[사설] 공공재건축 외면하는 시장, 심각한 정책 불신

정부가 주택공급을 늘리는 정책으로 내놓았던 공공재개발과 공공재건축의 명암이 확연히 엇갈리고 있다. 공공재개발에 60곳 넘는 후보지가 몰린 반면, 공공재건축은 완전히 시장의 외면을 받고 있다. 정부 주택공급 계획의 차질이 불가피하다.

정부는 지난 9월 공공재개발·재건축 활성화 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재개발·재건축을 주도하고, 용적률 상향과 사업기간 단축 등의 인센티브를 주는 방식이다. 개발이익인 일반분양 물량의 상당 부분은 임대주택 등으로 내놓게 했다.

서울의 낙후 지역들이 대부분 재개발을 신청했다. 주거여건 개선에 대한 욕구가 높은 구도심 중심이다. 서울시와 국토부는 12월 최종 후보지를 선정하고 신규 예정구역을 내년 3월 발표한다. 관심이 집중되고 있다. 분양가상한제 제외, 용적률 상향 등의 인센티브에 대한 지역 주민들의 기대가 높다.

반면 공공재건축 정책은 실패로 가고 있다. 사전 컨설팅에 다수 재건축조합들이 관심을 보였다가 대부분 발을 뺐다. 가장 규모가 큰 서울 은마아파트(4424가구)와 잠실주공 5단지(3930가구)부터 공공재건축 불참을 선언했다. 서울의 다른 주요 아파트 단지들도 부정적이다.

정부는 공공재건축으로 5만 가구를 추가공급하겠다고 했다. 하지만 1만 가구도 늘리기 어려운 상황이다. 공공재개발과 달리 공공재건축은 분양가상한제와 재건축초과이익환수제가 적용된다. 용적률을 높여주고 고층 개발이 허용되어도, 정부가 개발이익의 대부분을 기부채납으로 환수하는 구조다. 재건축의 실익을 기대하기 어렵고, 주거여건이 나빠질 것이라는 주민들의 거부감이 크다. 재건축의 유인(誘因)을 찾기 힘든 실정인데, 시장에 대한 제대로의 조사와 검토가 이뤄지지 않은 탁상공론 정책의 결과와 다름없다.

시장의 특성과 기대를 무시한 공공재건축이 정부 의도대로 추진되고 성공할 가능성은 매우 낮다. 주택시장과 집값은 정부 예상과 계속 거꾸로 가고 있다. 이런 식으로는 집값을 가라앉히고, 천정부지로 치솟는 전셋값을 잡는 것이 불가능하다.

정부의 주택공급계획이 시작부터 어그러지고 있다. 지금 주택 실수요자들은 전세 매물 실종과 가격 급등에 살고 싶은 집을 구하지 못한다. 고강도의 세금과 대출규제로 집을 살 수도 없는 처지다. 공공재건축에 대한 시장의 외면은 수요 있는 곳의 공급이 늘지 않을 것을 의미한다. 가격이 계속 오르는 악순환을 피하기 어렵다.

수요에 대응한 공급 확대의 분명한 신호를 시장에 제시하지 않고는 집값을 잡기 어렵다. 정부의 부동산정책이 왜 실패를 거듭하는지, 공급을 늘리겠다는 공공재건축 방안에 왜 시장이 외면하는지 심각하게 고민하고 정책방향을 바꿔야 한다.