경제 악화에다 주택시장까지 냉각

대형 개발사업 통해 위기 대비책도 마련해 놓아야

『최영진 대기자의 현안진단』

서울 주택시장이 급격히 얼어붙고 있다. 거래량이 대폭 감소했고 가격도 하락세다.

한국감정원 조사 서울 아파트 가격은 지난해 9월 4일 이후 처음으로 상승세를 멈췄고 강남·서초·송파 등 강남 3구는 3주째 하락세다. 낙폭도 지난달 22일 -0.03%, 29일 -0.06%, 이달 5일 -0.08%로 갈수록 커지는 양상이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 1만 2323건이던 아파트 거래량은 10월 1만 256건으로 감소했고 이달은 9일 기준 1452건이다. 1일 평균 거래량으로 치면 전월의 49% 수준에 불과하다. 9.13 대책 이후 시장 분위기가 급격히 위축되는 모양새다.

정부가 잇따라 강력한 수요 억제책을 내놓아 무주택자가 아니면 집을 사기 어렵게 됐다. 세금 제도 등이 유주택자에게 불리하게 돼있어 집을 사려고도 하지 않는다.

이제 주택 투자로 돈을 벌기는커녕 집이 많을수록 손해가 될 판이다.

게다가 국가 경제도 좋지 않은 쪽으로 흐르고 있어 주택시장의 앞날은 매우 불투명하다.

구매 수요 감소로 거래 위축과 함께 가격 하락이 불가피한 상황이다.

매물은 많은데 살 사람이 없다면 그럴 수밖에 없다. 세금 인상과 대출 강화로 구매 시장이 확 얼어붙었다.

웬만한 지역에 집을 2채만 갖고 있어도 종합부동산세에다 양도세가 눈 덩어리처럼 불어난다. 집값이 오른다 해도 양도세 내고 나면 남는 게 별로 없다. 그런 판에 누가 집을 사려고 하겠느냐 말이다.

물론 전세가격은 오를 여지가 많다. 세입자들의 부담이 크질 것이라는 얘기다. 그래도 집을 사는 것보다 전세를 택하는 게 유리하다는 시각이 강하다. 집값이 떨어질 것으로 생각하기 때문이다.

문제는 집값 하락세가 이어지면 소비시장이 냉각될 여지가 많다는 것이다. 자산 가치가 떨어지면 돈을 아끼려는 심리가 나타난다. 불안해서 그렇다.

이런 상황은 결국 소비 위축→생산 저조→임금 감소의 악순환으로 이어진다. 국가 경제가 타격을 받게 된다는 뜻이다.

여러 분야가 그렇듯 주택시장도 극단적인 현상이 벌어지면 안 된다. 과열· 침체 모두 부작용을 유발한다. 어쩌면 침체가 과열보다 더 나쁜 결과를 낳을 수 있다.

구매 시장 숨통을 너무 옥죄면 국가 경제에도 도움이 안 된다. 시장 침체에 따른 후유증이 엄청날 것이라는 소리다.

규제책을 마련할 때 정부는 이런 문제들을 염두에 뒀는지 모르겠다.

아무리 집값 잡는데 정신이 팔렸다 해도 사후 벌어질 후유증 해소 방안 정도는 세워놓았을 것으로 믿고 싶다.

그렇다면 거래 절벽· 소비 위축 등으로 인해 경기 침체가 심해질 경우 정부가 꺼내들 카드는 뭘까.

모르긴 해도 대규모 개발사업이 될 확률이 높다. 경기 부양을 위해 부동산 규제 완화책은 쓰고 싶지 않겠지만 이보다 나은 방도가 없으니 어쩌겠나. 과거 정부가 그랬듯이 무슨 수를 써서라도 일단 경기를 살려놓고 보자고 나올 게다.

경쟁력 있는 산업도 자꾸 위축되고 분배 성장 또한 한계에 달하면 부동산 개발 쪽을 들여다볼 수밖에 없다. 고용 창출과 경기 회복에는 이만한 게 없으니 외면하기 힘들 것이라는 말이다.

먼저 강남구 삼성동 옛 한전 부지에 추진 중인 123층 규모의 현대자동차 국제 업무 단지(IBC)와 영동대로 지하 도시· 잠실 운동장 MICE 단지 조성사업 등이 꼽힌다.

집값 상승을 우려하는 정부로서는 이들 사업을 마땅치 않게 여기고 있지만 경기가 악화되면 그럴 입장이 아니다. 일단 이 사업이 추진될 경우 강남권 주택시장은 살아날 게 확실하다.

그다음은 박원순 시장이 거론했던 여의도 수변 도시와 용산~서울역 간 개발이다. 이 사업 영향력도 만만치 않다. 서울·용산역 일대를 상전벽해(桑田碧海)로 만들 수 있는 프로젝트다.

다음은 대규모 재건축 단지다. 압구정동 현대아파트 단지· 대치동 은마· 반포 일대· 목동· 잠실 주공5단지 등을 들 수 있다.

이미 밑그림이 그려져 있는 수도권 광역 급행 철도(GTX)와 주요 전철 사업도 빛을 볼 가능성이 크다.

이들 사업 추진 때 문제도 없지 않다. 교통 유발도 그렇고 특정지역만 혜택을 보게 된다는 비판도 피하기 어렵다.

서울권에 대규모 재건축 추진 때의 주택 수급 균형이 깨질 수 있다는 점도 걱정거리다. 한꺼번에 집이 철거되면 일시적인 공급 부족에 따른 집값·전셋값 급등이 우려되는가 하면 입주 때는 물량이 넘쳐나 침체를 불러올지 모른다.

그때쯤 되면 서울 인구가 대폭 줄고 서울 집중화 현상도 옅어지기 때문이다.

게다가 수도를 세종시로 옮길 것이라는 얘기도 흘러나와 대규모 재건축은 공급 과잉을 불러올 수 있다는 시각이다.

어찌 됐던 주택경기 침체는 피하기 어려울 것 같다. 규제 억제가 아니더라도 수급 상황과 전반적인 경제 여건 상 위축될 수밖에 없는 상황이다. 이런 판에 수요 억제책까지 내놓았으니 냉각 속도는 훨씬 빨라질지 모른다.

이제는 각자도생(各自圖生)이다. 불황을 대비해서 자기 처지에 맞는 대비책을 세워놓아야 한다는 뜻이다.