9억 넘는 고가 1주택자, 보유ㆍ임대 놓고 고심

고가 1주택자도 2년 거주 안하면 양도세 특별공제 혜택 없어

『최영진 대기자의 현안진단』

자기 집을 전세 놓고 있는 1주택자들의 고민이 깊어졌다. 시세 9억 원이 넘는 비싼 주택 소유자가 그렇다.

내 후년부터 본인이 2년 이상 거주하지 않은 1주택자는 양도차익의 최고 80%까지 양도세를 깎아주던 장기보유특별공제 혜택이 없어지기 때문이다.

전세가격이 높은 서울 강남권에 전세를 끼고 집을 산 이른바 ‘갭 투자’를 한 경우가 가장 고민스럽다. 워낙 전세 값이 비싸 실제 거주하기 쉽지 않다. 전세가격이 웬만한 지역의 집 한채 값이어서 그만한 돈을 마련하기 어려워서 그렇다.

이에 따라 고가 1주택자들은 임대주택사업자 등록 문제를 놓고 고심하는 눈치다. 각기 사정에 따라 셈법이 달라져 여러 측면을 생각해 봐야 한다.

양도세 측면을 보면 임대사업 등록이 유리한 편이다.

임대사업자로 등록해 10년 이상 임대할 경우 양도차익의 70% 장기보유특별 공제 혜택을 받기 때문이다.

하지만 거주 요건을 지키지 않고 그냥 갖고 있을 경우 공제율은 최고 30%밖에 안 된다.

당초 매입가격이 10억 원이던 아파트가 10년 후 20억 원이 됐을 때를 가정하자.

이 시점에 매각할 때 양도세 금액을 보면 임대사업자 등록자는 6900만 원정도 되지만 일반 보유자는 2억4000만 원으로 높아진다.

반면에 2년 거주요건을 충족한 일반 보유자는 2100만 원 수준밖에 안 된다. 통상적인 경비 취득세와 중개수수료를 고려할 때 그렇다.

세금만 따지면 어떻게 하든 2년 거주 요건을 채우는 게 훨씬 유리하다.

하지만 전세금 반환을 위해 자금 융통 문제와 기회 비용 등을 감안하면 꼭 그렇지만 않다. 전세금 반환 자금으로 본인이 직접 거주할 수 있는 집 한 채를 더 확보할 경우 전체 시세 차익이 더 클 수 있다는 말이다.

물론 종합부동산세가 본인 거주 주택과 임대등록주택이 합산 과세 되기 때문에 잘 따져봐야 한다.

임대주택의 불편한 점도 적지 않다. 먼저 임대료를 마음대로 올릴 수 없고 임대계약 때 마다 일일이 해당 관청에 신고해야 하는 불편함이 따른다.

그래서 전세가격이 뛰는 시기에는 임대주택이 불리하다. 기준에는 임대료 인상률이 연 5%로 제한된다고 돼 있으나 주택임대차보호법상 계약기간이 2년으로 돼 있어 결국 2년에 최고 5% 밖에 못 올린다는 말이다.

게다가 한번 임대주택에 입주한 세입자는 계약 갱신 청구권이 주어져 쭉 거주할 수 있는 권한이 주어진다. 집 주인이 내쫒고 싶어도 그렇게 할 수 없다는 소리다.

주도권을 세입자가 갖고 있는 셈이다. 이는 애물단지 세입자를 만나면 정말 골치 아파진다는 의미다. 3개월 이상 임대료 체납을 하면 계약 파기 요건이 되지만 계속 버티면 명도소송을 통해 해결해야 한다.

어찌됐던 9.13대책에서 나온 양도세 강화 기준은 국무회의를 통과했다. 2020년부터는 9억 원이 넘는 고가 1주택자도 본인이 2년 이상 거주하지 않으면 양도세 면제 혜택을 받을 수 없다.

이는 주택 투자를 통한 재테크가 어려워졌다는 뜻이다. 게다가 집을 많이 갖고 있을수록 세금 규정을 잘 알아야 손해를 보지 않는다.