오피스텔 투자하면 돈 벌까?

임대 수익도 중요하지만 환금성 잘 따져야

『최영진 대기자의 현안진단』

오피스텔 투자성에 대한 얘기다. 오피스텔은 원래 사무실을 분양 형으로 가공한 상품이다. 초창기 서울 강남 테헤란로나 마포 쪽에 건설된 오피스텔은 대부분 사무실로 사용되고 있다.

그러나 지금은 주거용이 대세다. 예전에는 30~40평형 대의 큰 평수도 나왔으나 요즘은 전용면적 5~8평 규모의 원룸형이 주류를 이룬다. 물론 투룸도 있지만 원룸 숫자가 훨씬 많다는 소리다.

증가하는 1인 가구 임대수요를 잡기 위한 포석이다. 더욱이 앞으로 1인 가구는 계속 늘어날 것으로 예상되고 있으니 원룸 오피스텔 건립 붐은 당분간 지속될 것 같다.

수급 상황을 보자.

통계청이 추산한 2015년 전국의 1인 가구 규모는 전체 가구 수의 27.1% 규모다. 이는 2025년 31.3%, 2035년 34.3%로 각각 증가하는 것으로 추산된다. 앞으로 10년 후에는 10가구 중 약 3가구는 1인 가구라는 얘기다. 그만큼 수요가 풍성하다는 뜻이다.

그동안 원룸주택이 홍수 출하된 것도 바로 이런 연유 때문이다.

원룸주택은 지난해만 해도 10만 가구 이상 인·허가 됐다. 여기에 주거용 오피스텔이나 고시텔 등을 합치면 족히 15만 가구는 되지 않겠나 싶다.

수요를 따져보자. 1인 가구는 2015년 506만1000가구에서 2025년 656만1000가구로 증가하는 것으로 추정돼 이 기간의 연 평균 증가 분은 15만 가구다. 이 중에 자기 집을 갖고 있는 1인 가구도 적지 않아 공급 물량이 이런 추세로 이뤄진다면 원룸은 남아돌 수밖에 없다.

서울은 어떤가. 2015년 98만2000가구에서 2025년 117만7000가구, 2035년 126만5000가구로 불어난다. 앞으로 10년 간의 1인 가구 증가율은 19.9%로 연간 평균치로 따지면 2만 가구 수준이다. 그 다음 10년 간의 증가률은 7.5%로 둔화돼 연간 평균 증가 물량도 8만8000가구로 줄어들게 된다.

지난해 서울의 원룸 인·허가 물량은 다가구 5000여 가구에다 원룸형 다세대주택과 오피스텔 등을 포함하면 얼추 2만 가구는 될 것 같다.

수요 증가분을 감안하면 수급은 대충 맞아 떨어지는 셈이다. 자가 거주 1인 가구를 고려할 때 서울도 공급이 넘치는 분위기다. 물론 원룸 공급이 지난해 수준으로 이뤄진다는 전제아래 하는 말이다.

물량만 따지면 그렇지만 새 집이 생기면 헌 집 수요가 새집으로 이주해가는 경향이 강해 신규 주거용 오피스텔의 분양 열기는 지속되지 않을까 싶다. 저축금리가 너무 낮아 임대 수익률만 어느 정도 받쳐 주면 투자자들이 달려 들 것이라는 말이다

분양자 입장에서는 깨가 쏟아지는 구도지만 투자자는 분양 당시 생각했던 투자성은 오래 가지 않을 확률이 높다.

먼저 건물 나이가 10년만 되면 헌 집 대우를 받게 돼 임대료가 떨어지고 공실이 생길지도 모른다. 더욱이 주변에 새 건물이 들어서면 임대 수요가 그쪽으로 줄줄이 빠져나갈 수도 있다.

같은 동네의 원룸이라도 평수가 조금이라도 큰 것이 유리하다. 세입자로서는 같은 값이면 한 평이라도 넓은 곳을 선택한다.

그래서 하는 얘기다.

오피스텔 고를 때 주변의 경쟁 대상을 철저히 분석해 봐야 한다. 새 건물일 때는 임대 걱정이 없지만 주변에 오피스텔이 들어서면 상황이 달라진다. 임대료 차이가 생긴다는 뜻이다.

또 한가지는 분양 관계자의 얘기나 부동산 중개업소의 말을 다 믿어서는 안된다. 이들은 어떤 식으로든 물건을 팔아야 하기 때문에 장점만 부각시킨다.

주변 중개업소도 마찬가지다. 경쟁 관계에 있는 업소는 분양 상품을 나쁘게 깔아뭉개는 경향이 있다. 반대로 관련 물건을 취급하는 중개업소는 분양자처럼 좋은 점만 늘어놓는다. 세세한 사안을 객관적으로 얘기하는 사람은 거의 없다고 보면 된다.

오히려 경쟁 관계 업소의 비판 얘기를 귀담아 듣고 이를 직접 확인 절차를 밟는 게 더 현명하다.

분양 당시에 제시한 투자 수익률은 정확하지 않다. 그래서 분양 관계자가 주장하는 내용은 70%만 믿으라는 말이 나온다.

특히 주거용 오피스텔은 환금성이 떨어지고 가격이 잘 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다. 순전히 임대료 재미만 느끼면서 살아야 한다는 말이다.

요즘의 원룸 오피스텔 수익률은 3~4%대다. 대출 금리 수준이어서 은행돈 빌려 투자해 본들 남는 게 별로 없다.

가격이 비싸더라도 수요가 풍성한 지역을 고르는 게 낫다.게다가 자산가치 상승 요인이 있는 곳이면 금상첨화다.