[Q&A로 보는 주택연금]부부 모두 65세 이상이어야 이용

첫 월지급액 지속…거주기간․여타 대출 상관없어

12일 출시되는 주택연금에 대해 노인층은 물론 노인 부양의 부담을 안고 있는 중장년층에서도 높은 관심을 보이고 있다. 그러나 가입자격 및 조건 등을 둘러싸고 근거 없는 오해와 의문이 여전하다.

이에 주택금융공사는 주택연금에 대한 소비자들의 궁금증을 속 시원히 풀어주기 위해 ‘100문 100답’자료를 발간했다.

이 자료집은 일반인들의 문의가 많은 내용과 문의와 혼동이 잦은 내용을 중심으로 쉽게 설명하고 있다.

주택연금에 대한 주요 궁금증 10가지를 압축해 알아본다.

Q. 주택연금을 받으려면 어떻게 해야 하나?

A. 주택금융공사(이하 공사)에서 직접 보증상담 및 보증신청서를 접수한 후 보증심사를 거쳐 주택에 대한 저당권 설정등기가 완료되면 보증서를 이용자가 원하는 대출은행으로 발송하게 된다.

공사는 각 지사에 주택연금 상담전담 직원을 배치하여 고령자가 불편해 하지 않고 상담 및 보증신청을 할 수 있도록 할 예정이다.

보증 신청 시 필요서류는 ▲본인 및 배우자의 주민등록등(초)본 ▲세대별 주민등록열람표, 호적등본, 부동산등기부등본 등이다.

이용자가 대출받을 금융기관을 정하고 대출신청을 하면, 해당 대출은행에서 주택금융공사로부터 보증서를 통지받은 후 소정의 대출심사 및 약정을 거쳐 이용자에게 주택연금(월지급금)을 지급하게 된다.

이용자는 주택연금을 지급받을 경우 대출이자와 보증료를 납부할 의무가 있으나, 직접 내지는 않고 모두 대출을 일으켜 납부하고 그 금액이 대출원금에 가산되게 된다.

Q. 이용자의 자격조건은?

A. 주택연금 이용자격은 부부 모두 65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자이면 모두 신청이 가능하다. 부부 중 한사람이 아직 65세에 도달하지 못했으면 그 배우자가 65세에 도달해야만 이용이 가능하다.

1주택 여부의 판단은 부부만을 기준으로 하므로 세대원인 자녀에게 주택이 있어도 주택연금 신청이 가능하다.

대상주택은 주택법상 단독주택 및 공동주택으로서 부동산등기부등본상 소유권 등기가 돼 있고 실제 주거용 주택이면 이용 가능하며, 주택 소재지가 투기(과열)지구 여부와는 관계가 없다.

주택연금을 사용할 수 없는 경우는 ▲보증신청일 현재 시가로 6억원 초과 고가주택 ▲실버주택(건축법상 노유자시설) 또는 오피스텔(업무용시설) 등 ▲임대(전, 월세) 중인 주택 ▲자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택 ▲재건축이나 재개발이 예정된 주택 ▲기타 부동산(전, 답, 임야, 나대지, 잡종지 등) 또는 분양권 ▲등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택 ▲압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 주택 등이다.

이용자의 소득유무 및 담보주택과 관련이 없는 부채규모에 불구하고 신청이 가능하다. 다만 신청일 현재 소유자가 신용유의정보등록자인 경우 금융기관의 신규대출 자격요건을 감안 보증신청이 제한될 수 있다.

Q. 월 지급액은 매년 달라지는가?

A. 가입할 때 결정된 월 지급액은 주택가격의 등락에 상관없이 대출 종료 때까지 변동되지 않는다. 일단 주택연금에 가입하면 평생 동안 같은 금액을 매월 지급받는다. 주택연금 가입자는 공사보증을 이용함으로써 주택가격 변동 등 각종 예측 불가능한 위험에도 불구하고 종신까지 안정적인 생활비를 보장받는 셈이다.

단 공사는 주택가격상승률 등 주요 리스크 변수들을 연 1회 이상 재산정해 보증기준에 반영할 예정이기 때문에 집값이나 연령 조건 등이 같다고 하더라도 현재 가입자와 미래가입자의 월 수령액은 달라질 수 있다. 그러나 연금산정 기준이 바뀌더라도 변경일 이후 신청한 이용자의 월 수령액만 바뀌고 기존 고객의 월 수령액에는 변동이 없다.

Q. 주택연금 금리 수준은?

A. 주택연금은 공사의 보금자리론과는 달리 변동금리가 적용되는 것이 특징이다. 하지만 주택연금의 실제 대출금리는 3개월 CD 유통수익률에 1.1%의 가산금리를 더한 수준(약 6.15%)으로, 현재 은행권에서 우량고객에게 제시하는 주택담보대출금리의 가산금리(1.2~1.3%) 보다 조건이 좋은 편이다.

또한 대출이자는 고객이 직접 현금으로 내는 것이 아니라 보증료와 함께 대출원금에 가산돼 계약종료(가입자 사망)시 대출금 회수에 적용되므로 중도에 갚을 필요는 없다.

월 지급금을 산정하기 위한 기준으로 사용한 연금산정이자율(7.12%)은 미래의 손실과 이익을 현재가치화 하는 일종의 할인율로, 대출금리와는 개념이 다르다. 연금산정이자율은 주택연금 대출기간에 적용될 장기적인 변동금리의 평균값을 낸 것으로, 10년 만기 국고채의 평균수익률에 2%P의 마진을 더해 정해졌다.

Q. 3억원 이하 주택만 대출을 받을 수 있나?

A. 보증 신청일 현재 시가로 6억원을 초과하는 고가주택만 대상에서 제외된다. 이는 한정된 국가재원으로 중산·서민층 중심으로 주택연금을 우선 지원하기 위해서다. 예컨대 70세 고령자가 6억원짜리 집을 담보로 맡기면 월 201만3000원을 받을 수 있다.

저가주택의 경우 주택연금 이용에 아무런 제한을 받지 않는다. 다만 저가주택은 월 지급금이 매우 낮아(5000만원 주택·65세 조건의 경우 월 14만원 지급) 고객의 기대수준에 비해 이용효과가 미흡할 수 있다.

Q. 신청하기 전에 1년 이상 거주하고 있어야 하나?

A. 그럴 필요는 없다. 새로 집을 산 고객의 경우 주택연금 가입을 위해 1년씩 기다려야 하는 등 큰 불편을 초래할 수 있기 때문에 주택연금 신청일 이전 1년 이상 거주요건은 적용하지 않기로 했다. 그러나 주택연금을 이용하는 도중에 자녀봉양, 장기입원 등 특별한 이유 없이 1년 이상 거주하지 않은 채 집을 방치할 경우에는 계약종료 사유에 해당된다.

Q. 토지, 상가 등 기타 부동산을 보유하고 있어도 이용이 가능한가?

A. 1세대 1주택 소유자이면 토지나 상가 등 기타 부동산을 보유하고 있어도 충분히 신청이 가능하다. 주택연금 제도는 부부를 기준으로 1세대 2주택자가 아닌 한 재산 유무에 상관없이 이용대상에 제한을 두지 않는다. 그러나 부부를 기준으로 1세대 2주택 이상인 경우 자산 외에 특별한 소득이 없다 하더라도 주택연금은 이용할 수 없다.

Q. 언제 계약이 종료되는가?

A. 공사법상 ▲주택 소유자와 배우자가 모두 사망한 경우 ▲주택 소유자가 사망한 후 6개월 이내에 배우자 앞으로 주택소유권 이전 및 채무인수를 완료하지 않은 경우 ▲주택 소유자와 배우자가 모두 담보주택에서 다른 곳으로 이사한 경우 ▲주택 소유자와 배우자가 모두 1년 이상 거주하지 않는 경우 등의 사유가 발생하면 보증계약해지 사유에 해당되어 금융기관이 공사에 보증채무이행을 청구할 수 있다.

Q. 사망하면 반드시 주택을 법원의 경매로 처분하나?

A. 법원경매 방법을 원칙으로 하되, 상속인등이 임의매각을 통해 상환할 수 있다.

이용자 사망시점에 상속인이 경매 처분으로 인한 저가낙찰을 우려해 직접 매입하거나 제3자에게 매각하기를 희망한다면, 일정한 기간 이내에 감정가격 등 공정한 가격 이상을 상환하는 조건으로 공사는 당연히 동의할 예정이다.

기타 주택처분 방법과 관련해 공정성을 확보하고 절차와 비용을 절감할 수 있다면 가능한 모든 방법을 허용할 예정이다.

다만 상속인이 대출금을 상환하지 않거나 상속인이 임의로 매각하지 않는 경우에 한해 법원경매(저당권실행)로 처분하게 된다.

주택처분 과정에 대한 객관성과 공정성을 확보해 분쟁가능성을 사전에 차단할 필요가 있으며, 현재 금융기관이 부동산담보 대출에 대한 부실채권을 회수하는 경우에도 대부분 경매처분 방식을 따르고 있다.

Q. 주택처분가액으로 대출을 상환하고도 모자라거나 남으면?

A. 공사보증 주택연금의 경우 주택처분 가액으로 대출금 상환 후 부족한 금액이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 다른 재산 또는 상속인에게 청구하지 않는 이른바 '비소구권'이 특징이다. 예를 들어 사망 시 대출원리금 잔액이 3억2000만원인데 주택을 3억원에 처분했다면 부족금액 2000만원은 별도로 청구하지 않는다.

사망한 이용자가 해당 주택이외의 다른 재산을 남겨 놓았거나 이용자의 상속인이 있더라도 더 이상 청구권을 행사하지 하지 않는다.

즉 주택연금 대출원리금 회수는 당해 담보주택 가격 범위 내에서만 행사할 수 있도록 법으로 규정하고 있다.

물론 주택처분 가격으로부터 대출원리금을 전부 회수하고 남는 부분이 있을 경우 당연히 이용자 또는 상속인에게 돌려주게 된다.