동탄 분양상가 투자열기속 수익률은 ‘글쎄’

올해 상가시장의 최대 화두인 화성동탄신도시의 중심상업지 분양이 시작되면서 초반부터 투자열기가 뜨겁게 달아오르고 있다.

관련업계에 따르면 화성동탄지구 택지개발사업은 사업기간만 횟수로 7년이 소요돼 2007년 12월 완성되는 대단위 신도시로 수용세대는 39,825가구로 인구는 약12만명에 이른다.

특히 화성동탄신도시는 4만 가구라는 튼실한 배후세대외에 2012년 완공되는 세계최대의 삼성전자 반도체 공장 증설계획에 따른 유입인구 증가 그리고 메타폴리스 관련 풍부한 기업수요가 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.

이처럼 풍부한 고정인구와 추가 유입인구로 상가투자후 무난한 수익률이 보전될 것이라는 기대심리가 화성동탄에 집중돼있어 전반적인 상가경기 침체에도 동탄의 분양열기만은 고조되고 있다.

그러나 평균 3500만원이 넘고 최고 5000만원에 육박한 고분양가는 서울 도심의 왠만한 1층 분양가와 맞먹는 수준으로 ‘버블’의 우려속에 기대수익률 보전에 대한 의문도 제기되고 있다.

특히 화성동탄의 상권 안정기를 2009년, 성숙 팽창기를 2012년 삼성 반도체 완공시기 즈음으로 봤을때 시세차익은 고사하고 금융비용 부담등 자칫 투자금이 장시간 묶일 가능성도 배제할 수 없다.

최근 동탄지역내에서 일부 분양중 업체가 제시한 수익률은 8%대로 외관상으로는 적정 수익률을 제시한 듯 보인다.

가령 1층 분양면적 20평을 평당 4200만원에 분양받고(대출 30% 이율 7%선 예상 경우) 보증금 1억에 450만원의 시세로 임대를 놨을 경우 수익률은 7.45%가 나온다.

하지만 보증금 450만원 수준의 시세가 과연 택지개발지구 상권이 안정기로 접어들기 3년 이전인 초기부터 시세형성이 되기에는 다소 무리가 있다.

특히 일부 업체의 경우 보증금 1억~2억원, 월세 500만~1000만원대의 시세를 제시하고 있어 현실성은 상당부분 떨어지는 것으로 파악되고 있다.

일부 업체들의 예상시세가 서울 신촌의 대로변 매장의 임대가(10평~20평 매장기준 250만원~550만원)를 훌쩍 뛰어넘을만큼 높아 상가 수요층이 얇은 상권 초기에 이 수준에 맞는 업종 유치는 현실적으로 어렵다는 판단에서다.

또한 추가적인 금리인상 조짐에 따른 금융비융부담이 예상되고 취등록세등을 포함한 기타 부대비용을 감안하면 실제 업체에서 제시하는 수익률은 축소될 수 밖에 없다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "화성동탄 신도시에 대한 상가투자 관심이 어느때 보다 높으나 선분양과 고분양가라는 딜레마 요소가 자칫 부작용으로 나타날 수도 있다”며 “적정한 분양가를 벗어난 일부 업체의 고분양가는 금리인상과 더불어 투자자의 심리적 마지노선인 7%대 수익률마저 위협하는 상황으로 많은 시간이 소요되는 신도시 상권은 투자자의 기대수익률 보전을 위해 현실적인 임대시세와 미래상권에 대한 충분한 고려가 뒤따라야 한다”고 했다.