규제 끝판왕 '분양가상한제' 성큼… 강남 재건축 '진퇴양난'

후분양할지, 선분양할지 '갈팡질팡'…일부 단지 연내 분양 '속도전'

정부가 분양가 상한제를 민간택지로 확대 적용하는 방안을 다음 주 발표하기로 하면서 분양에 나서려던 서울 재개발·재건축 단지들이 혼란에 빠진 양상이다.

7일 국토부에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용을 위한 세부안은 확정된 상태로 다음 주 초 당정 협의를 거친 후 발표할 예정이다. 상한제 주요 대상은 강남 등 최근 집값이 뛴 지역의 정비사업 단지가 될 것으로 보인다.

이에 분양을 앞둔 서울 주요 재개발·재건축 조합은 정부의 발표 내용을 숨죽여 기다리고 있다. 분양가 상한제는 새 아파트의 분양가를 땅값(택지비)과 건축비를 더한 기준금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 따라서 일반분양을 통해 수익을 내는 정비사업 조합들로서는 촉각을 곤두세울 수밖에 없는 셈이다.

특히 주택도시보증공사(HUG)가 지난 6월 고분양가 심사 기준을 강화하면서 후분양하기로 확정하거나 검토하던 단지들은 더 깊은 고심에 빠졌다. 상한제가 적용될 경우 조합이 원하는 만큼 공급가격을 책정할 수 있는 후분양의 이점이 사라지기 때문이다.

당초 후분양을 확정한 것으로 알려진 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축 조합은 다시 분양 방식에 대해 결정된 게 없다는 입장으로 돌아섰다. HUG의 분양가 규제로 후분양 쪽에 기울던 강남구 대치동1지구 재건축조합 관계자는 “곧 발표될 정부의 분양가 상한제 방안을 본 뒤 선분양, 후분양, 임대 후 분양 등을 다각적으로 검토한 후 분양 방식을 결정할 것”이라고 말했다.

후분양 가능성이 제기됐던 강남 개포1단지 재건축 조합은 내년 3월 선분양할 계획으로 민간택지 분양가 상한제에 어떤 내용이 담길 지를 다양한 채널을 통해 파악하느라 분주하게 움직이고 있다.

HUG와의 분양가 협의에서 평행선을 걷고 있는 동작구 흑석3구역 재개발조합은 어쩔 수 없이 후분양에 나설 것으로 보인다. 사당3구역(‘이수푸르지오더프레티움’)이 지난 6월 3.3㎡당 평균 2813만 원에 분양보증서를 발급받으면서 흑석3구역도 이 가격 이상으로 분양가를 책정할 수 없게 됐다. 조합은 3.3㎡당 3200만~3600만 원대가 주변 아파트 시세이기 때문에 그 이상의 분양가를 희망하고 있다. 조합 관계자는 “후분양으로 돌려 상한제를 적용받더라도 지금 당장 3.3㎡당 2800만 원대에 공급하라는 HUG의 제안은 받아들일 수 없다”며 “주변 시세가 있으니 후분양 때 더 높은 분양가를 쓸 수 있을 것”이라고 말했다.

상한제 적용을 피하기 위해 분양을 서두르는 곳도 적지 않다. 양천구 신정2-2구역 재개발조합은 연내 분양을 목표로 내달 관리처분총회를 열 예정이다. 조합 관계자는 “상한제 발표 내용에 따라 조정이 있겠지만 일단은 상한제 적용을 받기 않기 위해 사업을 급하게 추진하고 있다”며 “상한제를 피하려면 HUG와 분양가 협의를 해야 하는데 HUG가 조합에서 받아들이기 힘든 분양가를 제시하고 있어 곤란한 상황”이라고 말했다.

전문가들은 민간택지에도 상한제가 적용되면 서울 아파트 공급이 크게 줄어 오히려 집값 상승을 부추길 것으로 우려하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제가 확대 시행되면 정비사업 지연으로 서울 도심 내 수요와 공급 불균형이 이 커질 수 있다“며 ”가을 이사철을 앞두고 이미 서울 전셋값이 불붙은 상황에서 전세난을 더 부채질할 가능성도 있다“고 말했다.