1기 신도시 선도지구 선정 코앞인데…'상가 쪼개기’ 꼼수 해법 없나?

다음 달 1기 신도시 선도지구 확정을 앞둔 가운데 재건축 불청객 ‘상가 쪼개기’에 대한 우려가 고개를 들고 있다. 문제는 개발이익을 노린 투기세력 유입으로 재건축 속도가 느려지거나 기존 조합원에게 불이익을 줄 수 있음에도 당장 시행할 수 있는 묘책이 없다는 것이다.

23일 국토교통부에 따르면 지난달 신청받은 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모' 제안서 접수 결과에 따라 제안서상의 동의율 등에 대한 검증이 진행되고 있다. 전반적인 평가 이후 지방자치단체와의 협의를 거쳐 다음 달 중 선도지구의 윤곽이 최종적으로 드러날 것으로 보인다.

1기 신도시 재건축이 목전으로 다가오며 상가 쪼개기에 대한 대책 마련이 시급해졌다. 상가 쪼개기는 재건축 아파트의 신규 입주권을 받기 위해 상가 지분을 나누는 것이다. 원칙적으로 상가 소유자는 상가만 분양받을 수 있지만 조합이 정관에 별도로 명시하면 조합원으로 입주권을 받는 것도 가능하다.

상가 소유자들은 재건축으로 인해 영업하지 못한다는 이유로 상당한 보상 또는 입주권 혜택을 요구하는 경우가 많다. 대부분 조합은 사업의 원활한 진행을 위해 불가피하게 이러한 요구를 수용한다.

상가 쪼개기로 인해 조합원이 늘어나면 사업 속도가 느려져 조합 내 갈등이 발생할 수 있다. 조합원 물량이 증가하면 일반분양분은 줄어들기에 수익성이 떨어지는 문제도 따라온다.

지난해 6월 서울시 강남구 개포주공6·7단지는 재건축을 앞두고 상가 토지 1494㎡의 절반인 747㎡를 45명이 나눠 가져 논란이 됐다. 해당 단지 조합은 1층 상가 소유자의 권리 가액을 조합원의 3.3㎡당 감정가액의 3.1배를 인정해주는 조건으로 상가 소유자와 합의했다.

재건축 추진 중인 부산 해운대구 대우마리나1차 또한 1109㎡ 규모 지하상가 1개 호실을 한 법인이 전용 9.02㎡ 크기 123실로 쪼개 매도한 것으로 알려졌다. 이들 조합은 아파트와 상가를 분리, 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 독립정산제로 사업을 진행할 예정이다.

올 초 상가 쪼개기를 법적으로 막기 위한 ‘도시 및 주거환경정비법'(‘도시정비법’) 개정안이 국회 문턱을 넘었다. 분양권 인정 권리산정 기준일을 정비계획 기본계획 수립 후에서 주민공람 공고일로 변경하는 것이 골자다. 기준일 후에 매입한 상가에는 분양권이 나오지 않는다.

준공 30년 이상 단지 중 입지적 장점이 크거나 학군, 인프라 등이 풍부한 아파트는 근시일 내의 재건축을 예상하기 쉽다. 주민공람 공고가 나기 전에 재건축 예상 단지 상가를 매입하는 투기 세력은 막기 어렵다는 얘기다.

‘도시정비법’이 아닌 ‘노후계획도시특별법'에 따라 추진되는 1기 신도시에는 이 조항도 적용되지 않는다. 분당과 일산, 평촌 등 대다수의 1기 신도시를 품고 있는 경기도는 올 6월 성남·고양·안양·군포·부천시 일부를 ‘토지거래허가구역’으로 지정했다. 해당 구역의 토지(주거용 제외)를 매매하려면 관할 시장의 허가를 받아야 한다.

이 또한 한계가 있다. 토지거래허가구역 내 상가도 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’로 인정되면 매수가 가능하다. 예컨대 상가 1실을 넓은 면적이 필요 없는 테이크아웃 전용 커피숍과 토스트 가게로 분할해서 활용하거나, 넓은 면적이 필요한 학원 같은 시설을 운영 상황에 따라 여러 개의 작은 점포로 나누는 것은 문제가 되지 않는다. 매수자가 직접 영업에 나서야 한다는 조건이 있으나 실제 영업을 위해 매수했는지 주택 입주권을 노린 투지인지 알아채는 것도 힘들다.

▲다음달 국토교통부가 분당, 일산 등 1기 신도시 선도지구 선정 결과 발표를 앞둔 가운데 상가 조합원 권리를 획득해 주택 분양권을 얻으려는 투기 세력에 대한 근본적 대책이 필요하다는 의견이 제시된다. (사진=연합뉴스)

국토부에 따르면 2020년 정비구역 지정 등 재건축 초기 단계인 전국 아파트에서 발생한 상가 지분 분할 건수는 12건에 머물렀으나 2022년 77건으로 6배 이상 증가했다. 1기 신도시 재건축이 본격화되면 이 같은 흐름은 더욱 거세질 것으로 보인다.

업계에선 입주권을 노린 상가 쪼개기를 방지하기 위해서는 상가 분할 자체를 무작정 방지하기보다 근본적 원인을 개선할 필요가 있다는 의견이 나온다. 조합원 분양가를 시세 대비 할인해서 공급하는 현 관행을 바꿔야 조합원 지위를 통해 개발이익을 얻으려는 상가 쪼개기 수요도 막을 수 있다는 주장이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “향후 법령 개정을 통해 종후자산평가나 조합원 분양가 산정 방식을 개선할 필요가 있다”며 “다만 조합원 분양가와 개발이익, 사업비용 분배 방식의 변경은 조합원별로 유불리가 나뉘는 사안이기에 부작용을 보완할 방안을 함께 고민해야 한다”고 말했다.

김제경 투미부동산연구소 소장은 “과거에는 재건축 조합에서 다수가 아파트 소유자, 소수자 상가 소유자이다 보니 이들을 보호하기 위한 각종 규정을 만든 것이지만 시간이 지나면서 상황이 반전됐다”며 “소유자 1인 당 3.3㎡도 안 되는 면적으로 주택 입주권을 받겠다는 것은 현실적으로 정비사업을 지체시키는 심각한 요소”라고 지적했다.