헷갈리는 임대주택 규정---낭패보기 십상

부동산 관련 세법 자주 바뀌어 세무사ㆍ당국도 혼선

『최영진 대기자의 현안진단』

잦은 세법 개정으로 납세자들은 헷갈리기 일쑤다. 세무사나 담당 공무원들도 제대로 파악하기 쉽지않다. 그만큼 내용이 복잡하다는 얘기다.

부동산 관련 세금도 마찬가지다. 사리에 맞지 않는 규정이 많을뿐더러 해석하기도 어렵다. 인터넷에는 맞지도 않는 내용이 수두룩하다. 전문가인 세무사가 올린 것도 그렇다. 누구 말이 맞는지 통 분간이 안 간다. 세무 당국에 문의하려 해도 통화가 힘들다. 관련 부처간 다른 해석이

나오기도 한다.

근래 많이 바뀐 임대주택 관련 제도는 더욱 복잡하다. 자칫하면 헷갈리 쉽다.해석 잘 못으로 큰 손해를 볼 가능성이 크다.

국세와 지방세 내용이 함께 얽혀있어서 오판하는 경우가 많다.

먼저 2년 이상 거주하지 않은 경우 장기보유 특별공제(장특) 혜택을 주지 않기로 한 고가 1주택에 대한 내용부터 해부해 보자.

▲ 9억 원이 넘는 고가 1주택자가 세금을 줄이는 방법은 뭔가.

-2년 거주를 하든지 아니면 임대주택 등록을 하는 길밖에 없다.

물론 내년 말까지 팔면 장특 혜택을 받을 수 있다.

양도세를 가장 절약하는 방법은 2년 거주 요건을 충족하는 것이다. 10년 보유하면 80%까지 장특 효과를 볼 수 있다.

▲ 고가 주택을 전세 주고 자기는 다른 곳에 살고 있는 1주택 자가 셋집을 임대 등록할 경우 혜택은 뭔가.

-장특 혜택뿐이다. 그것도 10년 이상 임대를 해야 장특 70% 기준이 적용된다.

▲이런 주택은 언제까지 임대주택 등록을 해야 하나.

-별도로 정해진 기한은 없다. 언제든지 해도 10년 임대 후 팔면 장특 70% 공제를 받을 수 있다.

연말까지 등록해야 한다는 얘기가 나오고 있으나 이것은 양도세 100% 감면을 받는 공공 장기임대주택에 해당되는 내용이다.

▲9.13 대책 이후 취득한 주택을 임대 등록할 수 있나.

-해도 상관없지만 고가주택은 아무 혜택이 없다. 수도권의 경우 공시가격 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 주택만 장특 혜택이 주어진다.

▲ 장특 70%를 받게 되는 임대기간은?

-10년 이상이다. 지난해 임대주택 등록 활성화 대책의 하나로 임대 기간 8년 이상 50%, 10년 이상 70%였던 규정을 내년부터 8년 이상 70%로 확대할 계획이었으나 관련 법이 통과되지 않아 현재로서는 임대기간 10년을 채워야 최대 수준의 장특 혜택이 주어진다.

그러나 국토부 마이홈 포털 사이트에는 내년부터 8년 이상 임대하면 장특 최대 요율을 적용받는 것으로 돼 있다.

▲ 임대주택 등록을 하지 않으면 어떻게 되나.

-9.13 대책에서 2년 이상 거주하지 않은 고가주택은 1가구 1주택 장특 혜택을 배제했다. 그렇게 되면 공제율이 낮은 일반 장특 기준이 적용된다. 그러니까 15년 이상 보유해야 장특 혜택 30%을 받는다.

▲ 세를 주던 고가 주택을 임대 등록한 후 거주할 집을 한 채 구입하면 어떻게 되나.

-고가 주택은 임대주택 등록을 해도 거주 주택에 대한 비과세 등의 혜택은 없다. 새로 한 채를 구입하면 임대주택을 포함 보유 주택수가 2주택으로 계산돼 양도세율 10% 추가에다 종합부동산세도 합산 과세 불이익을 받는다. 두 주택을 합산해 공시가격 6억 원 초과분에 대해 종부세가 부과된다는 소리다.

임대 등록 당시 주택의 기준시가가 수도권 6억 원 이하(비 수도권 3억 원이하)· 전용면적 85㎡ 이하이면 거주 주택에 대해 1가구 1주택 혜택이 주어진다. 주택을 한 채 구입해 2년 거주 후 팔 때 양도세가 비과세 된다는 뜻이다.

물론 양도 가격 9억 원 초과분은 과세 대상이지만 1가구 1주택자 장특 혜택 등이 있어 일반 과세 대상보다 세금이 훨씬 적다.

▲ 임대기간을 다 채우지 않고 중간에 매각할 경우 불이익은?

-일단 과태료 1000만 원을 물어야 한다. 국토부는 과태료를 3000만 원으로 올리는 관련 법 개정을 추진 중이다.

하지만 매매는 자유롭다. 과태료만 물면 된다는 의미다. 일반 취득세· 재산세· 임대 소득세 등 그동안 등록 임대주택으로서 받은 혜택 은 다 반환해야 한다. 고가주택은 이런 혜택이 없기 때문에 상관이 없다.

▲매각 시 그동안 임대 기간은 보유기간으로 인정해주나.

-당연히 인정된다. 취득 시점부터 매각 때까지 보유기간으로 산정돼 1가구 1주택 장특이 아닌 일반 장특 공제를 받는다.

▲내년부터 연간 임대수익 2000만 원이하에 대해서도 임대 소득세를 내야 하나.

-그렇다. 다만 1주택자는 임대 소득액이 얼마가 되던 세금을 물리지 않는다. 그러나 기준시가 9억 원이 넘는 고가 주택의 경우 전세 보증금 외 월세는 세금이 부과된다.

고가주택이 아닌 일반 2주택의 월세에 대해서는 세금을 물린다.

▲임대 소득이 있을 경우 임대 사업자 등록을 해야 하나.

-시·군·구청에 임대주택 사업자 등록을 한 경우는 자동적으로 세무서에 임대 사업자 등록을 하게 돼 있어 상관없지만 주택임대 사업자로 등록하지 않았을 때는 별도로 세무서에 사업자 등록을 하는 게 유리하다. 등록자에 대해서는 필요 경비 인정 금액이 높기 때문이다.

도움말: 세무법인 다연 박영선 대표 세무사