‘주택구분’ 변경 반려당한 임대사업자…법원 “반려 취소해야”

법원 "임대목적 건축, 등기후라도 '건설임대사업자' 변경 가능"

▲ 서초구 서울행정법원. (연합뉴스)

임대할 목적으로 건물을 짓고 실제로 임대를 해 왔다면 소유권 등기를 마친 이후라도 '건설임대사업자'로 변경할 수 있다는 법원 판단이 나왔다.

19일 법조계에 따르면 최근 서울행정법원 제13부(재판장 박정대 판사)는 20여 년 전 건설한 오피스텔 360여 채를 임대해오던 원고 A 씨가 마포구청장을 상대로 제기한 임대사업자 등록사항 변경신고 반려처분 취소 소송에서 원고 승소 판결했다.

A 씨는 20여 년 전인 2002년 고양시 일산동구 인근에 오피스텔을 신축했고, 이듬해인 2003년 해당 오피스텔 총 364개 호실에 대해 자신 앞으로 소유권 보존등기를 마쳤다.

10여 년이 흐른 2012년, 관련법 개정에 따라 A 씨는 임대사업자로 전환할 수 있게 됐다. 오피스텔 중 362개 호실에 대해 '민간매입임대주택'으로 임대사업자 등록을 했고 2019년 3월에는 추가로 2개 호실도 등록했다.

또다시 10여 년이 흐른 2022년 9월 A씨는 해당 오피스텔의 '주택구분' 항목을 기존 민간’매입’임대주택에서 민간’건설’임대주택으로 바꾸는 변경신고를 했다. 이 경우 각종 세금 혜택을 받을 수 있었던 것으로 추정된다.

갈등은 그해 마포구청장이 A 씨의 변경신고를 반려하면서 시작된다. 국토교통부 지침에 의하면 민간’건설’임대주택은 당초 사업계획승인 당시부터 임대주택이 목적인 경우에만 등록할 수 있다는 것이다.

A 씨는 이 같은 처분의 근거로 제시된 국토교통부 지침이 대외적 구속력이 없는 행정청 내부 기준에 불과하다며 이번 소송을 제기했다.

서울행정법원은 A 씨 주장을 받아들였다. A 씨가 오피스텔을 건축한 20여 년 전부터 사실상 임대를 목적으로 했고 현재까지도 계속해서 임대 목적으로 사용해오고 있어 민간’건설’임대주택 요건에 해당한다는 것이다.

재판부는 “이 사건 각 호실에 관해 소유권 보존등기를 마친 시점부터 이 사건 변론 종결 시점에 이르기까지 (A 씨는) 각 호실 전부를 한 채도 매각하지 않은 채 모두 임대 목적으로 사용해 왔다”면서 “A 씨가 임대를 목적으로 이 사건 오피스텔을 건설했음을 충분히 인정할 수 있다”고 판단했다.

재판부는 또 “소유권 보존등기 시점 관련 규정이 존재하지 않아 원천적으로 임대사업자 등록 자체가 불가능했던 경우 민간’건설’임대주택으로 등록 자체도 불가능했다”는 점을 들면서 “(A 씨가) 실질적으로 민간건설임대주택 제도의 취지에 부합하는 임대주택을 공급함에도 그에 부합하는 혜택을 누리지 못하게 돼 부당하다”는 점을 지적했다.

이어 마포구청장 측에서 반려 근거로 든 국토교통부 행정규칙의 경우 일반적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가질 뿐, 대외적으로 국민이나 법원을 구속하는 효력은 없다는 점도 들었다.