확 풀린 규제에 재개발·재건축 시장 ‘방긋’

정부의 규제완화 시그널과 사업환경 개선에 대한 기대감으로 재건축·재개발 시장이 강남3구 재건축 아파트를 중심으로 오름세를 보이고 있다. 정부의 계속된 경기 부양 시그널에 부동산 시장에서는 집값이 떨어지지는 않을 것이라는 심리적인 지지대가 형성된 것이다.

재건축 시장은 서울 아파트 시장의 바로미터 역할을 하고 있다. 박근혜 정부 출범 이후 등락을 반복하던 서울 재건축 아파트시장이 부동산규제 완화대책에 힘입어 2014년 3분기 동안 2.19%의 상승률을 나타냈다. 강남3구 재건축 아파트가 2.41% 상승하며 서울 재건축 시장을 이끌었다.

향후 재건축 사업환경 개선 가능성과 반포동 아크로리버파크와 서초동 래미안 서초에스티지 같은 강남권 재건축 아파트의 분양흥행이 투자자들의 관심을 재건축 시장으로 이끌어 냈다. △강남(2.75%) △서초구(2.18%) △송파(1.82%) 순으로 재건축 아파트값이 크게 올랐다.

개별 단지별로 살펴보면 강남구 대치동 선경1차(기본계획)가 안전진단 기준완화의 수혜를 받으며 3분기 동안 5000만원~1억원 가량 올랐고 압구정동 신현대(안전진단)도 급매물이 소화되고 매도인들이 매물을 회수함에 면적별로 6000만원~1억2500만원 가량 오른 가격에 시세가 형성됐다. 서초구 반포동 주공1단지(조합설립인가)와 삼호가든 3,4차(사업시행인가)는 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크의 분양 열풍에 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 투자자들이 급매물 위주로 관심을 보이고 반면 매도자들이 매물회수에 나서면서 5500만원~6500만원 가량 올랐다. 또 내년 초 이주를 목표로 사업 진행속도를 높이고 있는 한신18차(사업시행인가)도 3분기 동안 4000만원 정도 가격이 상승했다.

강남3구 가운데 오름폭이 가장 적은 송파구는 장미1,2차(기본계획)가 안전진단 기준 완화에 대한 기대감에 2500만원~6000만원 가량 올랐다. 송파구의 대표적인 재건축 단지인 잠실주공5단지(조합설립인가)와 가락시영(사업시행인가)은 단기 호가상승에 부담을 느낀 매수자들이 9월들어 관망세로 돌아서자 7월~8월에 오른 가격이 재조정되며 3분기 동안 1000만원~3000만원 가량 상승하는데 그쳤다.

또한 6.4 지방자치단체장 선거를 앞두고 개발 기대감에 오름세를 보였던 재개발 시장은 선거 후 반락했으나 금융규제를 완화하는 7.24 대책 발표 이후 재상승하고 있다. 최경환 경제팀 출범 이후 공공관리제 적용완화와 임대주택 의무건설비율을 완화, 기부채납비율 축소 등 재개발 사업 수익성에 직접 영향을 줄 수 있는 부동산 활성화 대책이 연이어 발표되자 향후 사업개선에 대한 기대감이 반영되며 7월 이후 재개발 지분가격이 상승한 것이다.

부동산114가 뉴타운·재개발구역에 출시된 매물을 기준으로 산정한 서울 재개발구역 지분가격은 3분기 기준 3.3㎡당 2444만원으로 2분기 대비 139만원 하락했다. 6.4 지방선거이전 개발 공약 기대감에 오른 재개발 지분가격은 선거 이후 3.3㎡당 2319만원까지 떨어졌다. 하지만 7.24대책에 이은 9.1대책에 공공관리제 선택적용, 임대주택 의무건설비율 완화 등 재개발 사업 지원책이 발표되자 7월부터 재개발 구역 지분가격은 다시 오름세를 이어가고 있다. 다만 매도자들은 규제완화의 효과와 경기회복에 대한 기대감에 가격을 올려 매물을 내놓고 있지만 투자자들은 재개발 시장보다는 재건축 시장에 더 관심을 두고 있어 거래는 많지 않다. 또 박원순 서울시장에서 추진하고 있는 출구전략이 막바지에 달하고 있고 개발보다는 정비 및 개량, 보전에 우선가치를 두고 있는 박시장이 재선되면서 투자를 망설이는 분위기가 크다.

현재 공공관리제 시범구역으로 지정되어 있는 용산구 한남4구역(추진위)이 공공관리제 적용 완화 가능성에 대한 기대감으로 종전 3.3㎡당 3323만원에서 3589만원으로 266만원 올랐다. 시공사와 법정공방에서 조합이 승소하며 사업의 속도를 높이고 있는 봉천4-1-2구역(조합설립인가)도 63만원 올라 3.3㎡당 1418만원의 지분가격 시세를 형성했다. 이외 서대문구 북아현제2구역(사업시행인가)과 홍제1구역(조합설립인가), 동대문구 이문4재정비촉진구역(사업시행인가)이 사업 진행에 속도를 냄에 따라 지분가격이 전 분기 대비 250만원~400만원 올랐다.

서성권 부동산114 연구원은 “정부는 7.24, 9.1 대책을 통해 부동산 시장 활성화를 도모하고 있지만 서울시와 의견차이를 보이고 있어 실제 법 적용에는 난항이 예상된다”면서 “향후 국토부와 서울시가 맞닥뜨리고 있는 갈등을 어떻게 봉합할 지 귀추가 주목된다”고 설명했다.