[스페셜리포트] 1기 신도시, 특별법 마련에도 ‘산 넘어 산’…시장 하락거래 여전

윤석열 정부의 대표 공약이기도 했던 1기 신도시 특별법 제정에 속도가 붙으면서 사업이 본격적인 채비를 갖추고 있다. 하지만 1기 신도시 지자체와 주민들은 특별법에 관해 긍정적이라면서도 지역·단지별 특성이 다르고, 이해관계도 복잡해 추가적인 대책이 필요하다고 지적한다. 사업성 발목 잡는 초과이익 환수제도 여전히 유지되고 있고, 여소야대 상황 속 법안 통과 여부도 주요 장애물로 꼽힌다.

5일 국토교통부에 따르면 지난달 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 특별법)의 주요 내용을 내놓고 본격적인 추진에 나섰다.

해당 법안에는 특별법 적용 대상인 노후계획도시를 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지로 정의하고, 시장·군수 등 지정권자가 노후계획도시특별정비구역(이하 특별정비구역)으로 지정할 수 있도록 하는 내용을 담았다. 특별정비구역에서는 재건축 안전진단 규제 완화 및 면제, 용적률 완화, 통합심의를 통한 절차 간소화 등의 특례가 적용된다.

그간 1기 신도시 개발이 불가능했던 것은 용적률 때문이었다. 1기 신도시 용적률은 구체적으로 현재 △일산 169% △분당 184% △평촌 204% △산본 205% △중동 226%로, 대부분 상한을 채운 상황이라 사업성이 좋지 않았다. 이번 특별법에는 종 상향 수준으로 용적률을 완화해주기로 해 이론적으로는 최대 500%를 적용할 수 있도록 했다.

1기 신도시 주민들은 이러한 완화책의 방향에 대해서는 긍정적이지만, 지역·단지별 상황에 따른 구체적인 추가 대책은 더 필요하다고 보고 있다.

‘1기 신도시 범 재건축연합회’(이하 범재연)는 지난달 17일 입장문을 내고, 개별단지로도 사업을 진행할 수 있게 해 달라고 요구했다. 구체적으로 △모든 정비예정구역 개별단지 안전진단 완화·면제 △개별단지도 조건 충족 시 특별정비구역 지정 △통합사업 진행 어려울 시 구역 해제 없이 개별단지로 사업 존속 등이다.

최우식 범재연 회장은 “특별법 제정에 한 걸음 나간 것은 고무적”이라면서도 “블록별 통합 재건축을 해야만 특례 및 지원을 한다는 것은 주민 사유재산권 행사의 선택에 대한 침해”라고 지적했다.

특별법 자체에 대한 장애물도 있다. 바로 국회다. 정부는 이른 시일 내 특별법을 국회에 발의한다는 계획이지만, 야당인 더불어민주당이 현재 의석의 과반수를 차지하고 있어 협의가 불가피하다. 또한 대규모 특례를 부여하는 만큼 일정 초과이익에 대한 적정한 환수 방식도 논의해야 한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수 및 쟁점”이라며 “특별정비구역은 각종 특례가 집중되기 때문에 초과이익 환수의 적정 수준에 관한 논쟁도 있을 것”이라고 말했다.

시장에서는 특별법 발표 직후에는 개발 호재 기대감이 반짝했다가 최근에는 다시 효과를 보지 못하고 있는 모양새다.

부동산 정보업체 부동산R114에 따르면 특별법 발표 직후인 지난달 17일 기준 1기 신도시 아파트값은 전주(-0.08%) 대비 0.05% 떨어지면서 하락 폭이 감소했다. 같은 기간 구체적으로 △분당 -0.06%에서 -0.03% △일산 -0.06%에서 0.00% △산본 -0.13%에서 -0.03%로 각각 줄었다.

그러나 여전히 하락거래가 이어지면서 단순히 특별법만으로는 가격이 상승 반전하기는 어려울 것이라는 평가가 나온다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 안양시 동안구 평촌동 향촌현대 5차 전용면적 59㎡형은 이달 7억2000만 원에 거래됐다. 이 단지 직전 거래였던 지난해 7월 8억 원과 비교하면 8000만 원 하락한 것이다.

경기 성남시 분당구 서현동 우성아파트 전용 164㎡형은 이달 18억2000만 원에 팔렸다. 직전 거래인 지난해 3월 20억 원 대비 1억8000만 원 내린 셈이다.

부동산R114 관계자는 “특별법 발표 직후에는 분당, 일산의 일부 단지에서 문의가 늘면서 가격 하락이 주춤해졌다”면서도 “최근엔 다시 별다른 영향력을 미치지 못하면서 가격 약세를 이끌고 있다”고 설명했다.