국토부, 리츠도 도시개발사업 단독시행 허용

연기금 금융기관도 공동철자법인에 참여

오는 4월2일부터 부동산투자회사(리츠)도 도시개발사업 단독시행이 허용된다. 부동산개발업자도 시행자 자격이 주어지고 공동출자법인에 연기금 등 참여가 가능해진다.

국토해양부는 도시개발법 시행령 및 도시개발법 시행규칙 일부개정안을 오는 13일부터 20일간 입법예고한다고 12일 밝혔다.

이는 지난해 9월 결합개발 등 제도 신설과 지난 1월 개발계획공모제 도입 등 최근 도시개발법 개정에 대한 하위법령 위임 사항을 구체화하고, 일부 미비점을 개선한 것이다.

개정안에 따르면 도시개발사업에서 결합개발 대상지역을 문화재 도시경관 등 보호지역, 군부대 등 이전적지, 방재시설 설치지역, 순환개발사업지역 등으로 정했다. 특히 국가나 지방자치단체 등 지정권자가 필요하다고 인정하는 지역도 결합개발 가능지로 인정해 폭넓은 개발이 가능하도록 규정을 완화했다.

사업시행자 요건도 크게 완화한다. 부동산개발업자도 시행자 자격을 부여키로 했다. 특히 리츠도 단독 시행을 허용해 기존 공동시행만 가능했던 규정을 개선했다. 아울러 공동출자법인에 연기금 금융기관 등 일반투자자도 허용키로 했다.

개정안은 이주자 임시 거주지 마련과 전세난 해소를 위해 도입키로 한 순환개발과 관련 임대주택(용지) 공급규정을 마련했다.

이를 위해 시행자는 사업방식, 해당 지역의 임대주택재고비율 등을 고려해 임대주택 건설계획 수립해야 한다. 또 임대주택용지 공급가격은 감정가격 이하로 하고, 임차인은 해당 사업구역의 세입자(1순위), 소유자(2순위) 등 거주자 중심으로 순위 부여한다.

시행자와 인수대상자 간의 협의에 따라 임대주택 인수 방법 시기 하자보수 등 결정하며, 협의 미성립시 지정권자의 중재 가능하게 했다, 인수 가격은 감정가격 이하로 하되, 건축비 등 산정은 국토해양부장관이 정하는 기준(임대주택법령상 표준건축비)에 따라야 한다.

다만 사업면적이 10만㎡ 미만 또는 수용예정인구가 3000명 이하인 경우, 60㎡ 이하 주택이 40% 이상인 경우에는 건설계획 수립의무 면제키로 했다.

원형지 공급에 대한 규정도 개정안에 담았다. 선정기준은 수의계약을 원칙으로 하되 학교 공장 등 부지로 사용하기 위한 경우 경쟁입찰키로 했다.

공급가격은 개발계획이 반영된 원형지 감정평가 가격에 기반시설 공사비를 기준으로 시행자와 원형지개발자 간 협의해 결정한다.

원형지는 준공일로부터 5년 또는 원형지 공급 계약일부터 10년 중 짧은 기간을 전매제한기간으로 적용한다.

정부는 입체환지 도입에 따른 환지계획 기준도 개선한다. 입체환지란 토지 뿐 아니라 건축물로도 환지(권리이전)할 수 있는 제도를 말한다.

입체환지 신청을 받기 위해 환지계획 기준, 종전토지 등 평가액, 입체환지 건축물 평가액 등을 시행자가 토지소유자에게 통지해야한다. 또 시행규정에 금액 지급시기 방법 등 사업관리비 내용 포함 및 사업관리비는 총사업비의 7% 이내로 했다.

이와 함께 환지계획 기준을 기존 면적식 중심에서 평가식 중심으로 개선한다. 이에 따라 토지부담률 산정기준이 토지면적 기준에서 사업비 기준으로 바뀐다. 환지위치는 토지 등의 위치 용도, 소유 거주기간, 입체환지의 신청순위 등을 종합적으로 고려해야 한다.

이 밖에도 녹색도시 사업, 서민배려사업 등 공익에 부합하는 사업에 대한 인센티브 부여를 위해 세부 특례대상, 적용기준 및 범위 등을 설정했다.

이번 개정안은 관계기관협의, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거쳐 개정법이 시행되는 오는 4월1일 이전에 공포·시행될 예정이다.

개정안에 대한 의견은 3월 5일까지 우편, 팩스 또는 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr) 법령·입법예고란을 통해 제출할 수 있다.