[종합] 다주택자 38억 강남 집 6월까지 팔면 세금 9억 이익

집주인, 반전세로 전환할 때…임대소득세 부담 고려해야

▲서울 아파트 전경.

서울 강남 등에 집을 10년 이상 보유한 다주택자의 경우, 오는 6월 말까지 집을 팔 경우 최대 세금을 절반으로 줄여 수억 원의 실질적 이익을 기대할 수 있다는 전망이 나왔다.

이는 정부가 지난해 ‘12·16 부동산 대책’을 통해 조정대상지역(집값 상승률이 높아 정부가 관리하는 지역) 내 10년 이상 장기보유주택을 대상으로 일반 양도소득세 적용, 장기보유 특별공제 등의 혜택을 올해 상반기까지 약속했기 때문이다.

20일 국세청과 세무업에 따르면 다주택자가 20여 년 전 10억 원에 산 강남 아파트를 6월 말까지 38억 원에 팔 경우 부과되는 세액(양도소득세+종합부동산세)은 8억 원대에 이른다. 이는 7월 이후 매각할 때 내야 하는 17억 원대보다 무려 9억 원이나 적은 금액이다.

일례로 서울 강남 거주하고 있는 A씨는 1996년에 산 서초구 반포동 래미안퍼스티지, 2013년에 취득한 서울 용산 주택, 2017년에 산 분당 판교 주택 등 현재 조정대상지역에 모두 3채를 보유하고 있다.

만일 A씨가 1996년 취득 반포 래미안퍼스티지 아파트를 올해 6월 말까지 양도가 38억 원에 매각할 경우, 양도소득세는 약 7억8200만 원으로 예상된다.

취득가(필요경비 등 포함 1억1532만 원)를 뺀 양도차익이 27억8468만 원인데, 여기에 장기보유특별공제(최대 30% 적용대상·8억3540만4000원) 등을 제외한 과세표준(실제 세율이 적용되는 기준 금액·19억4927만6000원)에 양도소득세율 42%를 적용한 결과다. 또 여기에 종부세(5680만 원)를 더하면 세금 총액은 8억3904만4690원이다. 하지만 7월 이후에는 상황이 크게 달라진다.

우선 최대 30%에 이르는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 양도소득세율도 6월 말까지는 조정대상지역임에도 한시적으로 일반 양도소득세율(42%)이 적용됐지만, 7월 이후에는 중과세율(62%=42+20%)로 돌아간다.

이에 따라 7월 이후 같은 양도가로 집을 팔더라도 거의 두 배인 16억8955만1600원의 양도소득세를 내야 한다. 종부세(5680만 원)까지 포함한 총 세액은 17억4635만370원이다.

결과적으로 6월 30일과 7월 1일 불과 하루 차이라도 양도소득세 차이가 무려 9억730만5680원에 이르는 셈이다.

반면 이달 20일 시행된 전세대출 규제의 영향으로 ‘반전세’(전세 보증금 + 월세)가 늘어날 것으로 예상되고 있는 가운데 전세를 반전세로 전환할 때 집주인은 임대소득세 부담도 고려해야 한다. 국세청에 따르면 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었던 2000만 원 이하 주택임대소득이 2019년 귀속분부터 과세 대상이 됐기 때문이다. 이에 따라 세입자에게 결국 임대소득세까지 전가할 가능성이 크다.

이와 함께 최근 전셋값 상승으로 집주인이 전세금을 올려달라고 요구할 경우 전세대출을 증액하는 것은 불가능해져 여유 자금이 없으면 전세금 증액 요구분을 월세로 감당하는 반전세를 선택할 수밖에 없다는 관측이 나오고 있다. 전셋집을 옮기는 경우에도 신규 대출에 해당돼 전세대출을 받을 수 없다.

이에 따라 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들이 보증금에 월세를 추가하는 방식을 '울며 겨자 먹기 식'으로 택할 것이라는 예상이 적지 않은 상황이다.