[CEO칼럼] 도시 경쟁력 키우는 도시재생

최민성(델코리얼티그룹 회장)

　도시재생은 기본적으로 도시공간의 수요와 공급 불일치의 균형을 잡기 위해서 한다. 여기서 수요란 인구와 소득을 말한다. 인구와 소득의 증감에 따라 당연히 수요는 변한다. 그래서 도시재생은 수요 대비 도시공간이 부족한 곳은 공급을 늘리고, 수요가 부족한 곳은 공급을 멈추고 수요를 늘리는 데 치중한다.

　도시재생이란 기본적인 도시 역할이 충분히 발휘되도록 하는 것이다. 즉 일자리, 주택, 문화, 건강, 그리고 인구(출산 장려와 이민 유입) 등을 지속 가능하게 유지해주는 것이다.

　특히 최근 선진국 도시재생에서 눈길을 끄는 것은 남다른 출산 장려다. 이들 나라에선 육아시설을 공공 인프라로 보고 있다. 공공이 보유한 공간과 재원이 부족하기 때문에 민간에 개발 인센티브를 제공하면서 1년 내내 24시간 가동 가능한 보육시설을 무료로 확보한다. 스웨덴의 경우 부모가 보육시설 이용료의 3%만 부담하면 나머지는 국가가 책임진다.

　선진국일수록 도시재생에 이민 유입을 적극 활용한다. 선진국 중에 출산율이 가장 높은 프랑스도 1.9명 수준으로 인구 유지선 2.1명에 못 미친다. 그래서 선진국은 양질의 이민 유입으로 인구 증가, 생산과 소비층 확보, 연금 유지, 인구 감소 도시의 인구 유치를 꾀하고 있다. 적극적인 이민 유입은 선진국임을 증명하는 새로운 잣대가 되고 있다.

　도시재생은 도시인의 일자리 확보를 위해 기업 유치, 산학 협동, 리서치 클러스터, 창업 혁신경제센터 등을 조성하는 데 치중한다. 특히 민간기업과 함께 미래형 일자리 공간을 충분히 공급하는 데 몰두한다.

　도시 직장인에게 적절한 가격의 주택을 충분히 공급하는 것도 도시재생이 할 일이다. 잘나가는 대도시에는 저렴한 주택이 많이 부족하다. 이유는 용적률과 용도를 규제하는 조닝(Zoning) 계획 때문이다. 영국은 젊은 직장인을 위한 주택 공급의 속도가 나지 않자, 일정 기준만 갖추면 비어 있는 공간을 인허가 없이 주택으로 전환하는 PD(Permitted Development) 권한을 민간에 부여하고 있다. 그래서 그나마 적절한 가격의 주택 공급이 늘고 있다.

　10년 후를 내다보고 건강한 환경을 미리 반영하는 것도 중요하다. 2030년이면 명실상부한 자율주행 탑승공유(대부분 택시) 시대가 열린다. 도시 거주 선호가 늘면서 도시 내 전철 이용도 증가한다. 퀵보드 같은 공유 스마트 모빌리티가 단거리 택시 이동의 절반을 대체할 전망이다.

　또한 도시재생은 제로 파킹(Zero Parking) 혹은 레스 파킹(Less Parking) 시대에 대비할 필요가 있다. 미국 샌프란시스코는 도심에 새로 짓는 건물의 주차장을 최소화하거나 아예 안 짓고 있다. 포틀랜드 시의 바이브런트 시티스 프로젝트도 호텔과 아파트를 지으면서 주차장이 한 대도 없다.

　도시재생에 민간자본도 적극 활용된다. 미국은 저소득층 지역 8700여 곳을 선정, 이곳에서 민간자본이 일자리 창출과 주택 공급 및 개선 사업 등을 7~10년 이상 지속할 경우 세금을 감면 내지 면제해주는 기회 특구(Opportunity Zones)를 운영하고 있다.

　결국 도시재생은 도시 경쟁력을 중시한다. 공간 수요가 필요한 도시는 그에 맞게 공급하고, 인구 감소 도시는 기존 자산을 재활용한다.

　일본 도쿄 도심과 임해지역의 도시재생 특구는 인프라 기능 수용 시 1700%까지 용적률을 허용한다. 뉴욕 맨해튼 인근 철도기지를 개발하는 허드슨 야드 프로젝트도 마찬가지다. 미국 민간 개발 역사상 최대 규모로, 용적률이 2300%이고 빅데이터와 AI를 활용한 콘텐츠도 반영하고 있다. 민간 부동산에 인센티브를 부여하면서 필요한 인프라를 확보하는 임계 질량(Critical Mass) 방법을 도시재생에 적극 채택해야 할 때다.