[기획-분양 예정 신도시 투자 매력도 분석] 김포한강신도시 <3>

저렴한 분양가 · 서울 접근성 등 장점...인천 서부권 과다한 공급물량 · 보금자리주택 등 문제

김포 한강신도시는 경기 김포시 장기동, 운양동, 양촌면 일대에 총 1085만㎡ 규모로 조성되는 도시다.

서울외곽순환도로 김포 인터체인지에서 자동차로 10분 거리로 차가 밀리지 않을 경우 김포공항 등 서울 서부지역까지는 10~20분 정도 걸린다.

한강신도시는 최근 수도권 일대 택지지구 아파트중 가장 저렴한 분양가를 경쟁력으로 내세우고 있어 수요자들로서는 큰 부담 없이 내 집 마련을 할 기회로 전망된다.

특히 한강 물을 끌어들인 총 16㎞에 달하는 김포대수로로 이 수로를 따라 공원ㆍ문화ㆍ상업시설 등이 조성되며 63만㎡ 규모의 조류생태공원 등을 갖춘 친환경생태신도시로 개발될 계획이다.

◆ 서울과 접근성도 좋아

한강신도시는 서울 서부권과 12㎞로 거리로만 본다면 분당 등 웬만한 1기 신도시 못지않은 접근성을 갖추고 있다.

특히 사업시행자인 한국토지주택공사(LH) 측은 한강신도시 총 건설사업비 8조8000억원 중 22%에 해당하는 2조원을 부족한 교통망의 확충을 위해 투자할 예정이다.

이에 따라 올림픽대로의 행주대교 남단~방화대교가 6차선에서 8차선으로 확장하고 있으며 내년 상반기에는 한강신도시와 방화대교 남단을 잇는 김포고속화도로(6차선)도 개통될 예정이다.

또한 서울 지하철 5호선, 9호선 환승역인 김포공항역과 한강신도시를 잇는 김포 경전철 역시 내년 초 착공된다. 총 연장 25㎞에 2013년 개통될 예정으로 한강신도시를 가로지르며 10곳의 역사가 생긴다.

경전철을 통해 김포공항역까지 연결되면 9호선 급행열차를 이용할 수 있어 한강신도시의 약점으로 지적되는 서울 강남 접근성 문제도 개선될 것으로 보인다.

◆ 강물을 중점...수변도시로 특성화

한강 인근에 있다는 점을 이용해 강물을 중점적으로 활용한 도시 조경은 수도권 신도시를 통틀어 한강신도시에서만 찾아볼 수 있는 강점이다.

우선 한강과 한강신도시 사이의 60만㎡에 조류생태공원이 조성된다. 여기에는 환경체험학습관인 '에코센터'가 건립된다. 인근에는 4만5000㎡의 생태마을이 조성돼 텃밭을 두고 태양열 등 신재생 에너지를 사용하는 50채의 자원순환형 시범주거단지가 들어설 예정이다.

도시 내에도 한강물을 끌어들여 운하 중심의 커낼 시티(Canal City)로 개발한다. 16㎞에 달하는 하천과 실개천이 도시 여기저기를 넘나들며 도시 어디서든 흐르는 물을 볼 수 있으며 도시 내의 열섬현상(도심의 열이 바깥으로 빠지지 않아 온도가 올라가는 현상)도 크게 완화될 전망이다.

특히 신도시 중심부에는 폭 20m,길이 3.1㎞의 대수로가 건설돼 요트와 소형 유람선이 떠다닐 수 있도록 꾸민다. 대수로 양쪽편에도 수중보 등을 설치해 소규모 유람선을 운행하고 겨울철에는 스케이트장으로 활용하기로 했다.

연구 및 업무공업 단지로는 농산물 건강 미용관련 기업연구소와 전시관 및 기업지원시설 등 첨단과학집중지역 용지로 6만㎡를 조성해 도시의 자족기능을 강화했다.

정보기술，생명공학 등 벤처업무시설，시제품생산 및 벤처업무지원 교류시설 용지로도 9만5000㎡가 제공된다. 아울러 김포시도시개발공사는 한강신도시 인근에 문화영상단지 '한강시네폴리스'를 개발하기로 했다.

영상 콘텐츠의 창작,제작,유통을 담당하는 곳으로 2016년까지 270만9000㎡ 부지에 산업단지와 문화시설, 호텔, 아파트 등이 들어선다.

◆ 분양가 저렴 VS 물량 부담ㆍ수요 분산

한강신도시에서 가장 눈에 띄는 것은 분양가다. 전용 85㎡ 이하는 3.3㎡당 900만원대, 85㎡ 초과는 1100만원 이하로 책정돼 최근 공급된 서울 주변부 택지지구중 가장 저렴하다. 중소형 주택의 경우 2억원 후반에서 3억원 초반이면 내 집 마련이 가능하다.

그러나 광교를 비롯해 별내,송도,청라 등 인천경제자유구역으로 수요가 분산되고 있어 미분양 해소에는 상당한 시간이 걸릴 수도 있다.

또한 서울 인근의 보금자리주택도 한강신도시에는 악재다. 김포와 서울 서부권 수요에는 한계가 있는데 수요자들이 좋은 입지에 싼 분양가로 나오는 보금자리주택을 노릴 가능성이 높다.

검단신도시를 비롯한 2기 신도시도 내년부터 공급에 들어갈 것으로 보여 내년 공급분도 분양이 쉽지 않을 전망이다.

닥터아파트 이영진 이사는 "인천 서부권(송도, 청라, 영종하늘, 김포한강, 검단 등)에 집중된 공급량 과다로 수요가 공급량에 미치지 못할 가능성이 있다"며 "향후 입주시점에 가격조정이 큰 폭으로 일어날 수 있다"고 전망했다.

부동산 114 김규정부장은 "김포한강신도시는 김포경전철, 고속화도로를 통한 교통환경 개선 효과 기대되나 상대적으로 신도시 거점이 될 산업구조가 미약해 배후도시로서는 한계가 있다"며 "인천 경제자유구역, 일산, 파주 등 주변 주택시장, 분양물량과도 경쟁이 심해 신중한 청약 결정이 필요하다"고 설명했다.

그러나 부동산 전문가는 "최근 한강신도시 초기 청약률이 다른 신도시에 비해 다소 낮았던 것은 입지보다는 20만명에 불과한 김포시 인구 영향이 컸던 것으로 보인다"며 "실수요자 입장에서는 오히려 낮은 경쟁률이 기회가 될 것"이라고 말했다.

◆ 올해 분양예정 아파트

올해 김포한강신도시에서는 16곳에서 1만1785가구가 공급된다. 일신건영은 김포시 한강신도시 Ab-06블록에 휴먼빌을 1월에 공급할 예정이다. 공급면적 108㎡ 단일면적으로 총 803가구로 구성된다.

창보종합건설은 AC-01블록에서 '창보아파트'를 이달 중에 분양한다. Ac-01블록은 김포신도시 서쪽부근에 위치하고 있고, 중심상업지역이 밑에 있어 생활편의시설 이용이 편리하다.

현대산업개발은 Ab-03블록에서 1205가구의 대단지를 2월에 분양한다. 그리고 대우건설은 Ac-03블록에 480가구를 3월에 분양할 계획이다.

Ab-3,4블록은 한강신도시 서쪽에 위치하며, 중심상업지구 부지와 인접하고, 김포경전철(2013년 개통예정)이 신도시를 관통해 이용이 수월할 것으로 예상된다.

우림건설은 Ac-05블록에‘김포한강신도시 우림필유’를 7월에 분양할 예정이다. 단지 규모는 총 1536가구로 대단지 아파트다. 공급면적은 130㎡~162㎡이며, 중대형으로 구성된다.

중흥건설은 8월 Ac-06블럭에서 전용면적 107㎡~112㎡ 1019가구를 분양할 예정이다. 반도건설은 12월 AA9블럭서 전용면적 84㎡ 1500가구를 분양한다.