[논현로] 주택시장 앞에 놓인 2개의 허들

김병준 강남대 시니어비즈니스학과 교수

과도한 가계부채·저출산 장벽 높아
유동성 확대보다 세율인하가 유리
가격 하향·거래 활성화로 연착륙을

한국부동산원에 따르면 2024년 상반기에 서울의 종합주택가격은 0.42% 상승했고 이 중 아파트가격은 0.57% 올랐다. 반면, 이 기간 전국 종합주택가격과 아파트가격은 각각 0.35%, 0.63% 하락했다.

이러한 현상은 최근의 금리상승 추세 및 원유 등 해외원자재 가격상승세가 건설공사 원가상승으로 연결되어, 특히 수도권의 신규 주택공급이 수요에 비해 부족하였기 때문으로 볼 수 있다.

서울을 제외한 지방의 주택가격 하락은 주로 지방 소재 건설업자를 중심으로 한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실화에 따른 분양시장 위축과 최근의 물가상승 및 내수소비 위축에 따라 주택 수요도 ‘똑똑한 한 채’인 서울지역 주택으로 한정되었기 때문으로 풀이된다. 서울의 주택가격 회복세가 전국적인 주택시장 침체국면을 해소시키며 연착륙을 가능하게 하기 위해서는 몇 가지 전제조건이 있다.

다른 자산과 달리 주택은 일시에 목돈을 주고 구입하기 어려워 당연히 만기 10~50년의 장기 주택담보대출이 동반된다. 서울지역의 주택가격 상승은 고스란히 주택담보대출의 증가추세와 일치한다. 정부 또한 청년층의 내집마련에 편의를 제공할 목적으로 신규주택 구입이나 전세자금 필요 시 금리를 최대 1%포인트 내외까지 인하한 특례보금자리론을 확대 시행 중이다.

또한 부동산 PF 대출 부실로 인한 총체적 금융시장 경색을 예방한다는 명목으로 올해 1분기 PF 대출 추가지원 및 보증에 총 13조 7000억 원의 유동성을 지원하였다. 대출기준 적용 시 변동금리에 따른 금리상승 충격을 고려한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 시행을 7월에서 9월까지로 늦추기도 했다.

그러나 이 같은 정부의 유동성 완화책은 금융경색 예방을 통한 부동산시장 안정화와 실수요자인 수분양자(입주목적 분양을 받은 고객)를 보호하기 위한 목적을 달성했다고 보기에는 다소 무리가 있다. 외려 레버리지를 집중한 투기적 이익만을 추구하다 결과적으로 PF 대출의 부실화를 초래한 건설회사들과 이들에게 고위험 수반, 고금리 대출을 행한 저축은행, 증권사 및 은행 등의 금융권 부실만을 경감시켜 주었다는 비판을 받을 여지가 있다.

장기적으로 주택경기가 활성화되기까지에는 두 가지의 장애요인이 존재한다. 그 하나는 과도한 부채 규모이다. 한국의 가계부채는 2023년 말 기준 2246조 원으로 2023년 국내총생산(GDP) 2236조 원 대비 100%를 상회한다.

가계부채 중 주택담보대출 비중은 70% 이상이다. 이러한 때 경기악화가 동반되어 자영업자 등 중산층이 붕괴되고 있고 중소기업 등의 파산이 확대되는 현 상황에서는 신규 주택수요가 정상적으로 창출되거나 불요불급한 주택매물이 감소될 가능성은 거의 없다.

다른 하나는 한국의 합계출산율이 2023년 0.72명에 불과하여 전 세계 최저 수준이라는 점이다. 저출산이 지속될 경우 주택수요는 급감하여 주택경기 호전은 어려워진다. 이 같은 두 가지 기본적 장애요인 이외에 국제적 인플레이션 기조의 완화 가능성도 커보이지 않는다.

2008년 글로벌 금융위기의 파국 이후 코로나 팬데믹까지 겹쳐 5차 양적 완화를 실시한 미국은 러시아·우크라이나 전쟁, 이스라엘·하마스 전쟁으로 인한 비용상승 요인까지 겹치면서 물가상승 압력이 누적되어 경기진작을 위한 금리인하를 섣불리 단행하기는 어려운 상태다. 따라서 우리 정부가 금리인하를 선예측하여 유동성 완화책을 지속하는 것도 원화가치 급락 및 투자자금 이탈 현상을 고려하면 기대하기 어려운 실정이다.

결론적으로 최근의 서울지역 주택가격 회복세가 전반적 주택시장의 침체 극복과 연착륙 유도의 매개 요인으로 작용할 가능성은 낮아 보인다. 이러한 때 정부의 부동산시장 안정화 정책으로서 유동성 확대 대신 각종 부동산 관련 세율 조정이 더 바람직할 것으로 보인다.

현행 부동산 거래에는 매수 시 취득세를 비롯하여 보유 시 재산세, 종합부동산세 및 처분 시의 상속세, 증여세와 양도소득세가 너무 과도하게 뒤따른다. 상속세는 가족경제 공동체를 감안한 사유재산 침탈의 경감 차원에서 세율을 대폭 인하하고 종합부동산세는 세수 일원화를 위해 폐지할 필요가 있다.

양도소득세는 1주택 소유자나 농업용지에서처럼 모든 부동산거래에서 양도 후 동일 가격 범주 이상의 다른 부동산을 획득할 경우 이를 전면 면제해 주는 것이다.

이를 통해 거래비용을 줄임으로써 부동산 가격의 하향 안정화 및 거래 활성화에 이바지할 수 있다. 즉, 부동산 매도자의 비용부담 절감을 목적으로 한 세율 인하조치는 생필품 시장에서 과거 미국이 인플레이션 압력을 중국이라는 신흥대국으로부터의 값싼 공급물량 출회로 극복할 수 있었던 경험과 유사한 조절책으로 이해될 수 있다.