3기 신도시 서울 집값 잡을 수 있을까?

수요 흡입력 낮아 오히려 관련 지역 공급 과잉만 초래할지도

『최영진 대기자의 현안진단』

3기 신도시 개발지역이 발표됐다. 남양주 왕숙 6만 6000가구, 하남 교산 3만 2000가구, 인천 계양 1만 7000가구, 과천 7000가구 등이다.

이중 신도시급으로 불릴만한 규모는 왕숙· 교산 두 곳뿐이다. 나머지는 도시 내 대규모 주택단지 수준이다. 가구 수가 적어 생활 편의시설을 충분히 갖추기 어렵다는 얘기다.

신도시급 2곳도 서울 수요자들 처지에서는 큰 장점이 없다. 거리는 가까운 편이지만 접근성이 좋지 않아서다. 별도의 교통 대책도 나왔지만, 기대에 못 미친다.

정부가 추진 중인 수도권 광역 급행철도(GTX) 역세권에 신도시 조성 방안을 내놓았더라면 몰라도 이 정도로는 공감을 얻기 어렵다.

서울 강남 집값을 떨어뜨리기 위한 신도시가 오히려 관련 지역 주택시장을 더 악화시킬지도 모른다. 서울 수요 분산효과가 생각만큼 크지 않다는 뜻이다.

집만 잔뜩 지어 놓아봤자 들어올 사람이 적으면 기존 주택시장까지 찬바람을 맞게 된다. 집이 남아돌아 집값이 내려갈 것이라는 소리다.

서울 집값을 잡기 위해 건설한 신도시가 지역 주민들의 삶만 더 힘들게 할 수 있다는 것이다.

물론 규모가 가장 큰 남양주 왕숙 지구는 GTX-B노선과 연결된다. 신도시 완공 시점에 GTX가 개통되면 서울 수요를 끌어들일 가능성은 크다. 청량리· 서울역· 여의도에 역이 들어서기 때문에 이들 지역에 직장이 있는 사람의 구미를 당기게 할만 하다.

문제는 GTX 가운데 B노선의 사업성이 가장 떨어진다는 점이다. 정부는 예비 타당성 조사를 생략해서라도 다른 노선과 함께 추진하는 방안을 강구 중이라고 하지만 그게 말처럼 쉽지 않다. 채산성이 떨어지면 사업체 선정이 어렵기 때문이다.

정부 돈으로 추진하는 것도 고려할 수 있으나 자금이 만만치 않다. 굳이 나랏돈까지 들여가면서 GTX를 건설할 이유가 있느냐는 비판이 거세질 게 뻔하다. GTX가 제때 개통되지 않으면 서울 인구 유입효과는 반감될 수밖에 없다.

게다가 주변에 다산 신도시를 비롯해 아파트 단지가 너무 많다. 공급이 넘쳐난다는 말이다.

하남 교산은 GTX 영향과 무관하지만, 서울과 가깝다는 게 장점이다. 도로만 개설하면 강동권 진입이 수월하다. 더욱이 지하철 3호선을 이곳까지 연장한다고 하니 서울 진입이 간편할 것 같다.

그러나 3만여 가구로는 충분한 생활기능을 갖추기 어렵다.

위례 신도시가 북 위례 건설 분까지 포함해 총 4만6000가구다. 적어도 이 정도는 돼야 신도시로서의 면모를 갖출 수 있는데 교산은 그렇지 못하다는 소리다.

그렇다고 기존 하남 중심부와 접근이 좋은 것도 아니다. 차라리 서울 강동 생활시설을 이용하는 게 간편할지 모른다.

이와 달리 과천은 위치가 좋다. 하지만 주택 수가 7000가구 밖에 되지 않아 영향력은 미미할 것으로 진단된다.

인천 계양은 서울과 거리가 너무 멀다. 부분적으로 강서· 구로지역과 연관이 있을 듯싶으나 서울 수요를 끌어들이기에는 역부족이다.

이런 저런 점을 따져볼 때3기 신도시는 서울 집값을 잡기 어렵지 않을까 싶다.

게다가 이들 신도시 아파트 입주가 시작될 때쯤에는 주택 수요 감소로 다른 상황일 벌어질 여지가 많다.

인기 지역이야 큰 변화가

없겠지만, 서울에서 멀리 떨어진 수도권 변두리는 인구 감소 여파의 아픔을 겪어야 할지 모른다. 그러니까 신도시 물량으로 인해 공급과잉 후유증을 앓게 될 것이라는 얘기다.

사실 지금은 외곽에 신도시를 건설할 때가 아니다. 기존 도시 재정비를 통해 공급 물량을 만들어 내는 게 집값 안정화 효과가 더 크다.

정부는 저소득층의 주거 안정에만 진력하면 된다. 임대주택이나 싼 공공주택 공급에만 집중하고

민간시장은 그냥 흘러가는대로 두는 게 낫다.

그런데 어쩌겠나. 이미 신도시 건설계획을 발표했으니 말이다.

일이 이렇게 됐으니 서울 수요를 끌어낼 후속 방안을 찾아야 한다.

길은 있다. 서울보다 더 살기 좋은 도시를 만드는 것이다. 자족 기능을 넣을 수 있으면 금상첨화지만 우리 경제 상황으로 볼 때 쉽지 않을 것 같다. 성공 신화로 불리는 판교밸리 사례가 계속 나올 수 없기 때문이다.

그래서 이번 신도시는 제4차 산업 혁명 구현 도시가 되도록 해야는 한다. 적어도 자율주행 체계에서부터 도시 방재 제어, 무료 인터넷망 등을 갖춰야 한다는 뜻이다.

지금의 단순한 스마트시티가 아닌 그야말로 최첨단 생활 기능이 장착된 그런 도시 말이다.

이는 4차 산업 육성에도 도움이 될 뿐만 아니라 차세대 도시 건설 실적도 갖게 될 것이다.

이 정도는 돼야 살고 싶은 도시로 각광받고 경제까지 살리는 일거양득 효과를 거두지 않을까 싶다.