증권·보험사, 해외부동산이 건정성 위협 [당신이 투자한 해외 부동산 안녕하십니까]③

▲출처=한국은행

해외 부동산 시장 침체로 증권, 보험 등 국내 비은행 금융기관들의 자산 건전성에 빨간불이 켜졌다. 이들이 투자한 해외 상업용 부동산 만 43조 원에 달한다.

한국은행의 ‘2024년 3월 금융안정 상황 보고서’를 보면 국내 비은행금융기관(새마을금고 제외)의 전체 해외 부동산 투자는 2023년 9월 말 기준 약 46조3000억 원이며 이중 상업용 부동산은 42조7000억 원으로 추정된다. 상업용 부동산 비중은 증권사 94%, 보험사 93%, 여전사 89%, 상호금융 86% 순으로 대부분의 업권에서 상업용 부동산이 매우 높은 비중을 차지하고 있다. 1년 이내 만기가 돌아오는 해외 부동산 투자 비중이 가장 높은 곳도 증권사(3조2000억 원)였다.

위험노출액(익스포저) 비중이 높은 오피스 물건의 가격 하락세는 가파르며 부실화 우려가 높다. 한국기업평가가 국내 금융기관의 해외 부동산 대체투자 건들 중 투자금 회수가 지연 사례를 분석한 결과, 회수 지연 사례의 절반 이상이 공실률 상위 4개 유럽 도시(파리 라데팡스 지구, 더블린, 바르샤바, 부다페스트)와 오피스 공실률 상승폭 상위 4개 미국 도시(오스틴, 샌프란시스코, 뉴욕 맨해튼, 피닉스)에 분포해 있었다. 이들 도시 상당수는 재택 비중이 높아진 기술 기업 중심의 도시다.

전문가들은 국내 금융사들에 해외 부동산 투자 리스크 확대에 대비할 것을 주문한다. 한기평은 “해외 대체투자 규모의 증가 속도가 급격하게 상승하다 보니 외형성장에 비해 내실이 부족했던 것은 사실이다”라며 “깊이 있는 실사나 정성적 분석 등 더욱 선진화되고 다변화된 투자 방식, 보다 구체적인 리스크 관리 노력이 필요하다”고 했다.

이예리 나이스신용평가 연구원은 “임차수요 감소와 고금리 기조의 지속이 해외 부동산 시장에 부정적인 요소로 작용하고 있다”면서 “국내 증권사들의 해외 부동산 익스포져에 대한 추가손실발생 가능성이 상존한다”고 지적했다. 나신평에 따르면 국내 25개 증권사의 해외 부동산 익스포저 총액은 14조4000억 원으로 집계됐다. 지역별로는 미국과 유럽 익스포저가 각각 6조6000억 원, 5조4000억 원에 달했다.