하반기 상업용부동산 키워드 ‘글로벌 금리인상’…강남 포화에 종로·여의도 수혜

“하반기 ‘태풍의 눈’은 금리 인상”
우크라이나 사태發 원자잿값 폭등
인테리어·물류센터 등 부담 심화

▲올해 하반기 상업용 부동산 시장의 주요 변수는 글로벌 금리 인상이 될 것으로 보인다. 서울 강남구 일대 오피스 전경. (이동욱 기자 toto@)

올해 하반기 상업용 부동산 시장의 주요 변수는 글로벌 금리 인상이 될 것으로 보인다. 서울 주요 지역 상업용 부동산 임대료가 오르면서 강남에서 빈 오피스를 찾지 못한 기업들이 여의도·마포권역(YBD)이나 시청·종로·광화문 등 도심권역(CBD)으로 눈을 돌리고 있다.

5일 상업용 부동산 데이터 전문 업체 알스퀘어는 ‘하반기 상업용 부동산 5대 키워드’를 선정해 발표했다.

5대 키워드는 △글로벌 금리 인상 영향 본격화 △강남 떠나는 기업, 여의도∙도심 반사이익 △살아나는 리테일 △칼바람 부는 프롭테크, 실적따라 희비 △원자재값 폭등에 인테리어·물류센터 고사 위기 등이다.

금리 인상은 상업용 부동산 임대료를 자극한다. 인플레이션(물가 상승)과 대출 이자 증가는 임차인에게 전가되며 임대료 인상으로 이어진다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 주요 업무지역인 CBD와 강남권역(GBD), YBD의 오피스 임대료(3층 이상)는 전년 대비 각각 1.1%, 0.4%, 2.0% 올랐다. 광화문(9.4%), 논현역(10.1%), 뚝섬(11.4%) 등 주요 상권 임대료(중대형 상가)도 같은 기간 10% 안팎 상승했다.

강남 오피스 포화로 도심·여의도로 이동하는 기업이 늘면서 이 지역과 서울 외곽 지역의 수혜가 예상된다. 알스퀘어 관계자는 “강남의 경우 스타트업과 주요 기업이 여전히 가장 선호하는 업무 지역”이라며 “최근 한 시중은행 계열 금융회사와 명품 브랜드는 강남에 오피스를 구하지 못해 다른 지역으로 이전한 사례도 있다”고 말했다.

프롭테크 업계도 글로벌 경기 둔화의 ‘직격탄’을 맞고 있다. 투자 유치 실패는 물론 기업가치가 대폭 하향 조정되면서 예정됐던 기업공개(IPO)의 문턱을 넘지 못하는 기업도 속출하고 있다. 향후 비즈니스 모델을 발전시킬 수 있는 기업들은 더욱 성장할 수 있지만, 그렇지 않은 기업들은 고꾸라질 가능성이 크다.

러시아-우크라이나 전쟁과 글로벌 공급망 회복 지연으로 원자재 가격이 폭등하고 있다. 해외 원자재를 수입하는 건설업체 수익성이 악화하고 있고, 이런 분위기가 이어지면 도산하는 곳도 나올 것이란 우려가 커지고 있다.

가장 타격이 큰 곳은 인테리어 업계다. 하도급 업체 등 공사비 상승을 전가할 수 없는 인테리어 전문 기업들은 고사 위기에 몰렸다. 유리와 철 등 주요 원자재 수요를 공급이 따라가기 어려운 상황이며 산업 전반이 부정적인 영향을 받고 있다.

물류센터 시장도 수익성 악화로 개발 사업이 지연되고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “금리와 건축비의 가파른 상승으로 수익성 예측이 달라지며 시공사의 공사비 증액 요구 등 건설 차질이 속출하고 있다”고 했다.

코로나19 팬데믹으로 어려움을 겪은 리테일 시장은 선명한 회복세다. 온라인과 연계해 소비자 체험을 확대하려는 이커머스 기업들의 오프라인 매장 수요가 늘고 있는 데다 억눌렸던 여행 욕구가 폭발하면서 호텔 시장도 여름 성수기부터 회복할 것으로 전망된다.