[CEO 칼럼] 역세권 청년주택의 의미와 방향 제안

서용식 수목건축 대표

‘역세권 2030 청년주택’은 박원순 서울시장이 2016년 3월 발표해 현재까지 7차 개정을 통해 역세권 반경 350m 이내에 대학생, 사회초년생을 대상으로 2022년까지 청년 1인 가구 5만6000호, 신혼부부 2만4000호 등 총 8만 호 임대주택 공급을 목표로 한 한시적 정책사업이다.

역세권 청년주택 사업은 용도지역 상향, 규제 및 절차 완화, 기금 및 세제 지원의 혜택이 있다. 일반 건물보다 용적률을 2~3배 높게 지을 수 있고, 서울시 여신위원회를 통한 사업자 선정으로 건설자금 대출 및 사업자금을 한국주택금융공사로부터 일반 대출보다 낮은 금리로 대출받을 수 있고, 서울시와 협약한 은행을 통해 최대 1.5% 이자 지원을 받을 수 있다. 또 서울시 청년주택 사업의 9개 심의를 한번에 받을 수 있는 통합 심의와 승인 대상을 확대해 사업 접수 후 결정 고시까지 평균 6개월, 인허가까지 포함해 평균 1년이 소요되는 사업을 보다 빠르게 추진할 수 있도록 규제 및 절차를 완화해주고 있다.

이렇게 지어진 청년주택은 한국감정원 시세를 기준으로 공공임대는 시세의 55% 내외에서 서울시가 직접 정하고, 민간임대 중 특별공급은 사업주인 서울시가 공사 전과 입주자 모집 전 두 차례 협의를 통해 시세의 85% 이하, 일반 공급은 시세의 95% 이하로 하여 의무 임대기간인 8년 운영이 지나면 일반에 분양이 가능한 사업이다. 자료에 따르면 2017년 15건, 2018년 9건, 2019년 10월 기준 17건으로 총 41곳에서 1만6351실이 진행되고 있다.

역세권 청년주택은 개발을 통해 용적률은 물론 부동산 가치 상승을 기대할 수 있어 토지주 및 개발주체들이 많은 관심을 갖고 있다. 8월 가장 먼저 입주자 모집에 나선 충정로역 청년주택의 경우 전체 499실의 평균 경쟁률이 18대 1을 기록하는 등 실제로 청년층의 수요와 관심이 높은 것을 확인할 수 있다. 그러나 의외로 신혼부부용 35㎡형은 미달된 것을 보면 수요자인 신혼부부의 요구에 적합한 상품이 계획되지 않았던 것으로 보인다.

이제 주택시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로, 하드웨어 중심에서 소프트웨어 중심으로 변화하고 있다. 맞춤형 청년 주거공간이 계획이 되기 위해 수요자의 필요를 예측하고 이에 따른 프로그램 계획과 운영이 중요하다. 깔끔한 디자인의 실용적인 주거와 커뮤니티를 함께 할 수 있는 공간을 원하는 청년세대를 위해 거주뿐만 아니라 일하고 즐기는 공간으로 창업 인큐베이팅, 문화 창작 등 다양한 공간 활용이 가능한 서비스 프로그램을 계획하고 입주자의 자금 사정에 따라 부담 가능한 가격으로 임대료를 맞춰 공급하여야 한다.

역세권의 입지 특성과 예상 수요자 타깃팅을 중심으로 사업기획에서부터 향후 임대 운영·관리까지 전 과정이 톱니바퀴처럼 잘 맞아 들어가야 한다. 그에 따라 수요자 맞춤형 평면 개발과 커뮤니티 공간 계획, 공용 공간 고급화 등도 함께 실행되어야 한다. 좋은 질의 주거공간과 디자인의 청년주택이 계획되기 위해서는 상품기획에서 사업성 분석, 마케팅, 임대 운영·관리 등 통합적 사업관리(PM:Project Management)가 중요하다. PM을 통해 사업 리스크를 줄이고 각 분야 전문가 참여를 통해 효율적이고 경제적 사업 운영이 되어야 한다.

PM을 통해 성공적으로 마무리한 내곡동 임대주택의 경우, 실별 분양 후 임대하는 방식이 아닌 100% 전실을 임대로 운영하는 임대주택으로 입주민을 위한 운동, 라운지, 세미나실, 파티룸 등 커뮤니티 공간을 계획했다. 또한 입주민이 다채롭게 이용할 수 있는 프로그램을 함께 운영해 삶의 질을 높이도록 계획되었다.

미국 뉴욕, 일본 도쿄 등 해외 주요 도시에서는 오래전부터 임대가 주류를 이루고 있다. 향후 한국도 임대 중심의 부동산 시장으로 변화할 것이다. 여기에 맞춘 미래 지향적 임대주택 개념 도입이 필요하다. 주택도 빌려 쓰는 공유경제의 하나로 인식하고 임대주택도 브랜딩되어 가격에 맞춰 지역별로 골라 살 수 있는 공간이 다양하게 공급되어야 한다. 앞으로 공유차량 이용 장려와 함께 주차장 건설 완화 및 추가 세제혜택을 통해 사업비를 줄임으로써 임대료를 낮춰 청년주택이 원활히 공급될 수 있도록 적극 지원해야 한다.