[CEO 칼럼] 아시아 주요 도시의 올해 부동산 시장 전망

아시아 22개 주요 도시별 올해의 부동산 전망 순위를 보면 싱가포르, 도쿄, 시드니, 오사카, 서울, 멜버른, 호찌민 등 7개 도시 순으로 양호하다.(ULI 발표) 8~21위 도시들은 보통 정도의 전망으로 선전, 자카르타, 상하이, 방콕, 뭄바이, 뉴델리, 쿠알라룸푸르, 오클랜드, 마닐라, 타이베이, 홍콩, 베이징, 광저우, 방갈로 순이다. 꼴찌는 중국 2급 도시들이다. 신규 부동산 개발 전망은 싱가포르, 호찌민, 시드니, 도쿄, 서울, 멜버른, 오사카 등 순으로 6개 도시가 양호하다. 전망이 양호한 상위권은 역사적으로도 익숙한 도시들이다. 싱가포르는 2018년 이래 1~3위권을 유지하고 있다. 도쿄는 2019년 이래 1~4위권, 시드니는 1~3위권, 오사카는 4~8위권, 서울은 4~10위권이다.

도시 금융경쟁력 측정지수(GFCI)에 따르면 상위 20개 글로벌 금융도시에 아시아 도시가 8개나 포함돼 있다. 상위 20개 도시는 뉴욕, 런던, 싱가포르(3위), 홍콩(4위) 샌프란시스코, 상하이(6위), LA, 베이징(8위), 선전(9위), 파리, 서울(11위), 시카고, 시드니(13위), 보스턴, 워싱턴 DC, 도쿄(16위), 두바이, 프랑크푸르트, 암스테르담, 제네바 순이다. 서울은 아시아 도시 중 6위다.

싱가포르는 아시아 역내외 자본과 기업들의 1순위 선호도시다. 그러면서 도심 오피스 수요가 증가했다. 작년 오피스 임대료는 8% 증가(CBRE 발표)하면서 건설비 상승 역풍을 수익 순풍이 상쇄하고 있다. 싱가포르는 지난해 10월까지 부동산에 투자된 해외 자금이 110억 달러로 전년 대비 87% 증가(JLL 발표)했다. 하지만 작년 하반기부터는 둔화 현상을 보이고 있다.

일본은 깊고 유동성이 풍부한 시장으로 항상 국제 자본을 끌어들인다. 해외 다른 시장의 자산가치는 금리 상승으로 크게 하락했지만, 일본 금리는 제로에 가까워 안정적이다. 건설비가 증가했지만, 저금리 덕분에 핵심 자산 개발도 무난하다. 최근 엔화 가치가 하락하면서, 미국 달러 표시 일본 자산가치는 저렴해졌지만, 오히려 해외 자금과 관광 유입이 증가하고 있다. 호주는 심각한 물류 시설 부족으로 임대료가 두 자릿수로 증가하고 있다. 핵심 자산 개발은 계속해서 매력적이다.

서울의 전망 순위는 아시아 도시 금융경쟁력과 비슷한 5~6위권을 유지하고 있다. 최근 몇 년간의 물류와 오피스 같은 핵심 자산 개발 붐은 이제 글로벌 인플레이션 추세(이자율 상승, 은행 대출 축소, 높은 건설비 등)에 많이 노출되었다. 하지만 서울의 부동산 수요 잠재력은 여전히 높다.

동남아시아 도시들의 인기가 올라가고 있다. 최근에는 달러 대비 통화 가치가 하락했지만, 외채 규모는 2008년 금융 위기 때보다 훨씬 작다. 과거 경제 위기 때는 외국 자본 이탈, 화폐가치 하락, 자산가치 하락, 부채 비용 상승이 심했었다. 지금은 풍부한 현지 자본을 활용하여 외국인 투자에 덜 의존하고 있다.

베트남은 글로벌 제조의 탈중국으로 덕을 보고 있다. 호찌민은 중산층과 경제성장으로, 건축비 상승을 감안해도 개발 자본의 확실한 목적지다. 물류 시설은 상하이의 13분의 2 수준으로 개발 여력이 많다. 하지만 외국 자본이 수요 이상으로 몰리면서 임대형 생산공장이 과잉 상태다. 특히 땅값이 많이 올라 정부는 은행 대출 제한과 토지 매매 승인을 강화하고 있다.

인도네시아는 일부 현지 대기업 지분, 유료 도로, 통신, 전기 등 인프라에 외국인 투자가 늘고 있다. 데이터 센터는 과잉 공급 우려가 있지만, 산업 성장 여력으로 해결될 수 있다.

중국은 지금은 해제됐지만 코로나19 제로 정책과 규제 등으로 외국 자본이 기피하고 있다. 특히 홍콩은 아시아 태평양에서 오피스 주거 시장이 가장 비쌌지만, 해외 기업들의 홍콩 이탈로 우량 오피스는 공실이 늘고, 고급 아파트 임대료도 내려가고 있다. 아시아 1위였던 도시 금융경쟁력도 싱가포르에 내줬다.

부동산 시장은 도시 상황에 따라 다르다. 잠재 수요가 많은 도시는 금리와 건축비 상승을 극복한다. 또한, 도시 내에서도 인구와 경제가 성장하는 입지는 도시 성장을 선도한다.