신탁사는 책임준공 폭탄 현재진행형···보증에 소송비용까지[4월 위기설 뇌관된 책임준공②]

(사진제공=에스원건설)

부동산시장 불황이 이어지는 상황에서 책임준공으로 인한 리스크가 커지는 가운데 부동산 신탁사들은 이로인한 어려움이 현재 진행형이다. 중소 건설사를 대신해 책임준공 의무를 떠안은 신탁사에 손해배상 소송이 제기된 것이다. 과거 신탁사의 몸집을 불려줬던 '책준신탁'이 소송비용까지 더해진 눈덩이로 신탁사를 덮치고 있다.

16일 관련 업계에 따르면 인천 원창동 물류센터 준공 지연과 관련해 PF 대주단이 신한자산신탁에 손해배상 청구소송을 제기했다.

원창동 물류센터 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장 대주단은 신한자산신탁에 총 575억 원 규모 손해배상을 청구했다. 신한자산신탁은 책임준공형 관리형 토지신탁을 약속한 상황으로, 시공사는 에스원건설이다. 지난해 말 완공이 예정됐던 공사가 자재비와 인건비 상승으로 지연되며 신탁사에 책임이 전이됐다.

경기도 평택시 지식산업센터 대주단 역시 KB부동산신탁을 상대로 한 소송을 준비 중이다. 2월 중순 준공을 완료하기로 했으나 미뤄지면서 책임준공형 관리형 토지신탁 계약을 한 KB부동산신탁에 책임을 묻겠다는 것이었다.

신탁업계에서는 책준신탁의 리스크가 본격화한 것으로 해석하고 있다. 신탁사가 책임준공을 위해 자금을 투입해 얻는 수익보다 법적 리스크를 감내하는 것이 낫다는 판단을 내리기 시작했다는 것이다. 신탁업계 관계자는 "책임준공 기한을 지키기 어려운 현장은 신탁사가 자체 자금을 활용해 사업을 준공시키는 것이 책임준공 확약의 기본"이라며 "준공을 하더라도 투입한 비용을 회수할 수 있다는 데 의문이 생기면 차라리 소송을 통해서 조정받는 것이 낫다고 판단할 것"이라고 말했다.

책준신탁 사업에서 준공 기한이 늦어질 경우 법정 다툼은 대체로 신탁사의 자금 추가 투입 이후 단계였다. 2018년 코람코자산신탁은 '부산 신항만 오피스텔 개발사업'을 맡았으나 시공사가 준공 기한을 지키지 못하자 추가로 자금을 투입했다. 이후 분양 실적이 부진해 분양대금에 대한 상환 순위를 두고 신탁사와 대주단 간 소송이 이뤄진 바 있다.

신탁사가 투입한 자금을 회수하기 어려울 것이라 판단하는 건 건설경기 악화가 앞으로도 이어질 전망이기 때문이다. 신용평가사 3사는 연달아 PF 리스크에 우려를 드러내고 있다. 나이스신용평가는 '부동산 PF 손실인식 현황과 추가 손실 전망 리포트'에서 증권사는 향후 약 1조1000억~1조9000억 원의 추가 손실이 발생할 것으로 봤다. 한국신용평가, 한국기업평가 역시 지난달과 이번달 금융권 PF 영향을 진단하는 리포트를 내고 PF리스크가 이어질 것으로 예상했다. 공사원가도 상승세다. 한국건설기술연구원에 따르면 2월 건설공사비지수는 154.81(잠정)로 전월(154.52) 대비 0.29 올랐다. 2000년 통계 작성 이후 최고치다.

손해배상 소송에 직면하는 신탁사도 더욱 증가할 것으로 예상된다. 저금리 부동산 호황기 때 신탁사들이 대거 수주한 사업장에서 동시다발적으로 문제가 불거질 전망이다. 부동산 신탁사는 협상력이 약한 중소 건설사 대신 책임을 떠안는 대신 높은 이자 수익을 거둘 수 있는 책임준공형 신탁사업을 너나 할 것 없이 늘렸다. 금융감독원이 김성주 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 국내 신탁사들의 책임준공관리형 토지신탁 수탁액은 2020년 말 8조4000억 원에서 지난해 9월 말 17조1000억 원으로 급증했다.

신탁사가 책임 준공을 보증한 전국 사업장은 1000곳가량이다. 금감원 자료를 보면 KB부동산신탁이 180곳으로 가장 많았다. 이번에 소송이 제기된 신한자산신탁이 167개로 뒤를 이었다. 이어 무궁화신탁(139개), 하나자산신탁(119개), 코리아신탁(117개), 우리자산신탁(108개) 등 순이다.

당장 연내 만기를 앞둔 사업장도 대거 발생한 것으로 보인다. 책준신탁 수주는 부동산 활황이었던 2021년 가장 활발했고 2022년까지 이어졌다. 통상 신탁 사업 기간은 2년, 신탁사 책임 준공 마감기한이 준공 예정일부터 6개월을 추가한 기간이기 때문에 2021년 전후 계약 건이 올해 만기가 집중된 것이다.

신탁사 관계자는 "신탁사의 책임준공 문제가 이제 불거지기 시작했기 때문에 어려움을 겪는 사업장이 급속도로 증가할 것"이라고 밝혔다.