국민연금, 홈플러스 10개점 ‘개발’ 대신 ‘매각’ 선택한 이유는?

▲홈플러스 천안점 (코크렙 NPS 2호)

국민연금이 리츠 형태로 보유 중인 홈플러스 10개 점 매각에 나섰다. 당초 개발을 검토했으나 매각으로 엑시트(투자금 회수) 경로를 변경한 것이다. 매각에 성공하면 약 14년만의 엑시트(투자금 회수)지만 매각 흥행 여부에 대한 시장의 관측은 다소 엇갈린다.

12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금이 리츠를 통해 매입한 홈플러스 10개점을 매각하기 위한 절차에 착수했다. 국민연금은 2006년 12월 코람코자산신탁이 설립한 '코크렙NPS제2호기업구조조정부동산투자회사'라는 리츠를 통해 홈플러스 10개점에 투자했다. 6월 말 현재 해당 리츠에서 국민연금은 지분 86.7%를 보유한 최대주주이며, 우리은행이 나머지 13.30%의 지분을 들고 있다. 당시 매입거래 금액은 6338억 원으로 이중 국민연금이 1950억 원(86.7%), 우리은행이 300억 원(13.3%)을 각각 출자했다.

매입대상 10개점은 홈플러스 △가양점 △시흥점 △인천 계산점 △일산점 △경기 원천점 △안산점 △천안 신방점 △부산 장림점 △대구 동촌점 △울산북구점 등이다. 이들 10개점 모두 2000년 말 프랑스 유통체인 까르푸가 한국시장에 진출할 당시에 지어진 건물로 이후 주인이 이랜드(2006년)에서 삼성테스코(2008년), 사모펀드(PEF) MBK파트너스로(2015년) 바뀌는 과정에서 간판이 '까르푸→홈에버→홈플러스'로 바뀌었다는 공통점이 있다.

업계에 따르면 국민연금 측은 올해 상반기까지 해당 10개점에 대한 개발 가능성을 검토했던 것으로 알려졌다. 하지만 정부가 최근 오피스텔을 포함한 부동산 규제를 강화하면서 과거보다 수익성이 상대적으로 떨어진다고 판단, 매각으로 방침을 굳혔다.

홈플러스라는 우량 임차인에, 잔여 임차 기간이 10년 이상 남았다는 점은 투자 매력으로 꼽히지만, 시장에서는 해당 홈플러스 10개점 매각 흥행이 쉽지는 않으리라고 보고 있다. 한 부동산 금융업계 관계자는 "국민연금이 홈플러스 10개점을 10년 넘게 보유하면서 챙긴 배당과 공시지가 상승분 등을 감안하면 플러스가 난 투자였다"면서도 "다만 엑시트 관점에서 (매각)딜이 성공적으로 끝날지는 미지수"라고 말했다.

해당 건물 모두 지어진 지 20년이 다 돼가는 오래된 건물이라는 점에서 투자 매력도가 떨어지는 데다, 최근 전자상거래 급증으로 오프라인 유통 매장의 매출이 위축되고 있어 리테일 부동산 시장 투자심리 또한 얼어붙은 상황이다. 업계 관계자는 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이후 오프라인 매점이 부진을 면치 못하고 있다"면서 "이 때문에 부동산 시장의 대주단(貸主)이 대형마트 전망에 대해 부정적으로 생각하는 점도 부담"이라고 말했다.

개발 가능성을 염두에 둔 건설사가 잠재적 원매자로 나타날 가능성이 있지만, 그마저도 쉽지 않을 것이란 관측도 나온다. 부동산금융 관계자는 "자산운용사가 한꺼번에 10개점을 인수할 경우 운용자산(AUM)을 크게 늘릴 수 있어서 관심을 보일 수 있다"면서도 "개발 컨셉으로 접근할 경우 10개점에 속한 직원들의 반발이 있어 (개발이) 쉽지 않을 것"이라고 말했다.