[창업]상권을 알아야 성공(6)-이대역

대한민국 의류와 패션의 메카

의류와 패션의 메카라 불리우는 이대상권은 국내의 단일상권중 가장 많은 점포수를 자랑하고 있다.

보세의류, 화장품, 악세사리, 헤어 등 패션관련 업종들과 커피숍, 패스트푸드 전문점이 거리를 장악한 오늘날의 모습은 국내최초의 여자대학교가 설립된 1880년대부터 여성지식인의 산실로서 특유의 상권을 형성해 왔다.

이대정문 일대가 본격적으로 상권으로서의 역할을 하게 된 데에는 역시 84년에 개통된 지하철2호선 이대역의 역할이 절대적이었다.

이곳에 지하철이 개통되고 인근의 연세대 신촌상권이 신촌로를 관통하는 버스노선 등으로 활성화되면서 자연스럽게 이대부근은 의류 패션, 신촌은 판매 음식으로 업종이 분화돼 의류판매업이 주를 이루는 현재의 형태가 이뤄졌다.

최근 들어서는 대형쇼핑몰인 신촌밀리오레(06.8오픈예정)와 예스에이피엠(07.4준공)이 입점을 앞두고 있다.

일부 건물주들의 과도한 임대료인상으로 인한 점주들의 어려움이 가중되어 상당수 매장이 치솟는 임대료를 감당하지 못하고 문을 닫는 경우가 발생하고 있다.

상가정보업체인 상가뉴스레이다는 다음과 같이 이대상권의 특징, 권역별 분석 및 향후 전망에 대해 전했다.

◆ 이대상권의 특징

이대상권의 일일 유동인구는 평일 10만명에서 주말 20만명에 이르며 그 중 여성 10대~20대의 비율은 70%~80%수준으로 압도적이라 할 수 있다.

같은 여성이지만 10대의 경우 유동은 활발한 반면 구매력이 떨어지므로 매출로 이어지는 확률이 높지 못하며 20대를 대상으로 한 업종이 다소 높은 객단가를 바탕으로 내실있는 영업이 가능한 것으로 분석된다.

동대문이나 명동의 쇼핑몰과 판매점들이 순수하게 만들어진 것들을 제공하는 데 그친다고 본다면, 이대에서는 소비자가 직접 유행을 창조(리폼,수선)하는 것이 가능하다.

의류뿐만 아니라 미용, 잡화, 악세사리 등 패션과 관련된 모든 욕구를 충족시켜 줄 수 있는 메리트가 있다.

젊은 여성들이 만들어가는 상권이라고 불리기도 하며 많은 전국화 가맹업체를 꿈꾸는 업체입장에서는 이대상권에서 성공하면 전국화에 성공할 수 있다는 판단아래 다양한 브랜드가 시범적으로 출점하기 위한 경쟁을 하는 시장성 검증을 위한 상권으로 분류되기도 한다.

요즘 이대상권이나 신촌상권등의 독특한 특색은 메스티지로 불리는 신유행 소비조류다.

이러한 추세에 의해 10만원대 양주바, 고급커피테이크아웃, 최신유행 고가 핸드폰 구매등으로 소비성향이 표현되면서 새로운 소비조류가 신세대를 중심으로 확대되어 가고 있는 대표적인 지역으로 분류되기도 한다.

시간대를 기준으로 유동인구를 분석해 보면 3시~6시 사이에는 역시 대학생들의 비율이 절대적이며, 6시이후에 10대의 비율이 다소 높아진다.

이곳에서 쇼핑을 끝낸 사람들이 해가 저물기 시작하면 신촌으로 이동하는 경향이 강하다는 것인데 실제로 이대상권섹터에는 먹자골목이나 유흥상권이 없고 신촌까지는 도보로 이동이 가능하기 때문이다.

◆ 이대상권 권역별 분석

지하철이대역 2,3번출구에서 이대정문까지, 지하철1번출구에서 우체국까지의 신촌로대로변, 이대정문에서 신촌민자역사방향의 양쪽 로드상권과 이면의 로데오거리로 구분해 볼 수 있다.

이 중 가장 각광을 받는 곳은 이대정문에서 신촌기차역(민자역사)까지 형성된 보세의류상권(맵지도상으로 A지역)이다.

'신촌역길’이라고 부르는 이 거리에는 점포가 낡은 저층건물에 주로 자리잡고 있으며 10평안팎의 소점포위주로 구성되어 있어서 200m가 채 안되는 짧은 거리에 80여 개의 1층매장이 빼곡히 들어서 있다.

‘피자몰’매장에서 신촌기차역방향으로 약간의 내리막길이며 뜻을 이해하기 힘든 영어단어들이 간판에 새겨져 있고 중간중간에 ‘미샤’, ‘퓨마’, ‘에어워크’, ‘데얼스’ 등 낯익은 1군브랜드도 눈에 띈다. 그 외에도 중고명품, 악세사리, 수선전문점, 커피숍 등이 입점해 있다.

매장평수가 대부분 10평을 넘지 않는 가운데 임차시세는 1층8평안팎의 매장을 기준으로 권리금이 아예없거나 최고 2억8천까지 높게 형성된 매장도 있었으며 보증금 4천만~1억2천만원, 임대료 180만~340만원 정도이다.

같은 동선에 위치한 동일한 평형대의 매장이라 하더라도 임대료가 200이 넘지 않는 매장과 350인 매장의 권리금이 같을 수는 없기 때문이다.

또한 대학상권의 특징인 방학철 매출감소부분도 감안해야 하는데 특히 겨울방학 기간에 이같은 현상이 심해지며 역으로 창업예정자의 입장에서는 오히려 이 시기에 좋은 입지의 매장을 저렴하게 구할 수도 있다.

이대전철역에서 이대정문 사이의 상권(신촌역길, 맵지도상으로 B지역)은 최근 차로를 좁히면서 인도가 확장되고 거리곳곳을 깔끔하게 정비했지만 공사중인 APM 현장과 맞닿아 있어서 지나가는 사람들이 불편함을 느끼는 부분으로 인해 전반적인 매출이 감소한 상태이다. ‘파티피아’, ‘버거킹’, ‘올리브영’,‘스타벅스’ 등 규모가 큰 매장들과 이대정문앞의 작은 점포들이 혼재해 있으며 학생들 외에 주부들의 모습도 적지않게 눈에 띄었다.

이대정문에 인접한 소점포들은 큰 변화없이 영업을 하고 있지만 지하철역 인근의 매장들은 잦은 임차인의 변동으로 인해 간판이 자주 바뀌는 모습을 보이는데 15평매장을 기준으로 600만~700만원씩 하는 과도한 임대료 부담 때문이다.

이대역 1~4번출구 일대의 매장 중 30% 이상이 매물로 나와 있다고 말하는데 시세는 1층 15평 매장을 기준으로 권리금이 없는 매장부터 3억대까지 형성되어 있으며, 보증금 1억~4억원, 임대료 340만~750만원 수준이며 지하철출구와 인접한 매장일수록 높은 임대료수준을 보인다.

‘예스에이피엠’쇼핑몰의 등장은 이대상권에 처음 들어서는 쇼핑몰인데다 연면적 9천평규모에 13층건물과 공원 등 녹지공간이 같이 만들어질 예정인데 이 쇼핑몰이 영업을 개시하게 되면 가장 크게 영향을 받게 될 상권이 바로 이대지하철역에서 이대정문까지의 로드샾이 될 것이기 때문이다.

이곳에 점포를 출점하려 했던 상당수 대형 프랜차이즈업체들이 입점시기를 늦추고 있는 것도 대형쇼핑몰이 들어선 이후에 상권의 내용이 어떻게 변화될지 예측하기 힘들기 때문이라고 봐야 한다.

이대역 1번출구에서 신촌우체국까지의 신촌로대로변(맵지도상 C지역) 역시 상권의 외형과는 달리 무척이나 높게 형성된 임대료로 인해 과도기에 접어든 상태이다.

◆ 이대상권 전망

상가뉴스레이다는 에이피엠과 밀리오레 등 두 개의 대형쇼핑몰이 내년과 내후년에 차례로 입점을 시작하게 되는데 아직 속단하기는 이르지만 각 쇼핑몰의 규모로 보아 이대상권의 전반에 적지않은 영향을 미치게 될 것이라고 내다봤다.

많은 사람들이 에이피엠보다 오히려 신촌민자역사와 연계되어 지어지고 있는 밀리오레의 파괴력이 더 클 것이라고 예상하고 있다.

민자역사의 위치가 이대정문과 연대 신촌상권의 중앙에 위치해 있으며 일산, 인천, 부천 등과 연계된 철도노선 그리고 1500개의 점포와 영화관이 들어오게 되면 기존의 이대상권과 신촌상권을 동시에 흡수할 수 있을 것이란 설명이다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "신촌상권과 이대상권이 통합된 하나의 거대한 대형상권으로 변모하면서 명동이나 동대문을 견제할 수 있는 힘을 갖추게 될 가능성도 충분히 있으므로 다소 시간을 두고 변화추이를 관찰하는 자세가 필요할 것"이라고 말했다.