HUG "전세사기 선순위 후회수, 기준 모호ㆍ제3자 재산권 침해 등 문제…숙의 필요"

▲30일 주택도시보증공사(HUG)는 오후 2시 서울 영등포구 여의도 전경련 회관에서 각 분야 전문가와 관계자들이 참석한 가운데 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할' 토론회를 개최했다. (사진=한진리 기자 truth@)

주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자 구제를 위해 임차인의 보증금 반환 채권을 우선 매입해 보상한 뒤 구상권을 통해 자금을 회수하는 '선(先)구제 후(後)회수' 방식이 제3자 재산권 침해 및 HUG의 재정 부담 심화 등 또 다른 문제를 야기할 수 있는 만큼 충분한 검토가 필요하단 주장이 나왔다.

HUG는 30일 오후 2시 서울 영등포구 여의도 전경련회관 컨퍼런스센터에서 '전세사기 피해자 보호를 위한 HUG의 역할'이라는 주제로 토론회를 개최했다.

이날 토론회에는 김택선 HUG 준법지원처장, 유승동 상명대학교 경제금융학부 교수, 김병국 한국주택금융공사 주택금융연구원 팀장, 최우석 HUG 전세사기피해자 경·공매지원센터 팀장, 이장원 국토교통부 피해지원총괄과 과장, 김규철 국토교통부 주택토지실장, 지규현 한양사이버대학교 교수 등이 참석했다.

이날 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안 검토-선수제 후회수를 중심으로'란 주제로 발표를 진행한 김 처장은 개정안에 담긴 우선변제를 받을 보증금의 비율 해석과 관련해 구체성이 강화돼야 한다고 지적했다.

앞서 더불어민주당은 선구제 후회수 등을 골자로 하는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)' 개정안을 발의했다. 현재 해당 법안은 소관 상임위를 통과해 본회의에 계류 중이다.

김 처장은 "개정안은 공정한 가치평가라는 추상적인 기준만 제시할 뿐 가치평가를 위한 구체적인 기준이 없다"며 "개정안 제28조의4 제2항의 매매대금 산정 및 지급방법에 따른 평가기준을 명확히 할 필요가 있다고 판단된다"고 말했다.

또한 선순위 채권 할인 매입의 경우, 전세사기와 무관한 제3자에 대한 재산권 침해 문제가 제기될 수 도 있다고 봤다. 김 처장은 "개정안은 채권 매입기관이 선순위 채권을 할인 매수해 해당 이익을 임차보증반환채권의 평가금액에 가산하도록 규정하고 있다"며 "이로 인해 전세사기와 무관한 제3자의 재산권을 침해할 우려가 있다"고 짚었다.

주택도시기금의 수입 현황을 고려할 때도 선구제 후회수는 재정적 부담을 키울 수 밖에 없단 주장이다. 주택도시기금은 국민들이 납입한 청약저축 금액과 부동산 취득시 의무적으로 매입하는 국민주택채권 비용 등으로 마련된다.

HUG에 따르면 주택도시기금은 주 수입원인 청약 메리트 감소 및 민간 대비 낮은 금리로 인해 2002년 -7000억 원, 지난해 -2000억 원으로 2년 연속 손실을 낸 상태다. 국민주택채권 역시 주택시장 거래 위축에 따라 2022년 0원, 지난해 - 1조8000억 원으로 손실 전환했다.

반면 여유자금은 지속 감소하고 있다. 지난 2018년 37조8000억 원에서 2021년 49조 원까지 4년간 증가했던 여유자금은 전세사기 문제가 본격화 한 2022년 28조7000억 원으로 급감했다. 이어 지난해 18조 원, 올해 3월 기준으론 13조9000억 원 까지 감소했다. 이러한 추이를 고려할 때 선구제 후회수 방안이 적정한 지 검토할 필요성이 있다는 게 HUG 측의 지적이다.

이어 토론에서도 선구제 후회수 프로그램이 HUG의 경영상태 및 채권 회수의 어려움을 고려할 때 행정 비용 상승 및 재정적 부담을 키울 것이란 데 의견이 모였다.

유 교수는 "HUG가 우선 매입한 임차보증금 반환 채권은 일반 채권보다 회수 난이도가 높을 것으로 예상되는데, 보증금은 100% 회수가 어려운 것은 물론 회수율 자체가 떨어지고 있는 상황"이라며 "선구제 채권 매입을 통해 발생하는 손실이 작지 않은 만큼 HUG에 재정적 부담으로 작용할 수 있다"고 분석했다.

개정안이 본 회의에 상정돼 통과를 추진 중인 상황임에도 불구하고 관련 내용이 적정한 지에 대한 세부 논의가 부족하다는 목소리도 나왔다.

김 팀장은 "주택도시기금은 결국 다시 돌려줘야 하는 금액"이라며 "수년 째 기금 손실이 나는 상황에서 이를 전세사기 피해자를 위해 사용하는 것이 적절한 것인지 대한 충분한 수기와 토론이 필요하다"고 강조했다.