[일문일답]안철수 측 “수도권 공공임대주택 용적률 상향 필요하다”

안철수 무소속 대선후보 캠프 경제민주화포럼의 전강수 대구카톨릭대 교수는 25일 “서울에 공공택지가 부족한 건 사실이다. 용적률을 향상시키는 등 특단의 조치가 필요하다”고 말했다.

전 교수는 이날 오전 서울 종로구 공평동 캠프에서 안 후보의 경제정책을 총괄하는 장하성 고려대 교수, 경제민주화포럼을 총괄하는 전성인 홍익대 교수와 ‘가계부채·하우스 푸어 대책 및 주거복지 정책’을 발표하며 이 같이 밝혔다.

그는 현 정부에서 실시하고 있는 보금자리 분양주택을 중단하는 대신 주거 약자의 주거안전성을 제고하기 위해 2018년까지 공공임대주택 거주가구 비율을 10%로 높이겠다고 약속했다.

그는 ‘실질적으로 수도권에 주택난이 심한데 공공택지를 확보 할 수 있는 여력이 있느냐’는 질문에 “참여정부 이전까지는 공공택지가 남아돌았는데 참여정부 들어서면서 많이 짓다보니 부족해졌다”며 “가능한 많이 확보해야 하는데, 도심에서는 용적률 향상 같은 특단의 대책이 필요할 것 같다”고 답했다.

이에 대해 장하성 고려대 교수는 “용적률을 말한 것은 적절하지 않았다. 주택 정책 전체의 문제고, 지금 뉴타운 같은 기존의 도시 내에 있는 서민 중산층의 거주를 몰아내는 형태의 정책을 하지 않으면 상당부분의 수요를 충족할 수 있을 것이라고 생각한다”고 말했다.

다음은 일문일답.

-2조원의 펀드를 만든다고 했는데, 금융기관이 상당히 많이 부담해야 될 것 같다. 또 공공임대주택을 늘리는 것은 좋은데 지금도 그 사업 때문에 정부나 지방단체가 재정난을 호소하고 있다. 대안은 있나

▲전성인=‘진심 새 출발 펀드’를 조성하는 것은 정부가 대는 것이 아니라 금융기관과 정부가 공동 출자한다. 왜 금융기관이 들어가느냐 하면 우리나라 금융기관의 과거 대출 관행이 차입자, 차주의 상환능력을 심사하지 않은 채 대출을 해서 공정한 대출이 이루어지지 못한 면이 있다. 외국 경우에 공정 대출법이나 이런 것들이 제정돼서 차주의 상환능력을 심사하지 않은 경우에 제한을 가하고 있다. 우리나라도 대부업 법에 보면 과잉 대부 금지 이런 조항이 있어서 이미 법의 취지는 이를 반영하고 있지만 기존의 과거의 관행이 시정되지는 않았다. 원칙 1에 따라 채권자와 채무자의 공평한 손실 분담을 이런 식으로 했다. 이게 부담이라고 생각할 수 있지만 반대로 생각하면 이런 저희의 파산자들의 대책이 없었을 때 금융기관들 어떻게 될 건가. 그렇게 생각하면 공동출자 해서 이런 분들이 재기할 수 있게 돕는 것이 금융기관에도 장기적으로 이익이다.

▲전강수=공공임대주택 때문에 자금의 어려움을 겪고 있는 것은 건설에 치중해서 그랬다. 다양한 방식으로 매입임대를 한다든지 혹은 계약임대를 한다든지 하는 방식으로 해서 재정 투입이 최소화 되면서 임대주택 공급을 늘릴 수 있는 방안을 모색하겠다. 보금자리 분양주택을 중단하기 때문에 거기서 확보되는 것도 있다고 생각한다.

-실질적으로 수도권에 주택이 몰려있는데, 수도권에 공공택지를 확보 할 수 있는지 검토 했는지. 또 주택임차인 보호에서 우선 변제제도에 대해서는, 제가 만약에 서울 시내의 한 아파트에 전세 입주를 했는데 그 전에 집주인이 주택담보대출을 이미 받아서 사용하고 있고, 만일 집주인이 부채상환을 못해서 넘어가면 그런 경우 확정일자를 먼저 받지 않으면 후순위 채권자가 된다. 그 문제도 해결이 되는 방향으로 가는 것인지.

▲전성인=후자 먼저 답변 드리고 다음에 토지임대부주택에 대해 말씀 드리겠다. 여기서 말하는 우선변제제도는 사실은 면제자산이다. 면제자산은 파산이라는 것이 기존의 물적 자산을 정리해서 얻어진 재원을 채권자들에게 나누어주는 제도다. 나누기 직전에 제일 먼저 빼내는 것이다. ‘채권자에게 가지 않고 채무자가 재활을 위해서 써라’는 것이 면제 자산이다. 현재 소액 임차보증금의 경우 지방마다 다르지만 서울 같은 경우에는 임차보증금이 7500만원 이하인 경우에 2500만원까지는 최우선 변제를 해준다. 이것은 임차가 들어간 것만 입증이 되면 순위와 상관없다. 지금도 7500만원을 넘는 보증금은 그 제도가 보증이 안 된다. 아까 말씀하신 그 사례는 이미 담보가 설정된 집에 후순위가 되는데 그런 것에 관한 문제는 여기서는 해결이 안 된다. 주거권 보장을 어떻게 할 거냐 하는 것은 추가로 협의를 해보겠다.

▲전강수=말씀하신대로 서울 안에서 공공택지가 부족한 것은 사실이다. 이것은 사실 정부 임기 때마다 상황이 달랐다. 참여정부 이전까지는 공공택지가 남아돌았다. 참여정부에 들어오면서 공공택지를 많이 지으면서 그 이후에는 택지가 부족했다. 그래서 가능한 한 확보를 해야 하는데, 지금 보금자리 분양주택 예정지 같은 곳은 확보가 될 거고 도심에서는 특단의 대책이 필요하다. 용적률을 상향시켜준다든지 하는 이런 것들이 가능하지 않을까 생각한다.

▲장하성=용적률을 말한 것은 적절하지 않았다. 주택 정책 전체의 문제고, 지금 뉴타운 같은 기존의 도시 내에 있는 서민 중산층의 거주를 몰아내는 형태의 정책을 하지 않으면 상당부분의 수요를 충족할 수 있을 것이라고 생각한다.

▲전강수=공공임대주택이라는 것이 꼭 새로 지어야만 하는 것은 아니다. 다양한 방법으로 활용 한다면 충분히 대처 할 수 있지 않겠나 생각한다. 초반에 건설물량을 많이 하고 아까 말씀드린 다른 방법들을 적게 하고 뒤로 갈수록 다른 방법들의 물량을 늘리는 것으로 대응 하는 것이 맞다고 생각한다. 그리고 재개발 지역에서 확보되는 부분이 있을 것이라고 생각한다.

▲전성인=저희 쪽에서 정책으로 관련된 부분은 6개월 동안의 생활비를 가능한 한 법원이 허용하도록 의무화 하겠다. 지금도 법원이 재량적으로 판단하는 경향이 있는데 만약 그것이 지급이 되면 아주 미약하기는 하지만 조금이라도 도움이 될 것이라고 생각한다.

-패자 부활을 위해 2조원 규모의 진심펀드를 만든다고 했다. 부양가족이 있는 파산 세대주에 대해 300만원에 한해있는 것에 대해 주택 임차 보증금을 지원한다고 했는데, 여기서 정책취지를 보면 파산 세대주와 그 가족들이 최소한 월세 살 수 있게 하겠다는 뜻으로 보이는데 상당히 실효성이 떨어져 보이는데.

▲전강수=사실 파산 하게 되면 완전하게 0으로 출발하지는 않는다. 면제자산이라는 것이 있어서 소액 임차보증금이 있는 분이 있었다면, 서울 같은 경우에는 임차 보증금에 2500만원 최우선 변제 받는다. 그런 것을 가지고 출발을 하는 것. 300만원 정말 작지만 이것만 해도 돈이 굉장히 다르다. 둘을 더해서 하면 월세로 어쩔 수 없이 출발하셔야 될 거 같다. 월세보증금이 지역에 따라 다르지만 1000만원에서 2000만원선 이라고 하면, 정부의 지원금을 합쳐서 보증금에도 들어가고 6개월의 생활비를 가능하면, 이것도 재원이 있어야지 하는 것이다.

-두 가지 여쭤볼게 있다. 하우스 푸어 대책 중에서 주택담보 대출을 최장 20년 까지 연장한다고 했는데, 대상자와 구제 방법이 구체적으로 궁금하다. 또 이명작 정부가 보금자리 주택을 하면서 하남 과천시 등에 보금자리 주택 지구를 선정했다. 지금 진행되고 있는 사업에 대해서는.

▲전성인=우선은 주택담보 대출이 있는 경우에 이것을 강조하는 내용은, 저희 대책위는 두 가지 형태로 들어가 있다. 현재 기존대출을 가지고 있는 담보 채무자가 상황이 여의치 않아서 개인 회생 절차에 들어오게 되는 경우가 있고, 아니면 정상적으로 3년 만기가 돌아와 만기연장을 해야 하는 상황이 있다. 우선 첫 번째로 개인회생 절차의 주택담보대출을 갖고 있는 담보채무자가 진입하게 되는 경우, 이런 경우에 저희가 최장 20년까지 변제기간을 펼치겠다는 이야기다. 현재 담보대출, 개인 회생 절차는 3년(최장 5년)으로 돼 있기 때문에 몇 억짜리 담보대출을 갖고 있는 분이 여기 들어와서 3년 내에 갚아라 5년 내에 갚아라 할 수는 없다. 그래서 지난 정부에서 나왔던 통합 보상법 개정은 10년 동안 펼치는 것으로 되어있다. 정상적인 만기 도래가 돌아왔을 때도 3년 만기 일시 상환금을 장기 분할 상환으로 늘리자는 것은 이미 정부도 그런 정책방향을 가지고 추진하고 있다. 주택 담보대출의 구조 정상화를 위해 , 그럴 때 제일 문제가 되는 게 금융기관의 유동성 문제인데 그것은 저희들이 유동성을 해결해 드리겠다고 하는 것이다.

▲전강수=보금자리 분양주택 사업은 전국의 여러 가지 상황이 다르다. 사업이 어느 정도 진척이 되었는지 실태조사가 이루어져야 되겠고, 이미 분양주택으로 다 진행이 되어서 돌이키기 어려운 것은 그대로 진행이 되어야 한다고 생각한다. 다른 곳에서는 사업이 부진해서 실질적으로 중단된 곳이 많다. 그런 곳 우선적으로 공공임대주택을 공급하는 것에 정책을 맞춰야 하는 것이 아닌가 생각한다.

-시가가 담보설정액 미만으로 떨어지면 이런 수단을 쓰겠다고 했는데, 그렇게 판단한 배경이 어떤지 궁금하다. 주택담보대출 만기 기간을 최장 20년까지 하겠다는데, 그 대신 신규로 대출이 이루어지는 부분만 해당하는 것인지?

▲전성인=우선 새누리당이 지난 23일에 정책 발표했는데 그것의 내용은 지분매입형이라고 이야기를 범주화해서 말 할 수 있다. 그리고 그 대상 주택은 주택의 시가가 담보설정액을 초과해서, 만약에 현재 시세대로 매각을 할 경우에는 잔여 지분이 존재 하는 그런 주택을 전제한다. 저희들이 조금 불편하게 봤던 것은 그런 분들은 담보채무만 가지고 있지는 않다. 그 주택에 세입자가 있을 수 있고, 신용카드도 있고, 또 2순위 대출을 받았을 수 도 있다. 그럴 경우에 채권자간의 형평이라는 굉장히 중요한 문제가 발생할 수 있다. 채무자가 1순위 담보권자들 하고만 책임 재산을 이리저리 합법화 하는 행위는 굉장히 조심해서 해야 한다고 생각한다. 저희들이 시가가 담보 설정액 밑으로 떨어진 주택에 대해서는 그렇게 해도 안전하다, 그리고 인센티브도 있다고 생각한 이유는 시가가 담보 설정액 밑으로 떨어지게 되면 후순위의 담보채권자건 무담보 채권자건, 만약에 우리가 가산적으로 그 상황에서 경매를 진행 했다면, 배당 받아야 할 돈을 다 못 받아 가는 상황이다. 이때는 1순위 담보권자인 채권자가 사적 채무조성을 해도 다른 채무자를 해함이 없다는 점에 형평성의 문제가 없고, 두 번째로 이 주택을 적절한 가격에 매각하려는 유인을 1순위 담보권자가 가지게 된다. 그런데 잉여가치가 남아있는 지분을 처분해야 할 때는 1순위 담보권자는 적당히 해도 다 받는다. 이런 약간의 인센티브 문제가 있을 수 있다. 그래서 저희는 사적채무 재조정이 중요하고 그렇게 해야지만 국가의 조세 부담이 최소화 되는데 그런 기법을 사용하자는 것이다.

-우선 1조원규모로 진심 새 출발 펀드를 하겠다고 했는데 직접적으로 혜택을 받는 파산 세대주는 얼마나 되는지. 또 바우처 형태로 지급한다고 했는데 집주인이 직접 가지고 은행에 내는 것인지, 아니면 계약서를 가지고 임차인이 돈을 받을 수 있는 것인지.

▲전강수=저희가 계산을 하기는 했는데 여기서 수치를 말하는 것은 적절치 않다. 추측을 얘기하는 것은 적절치 않다.

▲장하성=이게 무슨 뜻인가 하면은 파산자 수를 저희들 나름대로 고민도 하고 계산도 했지만 숫자를 얘기하는 것은 오히려 불안을 부추기는 것이고 그것을 감안해서 펀드의 규모를 설정 했다는 것을 알아달라.

▲전성인=이것은 신용대출을 포함하고 있는데 담보대출 같은 경우에는 도덕적 해이 문제를 덜 걱정해도 된다. 신용대출 같은 경우에는 그런 경우가 있기 때문에 조심스럽다. 그래서 그런 수치를 말씀드리기 어렵다. 다만 백그라운드 추정은 당연히 했다. 바우처를 현금으로 주면 아무 차이가 없다고 생각할 수 있지만 파산 면책 받은 사람들, 물론 법으로는 면책에 대해 추후 채권추심은 금지되어 있지만 여러 가지 담합과 유혹의 한국사회에서는 어쩔 수 없이 존재할 가능성이 있다. 존재하지 않으면 다행이다. 그러나 현금으로 다 줬다는 것을 알게 된 순간 여러 가지 문제가 있을 수 있다. 그래서 사실 파산자를 보호하기 위해 바우처를 쓴다. 바우처를 사용하는 방식은 일반적으로 협의 되는 방식으로 사용하게 될 것 같다.

▲전강수=바우처는 정부에서 지급한다. 바우처를 집주인에게 주면 집주인은 바우처를 집주인이 공공기관에 준다.