[창업기획]상권을 알아야 성공 4-동대문

동대문 주변 상권은 최근 몇년 동안 대한민국 패션의 메카이자 쇼핑상권으로 급성장하고 있다.

이 지역은 일일 백만명에 육박하는 유동인구와 3개의 초대형멀티쇼핑몰과 오픈예정에 있는 7개의 쇼핑몰, 3개의 노선이 교차하는 환승지하철역세권, 청계천을 끼고 들어서 있는 동대문종합시장, 평화시장, 흥인시장, 운동장외부에 위치한 스포츠매장들, 그리고 지하상가를 갖추고 있다.

그러나 이 지역은 각 권역별로 뚜렷한 구분이 있는 데다가 점포 공급 과잉의 문제도 있어 예비창업자들에게는 각별한 사전 정보 취득 등 각별한 주의도 요구되고 있는 곳이기도 하다.

◆ 동대문 상권 형성 역사

90년대 후반, ‘밀리오레’와 ‘두산타워’가 문을 열기 전까지 이곳은 단지 동대문시장상권으로 알려져 있을 뿐이었다.

전쟁이후 피난민들과 실향민들이 청계천과 흥인지문(동대문) 인근 노점에서 장사를 하다가 한차례 화재로 노점들이 소실된 이후 62년에 의류도매 위주의 평화시장이 현대식건물로 지어지고 70년에는 의류원단, 부자재, 혼수용품 등을 취급하는 동대문종합시장이 들어서게 되면서 청계천주변상가와 함께 활성화되기에 이른다.

이후에도 흥인, 덕운시장, 동대문신발상가, 신평화시장, 청평화시장 등이 가세하면서 확장을 거듭했지만 전반적으로 회현동일대에 위치한 남대문시장상권을 능가하는 힘을 갖추지는 못한 상태였다고 볼 수 있다.

이러한 분위기에 반전을 가져오게 된 시발점은 90년대, 동대문시장 동남쪽에 ‘아트플라자’라는 도매상가와 ‘디자이너클럽’이 문을 열었는데 기존의 도매상가와는 달리 지방상인들을 유치하는 전략에 성공하면서 상권의 내용에 변화를 가져오게 됐다.

동대문에 처음으로 현대식 대형패션쇼핑몰이 들어선 것은 1996년이다. 당시 평화시장 뒤편 국립의료원 부근에 ‘거평프레야’(현 패션밸리청대문)가 최초의 정부지정도매센터라는 타이틀을 걸고 3500여 개의 점포와 함께 오픈하게 되었는데 본사의 도산과 경영악화로 어려움을 겪고 있었다. 그러나 98년 외환위기 속에 오픈한 ‘밀리오레'가 대성공을 거둔다.

상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 동대문 권역별 상권은 다음과 같이 분석된다.

◆ 을지로 6가 주변

을지로6가 상권은 두 가지 색깔을 가지고 있다. 대로변에 위치한 세 개의 대형쇼핑몰, 그리고 쇼핑몰 주변의 1층로드상권이다. 비슷한 시기에 들어선 두산타워와 밀리오레는 여전히 동대문상권의 랜드마크로서 폭발적인 유동인구를 만들어내고 있는데, 평일보다 주말에 더 많은 사람이 몰려든다.

예비창업자들의 입장에서 이와 같은 쇼핑몰들은 비교적 적은 점포투자비용으로 시장에 진입할 수 있는 기회의 문이 될 수 있겠으나 유의해야 할 점들도 있다. 그 중 한가지는 점포의 과다공급이다.

동대문의 기존 대형쇼핑몰의 개별점포수를 합치면 약 1만여 개 정도가 될 것으로 추산되나 올해와 내년까지 오픈예정이 잡혀 있는 7개의 신규쇼핑몰에서 공급되는 점포수가 약 1만개에 육박할 것으로 예상되고 있다.

대형유통시설과 인터넷시장의 활성화로 위기의식을 느끼고 있던 동대문 쇼핑몰들은 일제히 우려의 시선을 보내고 있는 실정이다.

그나마 입지조건이 가장 좋은 두산타워나 밀리오레의 1층 메인점포들은 보증금3천~4천만원, 임대료350만~500만원 수준에 권리금까지 형성돼 있지만 그밖의 후면입지나 상층부로 갈수록 전반적인 임대료시세는 이미 하강국면에 접어든 상태인 것으로 알려지고 있다.

상가뉴스레이다는 "이곳에서의 창업을 희망하는 사람이라면 이러한 시장상황의 변화와 아울러 본인의 영업아이템과 경영능력을 다시 한번 점검하고 해당 상가의 시행주체가 믿을만한지도 반드시 확인해 봐야 한다"거 강조했다.

◆ 밀리오레와 APM주변

밀리오레와 'APM' 주변에 형성된 로드상권은 엄청난 유동인구를 발판삼아 꾸준한 성장을 거듭하고 있다.

APM상가를 중심으로 대로변에 위치한 열 개가 채 안되는 매장들과 밀리오레건물 왼쪽편을 끼고 ‘청대문’으로 진입하는 이면골목 좌측에 위치한 매장들은 그중에서도 최상급지에 속한다.

보통 1층점포를 기준으로 권리금만 7억~10억원선, 많게는 15억이상을 요구하는 곳도 있다. 분식, 화장품 등이 주업종에 속하는 이 매장들은 월매출이 1억~1억5천 혹은 그 이상의 수준 정도까지 나오는 경우가 대부분인데 반해 임대료수준이 700만~1800만원 정도로 매출규모에 비해서는 그리 높지 않다.

서울시내에서 가장 비싼 권리금시세의 형성이 가능할 수 있는 것으로 분석되고 있다.

하지만 이러한 점포시세 때문에 초보창업자들이나 개인점주들은 점차 찾아보기 힘들어지고 프랜차이즈 본사 직영매장들이 그자리를 차지해 들어가고 있는 상황이다.

◆ 계림김과 평화시장 주변

‘계림길’ 등 이면에 위치한 매장들은 대부분 음식점으로 운영되고 있는데 평일낮시간에 방문해도 매장 3분의2 이상이 채워져 있을 정도로 장사가 잘 되는 수준이다.

‘평화시장’은 여성복전문 도매시장이면서 모자나 스카프, 양말, 아동복, 란제리 등을 주로 판매하는데, 건물전면부(청계천방향)1층에 소규모서점이 줄지어 들어서 있는 것도 특징중 하나이다. 청계고가도로가 철거되면서 이곳의 유동인구도 증가하했다.

소비 역시 활발해진 것으로 관찰되고 있다. 청계천을 사이에 두고 맞은편에 위치한 ‘동대문종합시장’은 의류원단류, 의류부자재, 혼수용품을 주로 취급하고 있다.

한편 동대문운동장역 14번출구 앞에는 2007년 12월 준공예정인 ‘굿모닝시티’쇼핑몰 신축공사가 한창 진행중이다.

◆ 동대문운동장 외부

동대문운동장 외부의 스포츠전문매장들은 업종만 다를 뿐 임차시세나 매출규모는 을지로 6가 상권 1층점포들과 거의 비슷하다.

몇 년전까지만 해도 개인브랜드나 2군업체 위주의 상권이었던 이곳 역시 지금은 나이키, 아디다스, 휠라, 스프리스, 컨버스, 푸마 1군 스포츠매장들로 변모되고 있다.

이곳의 스포츠의류매장들은 동대문을 자주 찾는 외국인들의 덕을 톡톡히 보고 있다. 외국인들은 보통 한 번 매장을 들릴 때 현금으로 대량구매를 하는 성향이 강하다.

관광객들 역시 100만원 이상의 제품을 구입하는 경우가 많다고 한다. 그런 가운데 동대문야구장과 마주보고 있는 9번출구앞에는 복합테마쇼핑몰인 ‘라모도’가 공사를 마치고 오픈준비에 여념이 없는 상태다.

◆ 흥인시장, 덕운상가, 나래길

흥인문로 대로변을 사이에 두고 두산타워와 마주보고 있는 ‘흥인시장’과 ‘덕운상가’는 주로 주부들을 대상으로 패션의류, 아동복, 스포츠용품, 피혁제품 등을 판매하고 있다.

최근에 정부가 재래시장활성화대책으로 추진중인 흥인, 덕운시장 재건축건이 보상비문제 등으로 인해 난항을 겪으면서 상인들 사이에 ‘수호대책위원회’까지 결성돼 장외투쟁중인데, 이는 양쪽의 이해관계도 있겠지만 기본적으로 장사가 잘 되고 있는데 기인한 것이라고 보는 견해가 많다.

흥인시장 앞에 있는 지하도를 통해 내려가면 지하상가로 유입되는 인구가 상당한데 의류, 잡화를 비롯해 저가화장품브랜드까지 자리잡고 있다.

나래길이라 불리는 동대문운동장 이면에는 ‘디자이너클럽’, ‘팀204’, ‘뉴존’ 인근에서 청계천방향에 들어서 있는 ‘광희시장’, ‘아트프라자’, ‘제일평화시장’, ‘신평화시장’, ‘동평화시장’까지의 전형적인 도매시장상권이 형성돼 있다.

아트프라자나 디자이너클럽으로 대표되는 이곳에는 패션매니아층이 많기로 유명한데 야간에 더 활기를 띄며, 20~30대 여성점주들도 흔히 눈에 띈다. 밀리오레 등 소매시설을 둘러본 뒤 비슷한 제품을 이곳에 와서 구매하는 젊은이가 많은 것도 특징이다.

◆ 동대문 상가 입성시 유의점

상가뉴스레이다는 동대문운동장역 일대는 결론적으로 초보창업자들이 진입하기에는 분명히 위험부담이 있는 상권이라고 진단했다.

쇼핑몰이든 재래시장이든 대부분의 점포가 개인브랜드로 운영이 되기 때문에 자신만의 창조적인 아이템과 노하우, 그리고 가격경쟁력을 갖고 있지 못하면 고생한 만큼의 결실을 만들기가 결코 쉽지 않기 때문이란 분석이다.

안정적인 매출이 나오는 1층 로드의 경우에도 웬만한 사람들은 상상하기 힘든 수준의 권리금이 투자되어야 하는 부분으로 인해 결국 시장진입이 희망사항에 그치는 경우가 대부분이다.

그런 가운데 우후죽순처럼 생겨나고 있는 대형쇼핑몰의 가세는 결국 동대문상권의 집객력을 높이는 긍정적 효과보다는 점포의 과다공급에 의한 슬럼화의 부정적 효과로 나타날 것이라는 예측에 더 무게가 실리는 상황이다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "1~2년 후에 결과부분으로 나타나겠지만 현재로서는 청계천복원 등으로 탄력을 받고 있던 상권의 분위기에 부담을 안겨주는 요소임은 분명해 보인다"고 조언했다.