서울 전세가율 60%마저 위협...엇갈리는 전문가 진단

4년 반만에 서울의 전세가격이 매매가의 60%를 밑돌만큼 내려갔다. 전세가의 하락세를 따라 매매가 역시 조정국면을 맞을지에 대해 전문가들의 의견이 분분하다.

22일 KB국민은행 주택가격동향 자료에 따르면 서울의 지난 4월 전세가율은 66.2%로 나타났다. 다만 지난해 12월에서 4개월만에 4%p가 떨어지고 있는 추세로 미루어 보아 올해 하반기 즈음에는 부동산114의 집계와 같이 60%대로 내려갈 가능성이 높게 점쳐진다. 부동산114의 조사에서는 이달 서울 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 전세가율은 59.8%을 기록했다. 이는 지난 2013년 11월에 조사됐던 전세가율인 59.81% 이후로 4년 반만에 처음으로 60%대를 밑돈 수치다.

일반적으로 해당 시기의 전세가는 주택 수요를 즉각적으로 반영하고, 매매가에 대한 반영은 느리기 때문에 전세가가 매매가의 선행지표라고들 이야기한다. 때문에 최근의 전세가 하락 기조가 매매가 조정으로까지 이어질 수 있다는 전문가들의 견해도 있다.

양지영 R&C연구소장은 “전세 물량이 늘어나면 주택 소유자가 전세 임차인을 구하기 어려워지고 이로 인해 전세금을 내주기 위해 매매로 집을 내놓는 상황으로 이어지며 매매가가 함께 떨어지는 경우가 흔하다”며 “최근 서울에는 전세가 하락 뿐 아니라 집값을 잡겠다는 의지도 강한 데다 입주물량까지 크게 늘어나는 악재까지 겹치며 가격 하락 요인이 크다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “전세가율이 떨어지면 전세를 끼고 주택을 구매하는 갭투자 수요가 직접적으로 타격을 받게 되는데, 최근 서울 뿐 아니라 수도권 및 지방까지도 모두 전세가 약세가 심하다”며 “뒤이어 매매가가 급락한다고까지 보기는 어려울 수 있더라도 상승국면이 찾아올 거라고 보기는 어려운 상황”이라고 내다봤다.

다만 전세가의 하락이 반드시 매매가의 하락으로 이어질 지는 미지수라고 보는 전문가들도 있었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세가 하락이 일반적으로 매매가 하락의 선행지표인 것은 맞고, 최근의 전세가 하락이 매매가에 하락 요인으로 작용할 것으로 보이긴 한다”면서도 “다만 전세가의 추이만이 매매가에 영향을 미치는 변수가 아니기도 하고, 최근의 전세가 하락은 일시적으로 전세 매물이 크게 늘어남에 따라 벌어진 현상으로도 해석되기 때문에 매매가가 반드시 떨어진다고만 보기는 어렵다”고 내다봤다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 일반적인 경향성과 달리 최근의 전세가 하락이 매매가 조정 국면으로 이어지지 않을 것이라고 보았다. 심 교수는 “과거에 전세가를 따라 매매가가 움직여 온 것은 맞지만 지금은 시장 구조가 달라, 과거의 매매 수요가 100이라면 현재는 지방 거주민의 투자수요까지 합쳐 110이라고 봐도될만큼 늘었다”며 “지방에서 자산에 여력이 있는 사람들이 과거처럼 자기 지역의 주택을 사지않고, 서울 주택을 매수해 전세를 내놓는 추세기 때문에 전세 공급은 늘지라도 매매수요는 꾸준할 것으로 보인다”고 말했다.