[서기수의 머니스나이퍼] 가격이 오르는 아파트 떨어지는 아파트

“자 여러분 가장 보편적인 부동산 투자 및 내집 마련의 종목인 아파트 중에서 오를 만한 아파트는 어떤 특징이 있을까요? 오르는 아파트를 선택하는 요소에는 무엇이 있을까요? 불러보세요”

필자는 부동산 강의를 하면서 가끔씩 실제 수강생들에게 본인들이 오를 것으로 생각하는 아파트에 대한 특징을 질문한다.

▲서기수 HB파트너스 대표

물론 많은 분들이 기다렸다는 듯이 대답을 하는데 그 내용은 일단 일반론적인 부분에서 시작해서 자신만의 선호도를 강조하는 분들도 많다.

“학군이요…교통이요..난 대단지요…산이 근처에 있으면 좋겠어요…”

실제 대부분의 수강생들이 답변한 내용이 실제 오르는 아파트의 조건에 들기는 하지만 조금은 체계적이고 현실적인 즉 많은 사람들이 좋아해서 객관적으로도 아파트 가격이 오를 수 있는 요소를 고르기는 쉽지 않다.

물론 현재 국내 부동산 시장이 침체기에 있고 향후에도 당분간 가격 상승은 고사하고 최근 2년 사이 떨어진 가격을 회복하기도 쉽지 않은 상황이지만 어차피 내집을 마련해야 하는 신혼부부들은 계속 생긴다.

자녀들의 성장과 더불어 평형을 넓힌다거나 대출이자에 대한 부담감으로 거주를 옮겨야 하는 상황등 부동산 관련 매수 고민은 계속 해야 한다면 이왕이면 오를만한 즉 시장이 회복되면 다른 지역의 아파트보다는 빠르게 회복하고 상승할 만한 물건을 고르는 지혜와 전략이 필요하겠다.

오르는 아파트의 핵심 요건에는 무엇이 있을까. 무작위로 일단 오르는 아파트에 대한 요소를 살펴보도록 하자.

가격 상승에 대한 기대치가 큰 아파트의 특징에는 우선 대단지와 평지에 지어진 아파트 그리고 개별난방인 아파트가 있다.

아울러 조망권이 중요한 아파트의 투자 요소 중에 하나다. 최근에는 강 조망권과 공원 산 호수 골프장 바다 조망권 등 새로운 투자의 중요한 요소이자 장점으로 작용하고 있다.

실제로 서울의 경우 한강이 보이는 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격차가 크게는 몇 억원씩 나고 있고 공원이 보이느냐 안보이느냐에 따라서도 수 천만원씩 차이가 나는 경우가 많다.

다른 요소로는 새 아파트가 있는데 보통 전세계약 2번의 사이클인 4년 정도를 새아파트라고 한다. 요즘 워낙 아파트를 튼튼하고 잘 짓다보니 7~8년까지도 그럭저럭 깔끔한 새아파트로 인식되고 있다.

필자가 개인적으로 강조하는 아파트의 투자 요소중에서 중요한 것은 브랜드다.

어느 지역에 가면 유독 특정 아파트가 그 지역의 가격을 리드하는 경우가 많다. 즉 그 지역의 골목대장인 셈인데 같은 평형으로 비교해도 지역의 랜드마크 아파트와 그렇지 않은 아파트와의 가격차이가 나고 있다.

브랜드파워라고 할 수 있는데 아파트를 짓는 건설회사들이 꾸준하게 회사 브랜드 홍보를 하는 이유가 여기에 있겠다.

브랜드 아파트는 분양을 하더라도 청약이 수월하고 주민 커뮤니티가 잘 돼 있다. 외부에서 봤을 때에도 일단 상당한 신임을 받기 때문이다.

아울러 아파트 단지 주변에 혐오시설이나 위험시설이 없어야 하는데 아파트 단지 주변에 있으면 곤란할 혐오시설에는 장례식장,쓰레기소각장,대형 가스 충전소나 유흥가, 변전탑 등이 있다.

학군의 경우에도 전통적으로 아파트 투자요소 중에 상위권에 분포하고 있는 중요한 요소다. 요즘에는 아파트 단지 내에 아예 초증학교나 중학교가 위치해 있는 경우가 상당한 가격 상승 요소라고 보면 되겠다.

이 외에도 아파트 가격 상승 요소에는 전철역 주변 등의 교통이 있는데 너무나 중요한 요소로 지하철 역세권의 의미는 보통 거리로 약 600미터이고 성인남자 걸음으로 5분, 성인 여자 걸음으로 10분 정도 걸리면 무난한 역세권이라고 할 수 있다.

주차시설과 녹지율이나 아파트 근처의 편의시설의 위치 등도 투자자들이 꼭 챙겨야 하는 투자요소이다.

주차장은 아파트 지하에 위치하고 가구당 최소 1.5대 1 정도의 비율 이상이면 좋다.

백화점, 할인마트, 종합병원, 문화시설, 스포츠 시설 등 생활 편의시설이 아파트 단지 근처에 위치하면 좋다.

위에서 언급한 요소의 반대가 바로 아파트 투자시 기피해야 할 요소다.

예를 들어 오래된 아파트(단 재건축 아파트의 경우에는 제외)나 나홀로 아파트 혹은 ‘ㄱ’’ㄷ’’T’자형 아파트 처럼 사생활 보호가 어려운 아파트 단지는 피하는 것이 좋다.

언덕이나 구릉지에 지어진 아파트와 고속도로변이나 철도 레일 주변의 아파트, 인지도가 현격하게 떨어지는 브랜드가 구축되어 있지 않은 아파트나 단지 진입도로가 좁은 아파트도 회피 대상 아파트이다.

세입자보다는 소유주가 많이 사는 아파트가 아무래도 관리가 잘 되겠고 산책이나 운동할 수 있는 녹지공간이 전혀 없는 아파트도 일단 가격 상승과는 거리가 먼 아파트라고 볼 수 있다.

100%로 이 모든 것을 갖춘 아파트는 물론 드물겠지만 이왕이면 최대한 많은 요소를 갖춘 아파트를 골라서 투자하는 것이 좋겠고 이 안에서도 지역적인 이미지나 주민들의 성향, 이슈가 많은 아파트 등 다양한 아파트 투자 요소와 환경을 꼼꼼히 따져 투자하는 전략이 필요하다. /HB파트너스 대표