[정대영의 경제 바로 보기] 왜, 집값은 문재인정부에서 폭등했나?

송현경제연구소장

문재인 정부 사람들은 집값 폭등을 시장 때문이라고 많이 이야기한다. 집값은 당연히 시장에서 오르고 내리는 것이고, 시장은 늘 있는 것이다. 정책 책임자로서는 참 무책임한 말이다. 과거 정부에서는 잠잠하던 시장이 왜 문 정부에 들어와서 집값 폭등으로 나타났을까? 이를 깊이 분석하고 고민해야 하는데, 그냥 시장 탓만 해서는 안 된다. 시장의 집값은 현재의 수요 공급뿐 아니라 미래에 대한 기대, 유동성과 거시경제 여건, 정부의 정책, 타 투자대상과의 수익률 차이 등이 종합적으로 반영된 결과이다.

집값에 직접 영향을 줄 만한 외형적 요인은 문 정부 때나 이전 정부 때나 별 차이가 없다. 경제성장은 비슷하게 둔화되고 있고, 생산가능인구나 서울 인구는 오히려 정체 또는 감소하였다. 주택공급량도 지난 정부와 별 차이가 없다. 유동성 상황도 박근혜 정부의 빚내서 집 사라는 시기와 비슷했다. 2020년 발생한 코로나 사태는 집값에 부정적 영향을 줄 가능성이 큰 사건이다. 그런데 집값은 오히려 폭등하고 떨어질 기미를 보이지 않는다. 무언가 특별한 문제가 있는 것이다. 이를 찾아야 집값을 하향 안정시킬 방안도 나온다.

문 정부의 집값 폭등은 기본적으로 집값 안정과 주택정책에 대한 신뢰 상실, 즉 심리적 요인이 크다. 한국은 계속되는 저금리 정책에다 부동산 투자에 대해 특혜가 비정상적일 정도로 과도했다. 정상적인 정부가 들어서면 부동산에 대한 비정상적인 특혜는 시정될 것이라는 기대가 있었다. 이 때문에 이명박, 박근혜 정부 때에는 강력한 부동산 부양책에도 불구하고 집값이 오르지 못하고 조금 떨어지기도 하였다. 그런데 촛불정부이며 정상적인 정부라고 생각되던 문 정부가 하는 부동산 정책을 보니 특혜 축소와는 거리가 멀었다. 오히려 특혜를 확대하기도 하여 부동산에 관한 한 적폐 세력의 일부였다.

문 정부는 한국은행 총재를 연임시켜 저금리 정책을 더 확실히 했다. 예금하는 사람은 바보가 되고 대출받아 집 사는 사람은 이자 걱정 없이 부자가 될 수 있게 했다. 여기에다 주택임대사업자로 등록하면 집이 아무리 많아도 종합부동산세와 양도소득세 면제 등 세제 혜택을 왕창 주었다. 경제 정의를 주장하는 정부가 왜 이런 정책을 하였는지 도저히 이해할 수 없다. 그리고 주택공급은 규제를 했다. 주택의 신규 공급이 부족하면 누가 좋아질까? 집이 귀해져 집 가진 사람, 즉 기득권층만 좋아진다. 무주택자들은 집값, 집세가 올라 더 나빠진다. 수없이 나온 부동산대책은 대부분 변죽만 울리는 정책으로 부동산 투기에 거의 영향을 주지 못했다.

투기세력은 문 정부가 집값을 안정시킬 능력이 없고 의지도 부족하다는 것을 바로 알게 되었다. 당연히 집값은 계속 오를 수밖에 없다는 기대심리가 시장을 지배했다. 시장이 잘못된 것이 아니고, 이상한 정책과 황당한 주장으로 시장에 잘못된 기대심리를 심어준 것이 문제의 핵심이다. 이제 집이 당장 필요 없는 사람들까지 대출을 최대한 받아 투기 행렬에 참여하게 되었다. 빚내서 집 산 사람이 패가망신하는 것이 아니라, 꼬박꼬박 저축한 사람이 인생의 패배자, 즉 벼락 거지가 되었다. 부동산 투기에 참여하지 못한 국민들은 스스로를 한탄하고 있다.

문 정부 사람들의 황당한 주장 몇 가지만 들어보자. 첫째, 집값이 폭등하고 있는데 집세는 안정되어 서민들은 문제가 없다는 주장이다. 그야말로 경제를 1도 모르는 이야기이다. 집값이 오르면 시차를 두고 당연히 집세도 오른다. 지금 전셋값이 오르는 것은 임대차보호법보다는 폭등한 집값이 집세에 반영되는 부분이 더 클 것이다. 둘째, 국민들은 새 아파트에서 살고 싶은데, 도시재생이라는 이름 아래 낡은 집을 대충 수리해 살라고 한다. 정책당국자들은 대부분 아파트에 살고 있으면서 국민들은 차도 못 들어가는 골목 안 추운 주택에서 계속 살라는 것이다. 셋째, 20억 원짜리 1주택자는 착한 사람이라 세금을 깎아주어야 하고, 3억 원짜리 3주택자는 투기꾼으로 중과세해야 한다고 주장한다. 집이 몇 채 있느냐보다는, 집값이 총 얼마이냐를 기준으로 과세하는 것이 경제 논리에 맞는다. 그래야 똘똘한 한 채라는 말이 사라지고, 강남이나 서울의 집값이 안정된다. 이외에도 황당하고 이상한 주장은 아주 많다.

정책당국자는 상식과 경제 논리, 실현 가능성에 바탕을 둔 정책을 시행하고, 시장 참가자들과 지속적으로 소통하여야 한다. 그래야 시장은 통제 불능의 괴물이 아니고, 주택정책의 방향을 알려주는 나침반이 된다.