘어나고 있는 것에 대한 향후 전망에 대해서는 엇갈리는 모습을 보였다.

김 연구원은 신규 분양이 기존집 거래보다 우세할 것으로 봤고 양 실장은 “대출규제와 분양아파트 공급 과잉으로 시장의 기존 상품이 매력이 없는 만큼 기존 주택 매매는 감소할 것”이라고 예상했다.

김태섭 연구위원은 “거래량은 현재와 같이 지속될 것으로 보이지만 가격은 약간씩 상승하는 데 그칠 것으로 보인다”고 설명했다.

하지만 서울 재건축 아파트 가격 전망에 대해서는 한목소리로 ‘상승’을 예상했다.

함 센터장은 “당분간 가격 흐름이 견조할 것”이라며 “하지만 최근 재건축 가격 상승은 담보대출 규제 완화, 재건축 이주시기 집중, 청약시장 호황이 겹치면서 나타난 현상으로 장기적으로 과거 같은 급등을 기대하기에는 한계가 있다”고 강조했다.

김 연구위원의 경우 “규제 완화와 사업성 개선으로 재건축 사업 환경이 양호해졌다”면서 “본격 재건축 추진과 함께 하반기 상승세가 예상된다”고 밝혔다.

아울러 향후 주택시장을 위해 필요한 규제 완화나 정책에 대해서는 한목소리로 ‘세 부담 완화’를 꼽았다. 다만 박 연구위원은 청약과열이 지나친 만큼 진정시킬 수 있는 정책들을 요구해 눈길을 끌었다.

◇“전세가 상승은 1~3년 이어질 것”= 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전세가격의 상승 행진은 언제까지 계속될까. 부동산 전문가들은 적어도 1년 이상 길게는 향후 3년까지도 전셋값이 오를 것으로 예측했다.

먼저 고 원장은 “정부가 제시하고 있는 임대주택의 공급이 본격화될 때까지 한동안 지속될 가능성이 있다”고 예상했다.

조 교수는 ‘전세가격 통제 및 관리정책’이 나올 때까지, 박 위원은 향후 2~3년까지 전셋값 상승세가 지속될 것으로 전망했다.

이 팀장은 “수도권은 2017년 이후, 지방은 2016년 하반기부터 강세 현상이 수그러들 것으로 보인다”고 말했다.

또 김규정 위원은 “저금리 기조가 유지되는 가운데 월세 전환이 지속적으로 이뤄지면서 전세 물건 부족에 따른 구조적 전세가격 상승세가 유지될 것”이라고 설명했다.

김선미 연구원과 함 센터장은 향후 2년까지, 김태섭 위원은 내년 정도까지 전세가격 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

양 실장은 “앞으로 전셋값은 반전세 등의 영향으로 계속해서 더욱 상승할 가능성이 높다”고 예상했다.

전세난 해결을 위해 전문가들은 임대주택 공급 확대 등의 의견을 제시했다.

고 원장은 “정부 정책에 따라 장기 임대주택의 공급이 확대되고, 주택 구입을 미루고 있는 전세 수요층이 자가 주택의 구입을 통해 시장을 빠져나가는 경우 전세난이 해소될 것”이라고 전망했다.

조 교수는 전월세 상한제 등 전월세 관리를 통해, 박 위원은 공공임대주택 확충을 통해 전세난을 해결할 수 있을 것이라고 내다봤다.

이 팀장은 “전세를 주는 임대인에 대한 금융 및 세제 혜택을 부여하고 공급 물량을 늘리면 전세난이 해결될 것”이라고 주장했다.

김규정 위원은 “지속적 임대주택 공급 확대 방안의 실현으로 월세시장의 연착륙과 월세안정 추진, 저리금융 지원과 세제 지원을 통한 내집 마련 지원 등이 이뤄져야 한다”고 강조했다.

김 연구원과 함 센터장은 전세난 해결을 위해 기업형 임대주택 활성화와 세제 감면 등의 인센티브가 필요하다고 밝혔다. 양 실장은 공급 물량을 늘려야 전세난이 해결된다고 거듭 강조했다.

최근 전세를 대체하고 있는 월세시장에 대해 대부분의 전문가는 국내 임대시장을 대표하는 형태로 자리잡을 것이라고 낙관했다.

고 원장은 저금리 기조가 유지되고 있는 동안 월세에 대한 수요는 지속될 것으로 전망했다.

조 교수도 월세 전환이 계속될 것으로 예상했다. 박 위원은 반전세가 대세를 이룰 것으로 전망했고, 이 팀장도 1%대 저금리가 지속되면서 전세는 소멸하고 월세가 대세인 시대로 전환될 것이라고 주장했다.

김규정 위원과 김 연구원도 월세의 비중 증가 추세는 지속될 것이라고 입을 모았다.

함 센터장은 “앞으로 보증부 월세를 중심으로 월세화가 더 진행될 가능성이 농후하다”고 말했다.

양 실장은 “월세시장은 성장해 나아갈 것이다. 저금리가 지속되면 앞으로 임대주택은 대부분 월세시장으로 바뀔 것”이라고 예측했다.

늘었다가 줄어드는 현상을 반복하고 있는 미분양 주택에 대한 전문가들의 의견은 총론에서는 같으면서도 각론에서는 조금씩 상이했다.

고 원장은 적정 미분양 주택 수준으로 유지될 것으로 기대했다.

하지만 조 교수와 박 위원은 미분양 주택의 증가를 예상했다. 박 위원은 “미분양은 조금 늘어날 것이다. 다만 연말까지 분양이 워낙 많기 때문에 시장침체 때문이 아니라 분양 과다에 따른 일시적 현상일 뿐”이라고 해석했다.

이 팀장은 “상반기 전세난과 청약시장 제도 개편으로 실수요자의 적극적인 분양시장 참여로 미분양 주택이 감소했다. 그러나 향후 실수요자가 어느 정도 입주하게 된다면 시장의 열기도 주춤할 것으로 보인다”고 밝혔다.

김규정 위원은 “현재까지는 미분양 부담이 크지 않지만 공급 증가에 따라 청약 직후 미분양이 다소 늘어날 수 있다”고 경계했다.

김 연구원은 월별 신규분양이 집중될 때 미분양의 변동이 발생할 가능성이 높다고 봤다.

함 센터장은 “올해에는 2000년 이후 최대 분양물량으로 미분양이 다소 증가할 수도 있다”고 설명했다.

양 실장은 “지난해부터 수도권에 물량 폭탄이 터진 만큼 주택을 모두 해소하기는 어려워 미분양은 지속될 수밖에 없다. 게다가 하반기에도 분양 물량이 많아 앞으로 미분양 주택은 더욱 늘어날 것”이라고 전망했다.

◇수익형 부동산 시장 인기도 지속 = 저금리 기조로 인한 수익형 부동산의 인기는 계속될 것으로 보인다.

고 원장과 이 팀장은 “금리인상 및 금융시장의 안정적 성장이 확보되기 전까지는 수익형 부동산에 대한 관심이 지속될 것”이라고 내다봤다.

조 교수도 목 좋은 일부 수익형 부동산은 계속 각광 받을 것이라고 밝혔다.

박 위원은 “당분간 수익형 부동산은 계속 늘어날 것이다. 하지만 금리가 올라가면 둔화될 수 있다”고 전망했다.

김규정 위원은 “임대 수입에 기초한 수익형 부동산 투자는 꾸준히 관심을 끌 전망이다. 단 상품별로는 투자성이나 선호도가 엇갈릴 수 있다. 또한 공급이 늘고 가격이 오른 상가 점포 분양, 오피스텔 분양 등의 투자성은 점차 둔화될 우려가 있음을 염두에 두고 접근해야 한다”고 강조했다.

함 센터장과 양 실장은 수익률과 지역수급 여건에 따라 상품이 양극화될 수 있다고 입을 모았다.

수익형 부동산의 유망 투자처로는 상가가 대표적 상품으로 꼽혔다. 아울러 수익형 부동산의 적절한 수익률은 5% 이상으로 전문가들은 설정했다.

마지막으로 전문가들은 투자자나 정부 정책 입안자들에 대해 각자의 소신을 전했다.

고 원장은 “과거 장기 침체를 감안할 때 다소의 시장 변동성 가능성이 있으나 이에 대해 적극적인 대응보다는 시장의 반응을 주시하는 것이 바람직하다”고 제언했다.

조 교수는 경기부양형 주택부동산 정책을 과감히 버려야 한다고 강조하기도 했다.

또 박 위원은 “지금 저소득층이 월세 때문에 주거비 고통이 심한 만큼 이에 대한 주거비 보조, 주거복지 쪽으로 정책을 더 만들어야 한다”고 주장했다.

이 팀장은 정책 입안자에게 “정부 차원에서 중장기 주택수급 방안을 세워 물량 조절을 할 필요가 있다”고 설명했다.

김규정 위원은 “투자자는 금리 변동에 대비해야 하기 때문에 무리한 투자를 자제해야 한다”고 조언했다. 이어 “정부는 임대주택 공급 확대 및 주거지원 강화, 월세 연착륙을 위한 방안이 부족하다”며 “단계별 주거 상향 지원 제도와 정책이 보강돼야 한다”고 덧붙였다.

함 센터장은 “임차시장 불안에 대비한 임대주택 재고 확보 및 내년 담보대출 강화로 내집 마련 문턱이 높아진 실수요자의 자가이전 수요를 위한 공유형 모기지 같은 유형의 정책대출 상품을 개발할 필요가 있다”고 목소리를 높였다.

양 실장은 “분양 허가나 주택 공급 등의 통합관리 시스템이 필요하다”고 주장했다.