역전세‧깡통전세에 ‘집주인 도산’ 증가…법원, 세입자 보호 방안 마련 나선다

대법 회생‧파산위, 6월 정기회의서 안건 심의
“우선변제권 있어도 임차인은 권리행사 불가”
사례 발굴 및 전문가 인터뷰 통해 문제 분석

▲ 서울 서초동 대법원 전경. (뉴시스)

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세‧깡통전세’ 현상이 발생하면서 임대인이 개인파산‧회생을 신청하는 사례도 늘어나는 추세다. 이에 법원이 임대인의 도산 절차에서 임차인의 권리를 보호할 수 있는 방안을 마련하기 위해 나섰다.

9일 법조계에 따르면 대법원 법원행정처는 최근 ‘임대인에 대한 도산절차에서 임차인의 권리보호방안에 관한 연구’라는 주제의 용역을 발주했다. 임대인의 보증금 반환채무가 면책됐을 경우, 임차인의 피해를 최소화하면서 그들의 권리를 보호할 수 있는 방안을 모색하겠다는 취지다.

법원행정처는 이번 연구를 통해 임대인의 개인도산절차에서 임차인의 권리가 적정하게 보호되지 못하는 사례를 발굴하고 그 원인을 분석한다. 또 회생법원 법관과 신용회복위원회, 주택도시보증공사(HUG) 등 도산절차와 관련된 기관 및 전문가에 대한 심층 인터뷰를 통해 현황 및 문제점을 검토하고 개선방안을 마련할 계획이다.

앞서 대법원 회생‧파산위원회는 6월 열린 제20차 정기회의에서 ‘임대인에 관한 개인 도산 사건에서 임차인의 권리보호 방안 연구’에 대해 심의한 바 있다. 당시 회생‧파산위는 부동산 시장 현황 등을 반영해 적정한 환가 내지 권리실현 방법을 정하는 등 임차인 피해를 최소화할 수 있는 방안을 연구할 것을 대법원에 권고했다.

역전세는 계약 당시보다 전세가격이 하락해 집주인이 세입자에게 그 차액만큼을 메꿔줘야 하는 현상을, 깡통전세는 매매가격이 전세가격보다 낮아져 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 상환할 수 없는 상황을 뜻한다.

이런 상황에서 임대인이 개인파산‧회생을 신청한다면 해당 집에 살고 있던 세입자는 난감할 수밖에 없다. 부동산 환가가 지연되면서 보증금을 돌려받지 못한 채 그 집에 장기간 거주해야 할 수도, 집주인이 채무를 면책받으면 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있기 때문이다.

만약 임차인이 주택임대차보호법에서의 대항요건(주택 인도‧주민등록 신고)을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 갖고 있다면, 보증금을 보호받을 수 있다. 다만 우선변제권이 인정되더라도 세입자는 직접 경매신청을 하는 등의 권리행사를 할 수 없다. 집주인이 자발적으로 부동산을 처분하거나 근저당권자가 부동산 경매를 실행하지 않는다면 보증금을 돌려받지 못한 채 그 집에서 살아야 한다는 뜻이다.

부동산 전문 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “임대인이 파산하더라도 우선변제권에 의해 최상위에 있던 임차인은 별제권이 인정되면 보증금을 보호받을 수 있다”며 “다만 임대인이 면책받을 경우에는 별제권에 의해서도 보호를 못 받는 상황이 발생할 수 있다”고 설명했다.