[2015 부동산시장 전망]청약문턱 낮춘 수도권 ‘북적’…공급물량 많은 지방 ‘한적’

분양시장, 예치금 납입기간 줄고 다주택자 감점제 없애…올해 영남권 열기 내년 식을듯

올해 분양시장은 최근 몇 년 새 최대 호황을 누렸다고 해도 과언이 아닐 정도로 분위기가 좋았다.

건설사들도 묵혀놨던 물량을 풀고 정부의 정책도 지원 사격에 나서며 연말까지 시장에 훈풍이 이어지고 있다.

전문가들은 2015년 아파트 분양시장도 7.24, 9.1 등 청약제도 간소화 정책 등의 영향에 힘입어 인기가 지속될 것으로 예상하고 있다.

9.1대책 이후 수요자들의 심리지수가 상당히 개선되고 있고 저금리 기조의 영향으로 미분양 감소와 투자 수요의 시장 진입이 이뤄지고 있다. 하지만 지방 분양시장은 건설사 밀어내기 공급에 따른 물량 부담감과 2015년 예정돼 있는 24만여 가구의 입주물량으로 하반기 이후 청약수요가 다소 약화될 가능성은 존재한다.

◇2015년 분양시장 청약 기대감 상승=2014년 분양물량은(예정물량 포함) 34만2358가구가 공급돼 지난해(28만2943가구) 대비 21% 증가할 것으로 예상된다. 수도권은 전년 대비 4.4% 늘었고 지방은 34.1% 증가했다. 이는 2003년 35만6362가구 이후 11년 만에 최대 물량이다. 분양시장이 장기간의 침체기에서 빠져나올 수 있었던 것은 정부의 규제 완화와 금리인하 등 부동산 호재 때문이다. 정부 정책 변화를 통해 수요자들의 구매심리가 상승했고 투자수요 또한 분양시장으로 돌아와 회복 조짐을 보이며 건설사들이 그동안 미뤄 왔던 사업장을 쏟아내는 분위기다.

지역별로 수도권에서는 13만507가구가 공급됐다. 서울은 전년 대비 15.6%(6173가구) 감소한 3만3387가구 분양되고 경기도는 전년 대비 19.2%(1만4304가구) 증가한 8만8843가구, 인천은 23.9%(2605가구) 감소한 8277가구 공급된다. 지방은 총 21만1851가구 중 경남(3만3158가구), 부산(3만1794가구) 지역의 물량이 풍부했다. 2014년 하반기는 겨울 ‘비수기’라는 말이 무색할 정도로 분양 시장의 열기가 지속됐다.

때문에 청약 열기 역시 뜨거웠다. 올해 전국 청약경쟁률은 6.06대 1로 2013년 2.84대1 대비 두 배 이상 상승했으며 수도권과 지방 모두 분양성적이 개선됐다. 특히 부산 13.82대 1, 광주 12.7대 1, 대구 10.73대 1 등 지방 분양시장이 청약시장을 견인하며 분위기를 뜨겁게 달궜다.

수도권의 경우 신도시와 택지지구 공급 중단과 수도권 1순위 청약자격 단축(2015년 3월 예정)을 앞두고 ‘위례자이’ 140.34대 1, ‘세곡2지구6단지’ 85.60대 1, ‘래미안서초에스티지’ 72.98대 1 등 위례신도시, 택지지구, 강남재건축 단지를 중심으로 청약성적이 우수했다. 지방은 부산 ‘래미안장전’ 146.2대 1의 경쟁률을 기록하며 2014년 가장 높은 청약경쟁률을 나타냈으며 대구 ‘브라운스톤범어’ 141.95대 1로 그 뒤를 이었다. 다만 호조세인 분양시장에서도 청약경쟁률은 지역별로 큰 격차를 보이며 양극화 현상이 심화되고 있다.

◇2015년 청약제도 개편에 따른 ‘청약기회 확대’=2015년 3월부터는 수도권 1순위 청약 기간이 현행 2년에서 1년으로 완화된다. 기존 수도권에서 1순위 청약자가 되기 위해서는 예치기간 2년, 혹은 24회 이상 청약예치금을 불입해야 한다. 하지만 예치기간이 1년, 12회 이상 납입으로 단축되면서 1순위 구좌가 기하급수적으로 증가하게 됐다. 실제 내년 3월에는 1순위 구좌가 1000만 구좌를 넘을 것으로 예상된다. 수도권 외 지역은 현행대로 ‘6개월 가입, 6회 납입’ 조건이 유지된다.

입주자 선정 절차도 간소화된다. 국민주택 청약의 경우 현재는 통장 순위 외에 △무주택 기간 △청약통장 저축액 또는 납입 횟수 △부양가족 등의 요건에 따라 총 13개 단계에 걸쳐 입주자를 선정하지만 앞으로는 3단계로 단순화된다. 전용 85m² 이하 민영주택도 5단계에서 3단계로 줄어든다. 1∼3순위자 모두 추첨으로 선정하는 85m² 초과 민영주택 역시 3단계에서 2단계로 절차가 간소화된다.

유주택자에게도 청약기회를 늘리기 위해 2주택 이상 보유자에 대한 감점제를 폐지하며 청약저축·예금·부금·청약종합저축 등 4종류의 청약 통장은 2015년 7월부터 청약종합저축으로 일원화될 예정이다.

1순위 청약기간 완화와 입주자 선정 절차 간소화 등 정부 정책 변화로 예비 청약자들의 청약기회는 늘어날 전망이다. 하지만 청약시장 문턱이 낮아지면서 대기수요가 높은 지역의 청약경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다.

2015년에는 강남4구를 중심으로 서울지역 재개발ㆍ재건축 멸실 물량 5만8000여 가구의 이주가 발생할 것으로 추정되고 수요자들의 관심은 9.1대책에 따른 청약제도 간소화의 장점이 큰 신규 아파트시장에 몰리고 있다. 이에 수도권 지역의 분양수요는 늘어날 것으로 보이며 공급 또한 꾸준할 것으로 예상된다.

김은진 부동산114 팀장은 “시세 차익에 대한 기대심리가 과거보다 낮아지면서 감가상각에서 불리한 노후주택보다는 전용률, 주거편의, 정주환경이 쾌적한 새 아파트 선호가 강할 것”이라며 “반면 지방의 경우 금융위기 이후 공급부족으로 물량을 쏟아냈던 것이 지역주택시장에 부담감으로 작용해 2014년 대비 감소세를 보일 것”이라고 분석했다.