[김경록의 인생2막] 집값 오를 때 주택연금을

김경록 미래에셋은퇴연구소장

집값은 오른다는데 주택연금 지급액은 작년에 비해 1.5% 줄었다고 한다. 3억원짜리 주택을 가진 사람이 70세에 주택연금을 신청하면, 작년에는 100만원을 받았는데 올해는 98만6000원을 받는 셈이다. 집값이 올라 주택연금을 신청해 많이 받아 보려 했는데 이게 무슨 일인가 의아해하는 사람이 많다. 오해를 말자. 작년 집값 3억원이 올해도 3억원일 경우 지급액은 줄지만, 보유하는 주택가격이 오르면 담보가치 상승으로 그만큼 지급금이 증가하게 된다. 결국 집값 상승과 주택금융공사의 월지급금 감소 중 어느 영향이 더 큰가를 따져봐야 한다.

월지급금은 왜 줄었을까? 주택가격당 주택금융공사가 지급하는 연금액은 장기주택가격상승률, 기대수명, 금리에 영향을 받는다. 장기주택가격상승률이 높을수록, 기대수명이 짧을수록, 금리가 낮을수록, 주택가격당 연금액은 많아진다. 집값이 높을 것으로 예상하니 미래 담보가치가 높아지게 되고, 기대수명이 짧으면 종신토록 지급하는 연금 횟수가 적어지니 그만큼 많은 연금액을 지급한다. 금리가 낮으면 대출금에 대한 이자가 적어지기 때문에 적어진 금액만큼 연금을 더 준다.

주택가격당 지급하는 연금액 변화를 전년 대비로 보면 2012년 -3.1%, 2013년 -2.8%, 2014년 -0.6%, 2015년에는 -1.5%였다. 비록 금리는 하락했지만 장기주택가격상승률이 낮아지고 기대수명은 길어진 탓이다. 장기주택가격상승률은 2012년 3.3%, 2014년 2.9%, 올해는 2.7%를 가정했다. 주택연금 가입자의 주택가치를 올해 가입 때부터 사망할 때까지 매년 2.7% 오르는 것으로 보고 미래 담보가치를 계산한 것이다.

주택금융공사가 지급하는 연금액이 과거에 비해 감소했을지라도, 현재 보유 집값이 상승하면 받는 연금액은 많아질 수 있다. 예를 들어, 3억원짜리 주택으로 70세에 주택연금을 신청할 경우 2011년 106만원을 받았다고 하자. 그런데 위와 같은 이유로 연금액이 4년 동안 8%가 줄면 올해 가입하는 사람은 3억원의 주택에 대해 98만원을 받게 된다. 하지만 자신이 보유한 집값이 4년 전에 비해 3억원에서 4억원으로 올랐다면, 4억원의 주택에 대해서는 올해 131만원의 연금을 받는다. 주택 가격당 연금액은 4년 동안 8만원 줄었지만 보유 집값이 1억원 오르면서 33만원이 많아져, 결국 4년 전에 비해 월 25만원을 더 받게 되는 셈이다.

이처럼 주택금융공사가 지급하는 주택가격당 연금액은 장기적 요인에 영향을 받으므로 변화폭이 크지 않은 반면, 현재의 주택가격 변화는 주택연금 수령액에 큰 영향을 준다. 일시적 변화일지라도 오른 시점에 주택연금에 가입하면 향후 집값과 전혀 관계 없이 평생토록 많아진 금액을 받게 된다. 만일 집값이 올해 1억원 오르고 내년에 다시 원래대로 돌아온다고 하자. 이 사람은 올해 주택연금을 신청하면 내년에 신청한 사람에 비해 매월 33만원을 사망할 때까지 더 받게 된다.

일반적으로 집값이 떨어지면 주택연금을 많이 신청하고 집값이 오르면 덜 신청하는 경향이 있다. 집값이 계속 내리거나 오를 거라고 보기 때문이다. 만일 집값이 올랐다가 하락한다면 오르는 시점에 가입한 게 이득이 많다. 집값이 오른다는 이때, 집값의 방향에 베팅하기보다는 자신이 원하는 연금액을 받을 수 있을 정도가 되면 주택연금 신청을 고려해 보는 것도 한 방법이다.