“상한제든, 환수제든 둘 중 하나만”…재건축 보유자 불만 속출

“재초환땐 재산권” 과세하더니 “상한제 소급땐 미실현 이익”

▲정부의 ‘민간택지 분양가 상한제 적용 기준 개선 방안’ 주요 내용.

정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 대상에 이미 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지까지 포함하면서 소급 적용으로 인한 재산권 침해 논란이 거세다.

13일 업계에 따르면 전날 국토교통부가 발표한 민간택지 분양가상한제 시행안에 따라 재건축·재개발 단지는 앞으로 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 경우’부터 민간택지 분양가상한제를 적용을 받게 됐다.

기존에는 ‘관리처분인가를 신청한 경우’부터가 적용 기준으로 이미 관리처분 인가를 받은 재건축·재개발 단지는 상한제 대상에서 벗어나 있었다. 정부는 이 단계에 있는 단지들이 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리도 피하려고 하자 시행령 개정으로 상한제 대상에 포함시키는 강수를 뒀다.

이에 재건축·재개발 조합들은 정부가 소급적용을 통해 조합원들의 재산권을 침해한다며 분통을 터트리고 있다.

헌법상에는 소급 입법에 의해 재산권을 박탈할 수 없다고 명시돼 있다. 이 내용에 따르면 기존 법상 상한제 적용 대상이 아니었던 관리처분인가 단지들은 시행령을 바꿔 재산상 불이익을 줄 수 없다.

국토부는 관리처분인가 단지에 분양가 상한제를 적용하는 것이 법리상 재산권 침해에 해당하지 않는다고 판단한다. 국토부는 재산권 침해 논란이 일자 13일 보도자료를 내고 “법리 검토 결과, 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다”며 “관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업 가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다”고 해명했다.

이에 대해 조합들은 초과이익 환수제를 통해서는 미실현 이익에 세금을 거두면서 상한제 적용 때는 ‘기대이익’이기 때문에 침해해도 된다는 건 모순적이라고 지적한다.

정비업계 관계자는 “기대 이익이 세금 거둘 때는 ‘재산’이고 침해할 때는 ‘재산’이 아니라고 하니 기가 찬다”며 “초과이익 환수제를 하든 분양가 상한제를 하든 둘 중 하나만 했으면 한다”고 토로했다.

다만 법조계는 분양가 상한제 위헌 여부를 두고 다툴 경우 국토부 쪽이 우세할 것으로 전망한다.

정충진 법무법인 열린 변호사는 “아직 완성되지 않고 진행 중인 법률관계나 사실관계에 대해 국민에 불리한 법령의 효력을 미치게 하는 경우는 소급 적용이 가능하다는 판례가 있다”며 “국토부가 말하는 ‘기대이익’이라는 부분이 바로 그런 개념이기 때문에 재산권을 침해하지 않는다는 법리적 판단이 가능한 셈이다”고 설명했다.