수익형부동산, 입주일이 수익률 좌우한다

오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 투자에서는 시세차익보다 매달 그리고 매년 투자금액 대비 돌아오는 수익. 즉 수익률이 얼마가 되는지가 가장 중요하다.

전문가들은 수익형 상품 수익률은 공실, 분양가, 임대료 등에 따라 수익률이 달라지지만 언제 투자를 시작하느냐 즉 언제부터 수익 회수가 가능하냐에 따라서도 수익률이 달라진다고 조언하고 있다.

예를 들어 보증금 2000만원에 월 75만원을 받을 수 있는 수익형 부동산을 2억원에 2013년 12월에 매입했다고 가정할 경우 해당 수익형 부동산 입주가 2014년 1월일 경우에는 내년부터 년 5%의 수익률을 받을 수 있다.

하지만 입주일이 같은 해 9월 일 경우에는 그 해 수익률은 1.6% 불과하다. 그리고 입주일이 더 늦어질수록 투자금액 대비 회수할 수 있는 수익률은 더 떨어질 수밖에 없다.

리얼투데이 양지영 팀장은 “아파트 투자는 임대수익이 아닌 시세차익을 기대하는 상품이기 때문에 투자 기준에서 입주일이 큰 영향을 받지 않는다”면서 “하지만 수익형 부동산은 투자시기 대비 입주일에 따라 수익률이 달라지기 때문에 수익 회수 가능 시기 즉 입주시기가 매우 중요하다”고 말했다.

이런 조건에 맞는 단지내 상가와 오피스텔을 찾아보면 우선 최근 분양에 돌입한 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가는 연면적 2만5506.98㎡ 1개 동 1~2층 총 208개 점포로 구성되어 있는 대규모의 스트리트형 단지 내 상가다. 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가는 배후수요만 7만 가구인데다가 서울 도심에 위치한다. 왕십리뉴타운 2구역 직접 고정수요 1148가구와 1구역 1702가구, 3구역 약 2529가구로 총 5379가구가 예정되어 있다. 또 인근 대규모 단지 등 고정수요를 더하면 약 7000여 가구의 고정수요를 확보한다. 1,2,3구역 중 가장 먼저 입점되며 입주 또한 2014년 2월로 수익회수가 빨라 상가 투자자들에게 큰 관심 대상이 되고 있다.

은평뉴타운 내 초입에 위치한 ‘아이파크 포레스트가든’ 상가도 오는 11월 아이파크 포레스트게이트 오피스텔 입주를 시작한다. 서울 은평뉴타운에서도 1만6000여 가구의 배후수요를 확보한다. 주변에는 고양 삼송지구, 고양 원흥지구, 고양 지축지구 등이 은평뉴타운과 경계상에 있어 사실상 배후수요가 넓다. 오피스텔 814실의 고정수요와 상가 인근에는 가톨릭대 제9성모병원(약 800병상)과 소방행정타운(4만8169㎡)이 들어설 계획이며 2.8~4.4m의 높은 층고를 이용해 노출성 및 쾌적성을 극대화한 것이 특징이다.

대우건설은 인천 남동구 논현동 ‘논현 2차 푸르지오 시티’ 내 상가도 분양 중이다. ‘푸르지오 시티’의 771실 대단지 입주민을 고정고객으로 확보했을 뿐 아니라 광역적인 배후수요를 누릴 수 있다. 특히 6000여 업체가 입주하고 있는 남동산업단지의 중심에 위치하고 있어 약 8만여 상근인구를 상권 배후수요로 흡수해 투자가치가 뛰어나다. 12월 입주 예정이다.

오피스텔의 경우 효성이 경기 화성시 병점동에서 ‘병점역 효성인텔리안 원더시티’를 분양하고 있다. 지하 2층~지상 12층 7개동 규모로 아파트 231가구(전용 84㎡)와 오피스텔 604실(전용 25~59㎡)로 구성된다. 시행사는 한국토지신탁이며 효성이 시공을 맡았다. 입주는 오는 12월 예정이다.

한국토지신탁도 광교신도시에서 ‘광교 코아루S’ 오피스텔을 분양 중이다. 지상 15층 건물에 총 250실(전용 24~43㎡)로 구성됐다. 신분당선 연장선 경기도청역을 걸어서 이용할 수 있다. 단지 맞은 편에 약 3000여명이 상주하고 있는 광교테크노밸리를 비롯해, 인근에 행정타운·에듀타운·첨단제약단지·CJ통합R&D센터 등의 기업체 및 관공서가 이전할 예정에 있어 배후수요만 약 3만5000여명에 이를 것으로 예상된다. 내년 1월에 입주예정이다.