[부동산금융 정말 문제없나]②부동산PF, 경제위기 ‘뇌관’ 될까…전문가에게 물었다

“미분양 처분 안되면 증권사·2금융권 줄도산 발생할 수도”
“지방·상업용 부동산 대부분 2금융권 PF…예의주시해야”
“주택시장, 외부요인으로 일종의 과도기 겪는 중”

지난해 ‘레고랜드 사태’로 촉발된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려가 다시 고개를 들고 있다. 미국 실리콘밸리은행(SVB), 유럽 크레디트스위스(CS) 사태로 금융시장의 불안이 커지면서다. 정부는 28조4000억 원 규모의 정책 자금을 투입하고, 대주단을 가동하는 등 선제적인 위기 대응에 나서기로 했다. 부동산 PF 우려가 금융 시스템 전반의 위기로 번지는 ‘방아쇠’가 될지 전문가들에게 물었다.

◇“미분양 증가, 금융권까지 연쇄적으로 영향”=전문가들은 미분양이 증가하면서 건설사나 시행사뿐만 아니라 PF 대출을 해준 금융사들마저 어려움에 빠질 수 있다고 우려했다.

김인만 부동산경제연구소장은 19일 본지와의 통화에서 “미분양이 늘어나게 되면 PF 대출 회수가 안 되고, 시행사는 갚을 능력이 안 되니 최종적으로는 PF 대출을 해준 금융사들이 인질로 잡힌다”며 “처분이 안 되기 시작하면 증권사나 제2 금융권의 줄도산이 발생할 수 있다”고 말했다. 김 소장은 “최근 대우건설이 브릿지론 때문에 440억 원을 포기한 것 같은 일들이 많이 생길 거고, 올해 도산하는 건설사나 시행사들이 많이 생길 것”이라고 내다봤다.

특히 사업성이 떨어지는 사업장의 경우 부실 가능성은 더욱 크다는 진단이다.

신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터장은 “서울이나 수도권 쪽은 괜찮지만 지방 쪽은 어렵고, 소형 오피스나 근린시설 같은 비주거용(상업용)인 경우가 많다. 이런 사업장에 돈을 대고 있는 금융사들이 대부분 저축은행, 캐피탈사 등 제2 금융권”이라며 “그런 부분을 주의 깊게 들여다봐야 한다”고 설명했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인교대 교수)는 “사업성을 담보로 하는 PF에 사업성에 대한 담보 여력이 줄면 PF 대출 부실화로 이어질 수밖에 없다”며 “대출 부실화가 되지 않도록 돈을 투입해야 하는데, 정부의 돈은 결국 세금이다. 세금이 낭비되지 않도록 사업 시행자가 자구 노력을 할 수 있게끔 유도해야 한다”고 전했다.

최근 SVB·CS 사태가 불안감을 키우고 있지만, 고금리 상황이 근본적인 원인이라는 지적도 나왔다. 양지영 R&C연구소장은 “정부의 부동산 규제 완화책들이 시장의 큰 판도를 바꿀 수는 없다. 근본적인 시장 침체는 기준금리에 대한 부담감”이라며 “금리가 다시 오를 수 있다는 불안감이 여전히 존재하기 때문에 금리 안정화 전까지는 규제 완화로 해결되기 어렵다”고 말했다.

▲작년 6월 서울 강동구 둔촌주공 재건축단지 모습. (이투데이DB)

◇“시스템 위기로 전이” vs “자연스러운 구조조정”=부동산 PF 위기가 금융 시스템 전반으로 확산할지에 대해서는 입장이 갈렸다.

양 소장은 “지금 시장 상황 자체는 금융위기 때보다도 더 혼란하고 어려운 시장”이라며 “부동산 개발은 사업성을 보고 진행하는 건데, PF 자체가 어려울뿐만 아니라 PF가 이뤄졌다고 해도 (고금리로 인해) 이자 부담이 크고 금융권 입장에서도 리스크가 상당히 큰 상황”이라고 지적했다.

서 대표는 “(레고랜드 사태 같은 상황이 벌어진다면) 버틸 여력이 없다고 본다”며 “사업성을 담보로 하는 PF인데, 담보 여력이 줄어들면 PF 대출 부실로 이어질 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “분양 시장은 기본적으로 가격 상승 여력이 있는지 없는지가 관건”이라며 “고금리 해소, 글로벌 경제 위기 요인들이 해소가 돼야 한다”고 덧붙였다.

반면 글로벌 금융위기, 레고랜드 사태 등 일련의 사건을 겪으면서 여러 안전망이 마련된 만큼 시장 전반의 위기보다는 부동산 시장 자체의 조정 과정으로 봐야 한다는 시각도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택시장이 호황이었다가 금리 인상 등 갑작스러운 외부 요인으로 꺾이는 시기에 나타나는 현상으로, 일종의 과도기”라고 분석했다.

신용상 센터장도 “저금리와 풍부한 유동성 하에서 공격적으로 들어온 사업장들이 꽤 있는데, 경쟁에서 밀린 사업자는 도태되는 과정이라고 본다”며 “물론 SVB, CS 사태의 파장이 어떻게 확산될지는 모르지만 금융시장에 충격을 주지 않도록 내놓은 대책들이 작동할 것이라고 생각한다”고 강조했다.