[문재인 정부 정책 진단] ⑤ 공공임대주택ㆍ도시재생 뉴딜 주목...재원 마련이 문제

공공지원 임대주택 정부가 다 하려고 하면 안되...사회적 경제주체 육성해 지원해 줘야

역대 정부에서도 국민의 주거안정 문제는 가장 중요한 정책 과제였다. 최근에는 전세가격 상승과 전세의 월세 전환이 계속되면서 서민이 체감하는 실질적인 주거비 부담이 높아지고 있다.

이에 따라 문재인 정부는 공공임대주택 중심 주거 취약계층(특히 청년층) 주택공급 확대를 핵심 공약으로 내걸었다. 또 임기 내 50조 원을 투입해 도시재생 뉴딜을 추진하기로 했다. 전문가들은 문재인 정부의 공약 방향에 공감하면서도 재원 마련은 숙제로 지적했다.

문재인 정부의 첫 번째 공약은 공적 임대주택을 매년 17만 호씩 공급해 서민들의 집 걱정을 덜어준다는 것이다. 세부적으로 보면 공공임대주택 13만 호, 공공지원 임대주택 4만 호다. 국토교통부는 올해 공공임대주택 12만 가구를 공급할 계획이었다. 공약을 달성하려면 연 1만 호씩 더 공급해야 한다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “민간주택의 임대료와 임대기간을 관리하는 공공지원 임대주택(준공공임대주택, 민간건설임대 등) 물량을 늘려야 하는데 정부가 다 하려고 해서는 안 된다”며 “민달팽이 유니온 같은 비영리단체나 사회적 경제주체들을 육성해서 기금이나 저리 지원, 세제 지원 등을 통해 공적주택으로 확보해야 한다”고 주문했다.

이홍일 한국건설산업연구원 연구위원도 “전체 임대공급이 늘어야 하는데 공공은 취약계층 위주로 하고 민간에서 중산층 위주로 공급을 늘려야 한다”고 밝혔다. 이 연구위원은 특히 “새 정부도 뉴스테이(new stay) 이름을 바꾸더라도 제도 자체는 유지하는 게 낫다”고 강조했다.

뉴스테이는 중산층 대상의 임대주택으로 국토부는 올해까지 사업지 15만 호를 확보해 추진하고 있다. 이 연구위원은 “2030년까지 연간 8만~10만 가구 임대주택 과수요가 추정된다”며 “도심 내 임대주택 공급 활성화가 필요하다”고 밝혔다.

문재인 정부는 세대별 주거 공약으로 공공임대주택 30%(매년 4만 호)를 신혼부부에 우선 공급하고 청년 임대주택 30만 실 공급, 영구임대주택 및 매입임대주택은 저소득 노인, 장애인 가구 등 사회취약계층에 우선 공급하기로 했다. 현재 81만 가구에 제공되는 주거급여도 지속 확대하고 액수도 단계적으로 현실화한다는 계획이다.

이홍일 연구위원은 “공적 지원이 신혼부부 등 젊은층에게 집중된 경향이 있다”며 “주거 취약계층에게도 필요하다”고 지적했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “주택에 거주하는 저소득 가구의 월 임대료를 보조해 주는 등의 바우처 제도를 공급하는 것을 고려해봐야 한다”고 강조했다.

새 정부의 주거 공약에서 눈길을 끄는 것은 10조 원대 규모의 도시재생 뉴딜이다. 5년이면 50조 원에 달하는 규모다. 뉴타운이나 재개발사업이 중단된 저층 노후 주거지를 살 만한 주거지로 바꾸고 원도심이나 전통산업 집적지, 재래시장 등을 정비해 일자리 창출과 도시 경쟁력을 높인다는 계획이다.

이홍일 연구위원은 도시재생 뉴딜 공약이 주거대책 중 가장 바람직한 공약으로 꼽았다. 현재 전국 도시재생사업 대상이 2000여 곳에 이르지만 실제 사업을 추진 중인 곳은 46곳으로 2%에 불과하기 때문이다. 새 정부에서는 도시재생사업이 활력을 찾을 것으로 보는 이유다.

다만 전문가들은 이구동성으로 도시재생 뉴딜 공약을 포함한 주거마련 공약에 재원마련 대책이 없다고 지적했다.

심교언 교수는 “뉴딜 공약은 아주 장기적으로 효과가 나타나기 때문에 관 주도로는 효과가 없다며 공공임대주택 확대도 그렇지만 재원을 마련하는 것이 핵심”이라고 밝혔다.

김덕례 실장도 “도시재생은 오래 걸리고 초기 자금으로 정부 재정이 들어가야 한다”며 “주택도시기금에 도시계정이 있는데 지금처럼 공정률 등을 기준으로 지원하지 말고 도시재생이라는 특성을 보고 지원해야 한다”고 주문했다.

전문가들은 공공 위주로 재원 마련은 쉽지 않다며 민간 사업자 참여와 운영권 부여 등을 검토할 필요가 있다고 제시했다.

아울러 세입자와 집주인 간 갈등을 줄이는 사회통합형 주거정책도 주목받는 공약이다. 집주인의 자발적인 임대주택 등록을 촉진할 수 있도록 일정 수준 이하 임대 소득에 대한 비과세 등을 추진한다. 또 임대차계약 갱신청구권제와 임대료 상한제를 단계적으로 제도화해 세입자 주거안정과 집주인의 권리보호가 균형을 이룰 수 있도록 한다는 계획이다.

심 교수는 “전·월세 상한제는 시장 분위기를 잘 봐서 추진해야 한다”며 “대도시는 장기적으로 임대 가격이 폭등할 수 있고 물량이 줄어들어 서민들이 더 어려워질 수 있다”고 말했다.

김덕례 실장은 “그동안은 임차인 시각으로 얘기했는데 임대인과 임차인 균형을 찾겠다는 것은 긍정적”이라며 “뉴욕처럼 임대인에게 인센티브가 도입돼 임대인도 손해를 안 보고 임차인도 당당하게 요구할 수 있는 권리를 만들어야 한다"고 주문했다.

이홍일 연구위원은 “전·월세 상한제는 장기적으로 임대 공급 축소가 우려되고 계약갱신청구권은 신규 세입자 임차주택이 부족해지면서 수급 불균형으로 인한 전·월세, 주택가격 상승 가능성이 있다”고 밝혔다.