역전세난 집주인 한숨 돌린다…내일부터 DSR 40%→DTI 60% 완화

▲전세보증금 반환대출 규제 완화 대출약정 (자료제공=금융위원회)

이달 27일부터 역전세 상황에 놓인 임대인은 은행에서 전세금 반환용도로 대출을 받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 대신 총부채상환비율(DTI)을 적용받는다. 1년 간 임대차 계약에 대해서만 이뤄지는 한시적 규제 완화로 전세 시세가 기준 전세 보증금보다 낮은 ‘역전세’가 속출하자 세입자를 보호하기 위해 내린 조치다. 이번 대책으로 계약 종료를 앞두고 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 마음을 졸였던 세입자들은 한숨을 돌리게 됐다.

26일 금융위원회는 역전세로 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 인터넷은행을 제외한 은행권의 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분에 대한 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출 규제를 이달 27일부터 내년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화한다고 밝혔다.

이는 정부가 4일 발표한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’의 후속조치다. 정부는 전세보증금 차액 반환을 목적으로 하는 대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하고, 규제지역에서 임대사업자에 1.25~1.5배를 적용하던 임대업이자상환비율(RTI)도 1.0배로 하향 조정하기로 했다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 전세금 반환이 지연되면서 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록하기 위해 마련됐다. 되도록 많은 세입자의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원할 예정이다.

후속 세입자가 구해져 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 규제를 완화한다. 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다.

또한, 기존 세입자가 퇴거한 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 현재 거주주택의 전세보증금 등 자력반환 능력을 엄격히 확인해 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

“전세보증금 반환 목적으로만 활용되도록 엄격히 관리”

금융위는 역전세 문제를 해소하기 위해 전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타 용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리할 방침이다. 지원대상은 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전인 이달 3일 이전에 임대차계약이 체결된 건 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

지원과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획이다. 아울러 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 다만, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금한다.

아울러, 반환대출 이용기간 동안 신규주택을 구입하지 못하도록 한다. 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티를 부과할 계획이다.

집주인의 선순위 대출 확대로 인해 후속 세입자의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록 집주인이 후속 세입자 보호조치를 취하는 것을 전제로 대출규제 완화혜택을 지원한다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 △후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. △은행은 동 임대차계약서(특약)이 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원한다. △집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있다.

▲보증보험 상품개요 (자료제공=금융위)

새로운 보증보험 운영…임대인 가입 상품 8월 중 출시

집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영된다. 규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정이다.

금융위 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라고 설명했다.

이어 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 강조했다.

가계부채 증가세 확대는 ‘제한적’…역전세 문제 해결 ‘충분’

금융위는 역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세가 심화될 가능성은 제한적이라고 밝혔다. 기본적으로 기존전세금에서 신규전세금을 뺀 ‘전세금 차액’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이기 때문이다.

또한, 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이라고 강조했다. 전세금 반환용도로만 대출이 가능하다. 자력상환불가에 대한 심사 및 확약을 받으며, 집주인이 직접 세입자보호조치(반환보증 가입)를 취해야하는 등 비용 발생한다.

금융위는 이번 규제완화가 역전세로 인한 ‘전세금 차액’에 대해 지원하는 것인만큼, 대부분의 역전세난이 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다고 설명했다.

역전세 반환대출 규제완화로 개인다주택자의 대출한도는 약 1억7500만 원, 개인임대사업자의 대출한도는 약 3억7500만 원 증가할 것으로 봤다.

LTV 70% 등 이미 과도한 대출을 받고 있는 경우에는 일부 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있지만, 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않다고 판단했다. 이어 이번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택처분, 역월세 등 집주인의 사적인 자구노력이 필요하다고 설명했다.

금융위 관계자는 “예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위한 것으로, 1년간 한시적으로 운영할 예정”이라면서 “전세시장 추이 등을 살펴보면서 필요시 연장여부를 결정할 것”이라고 말했다.