KDI, LTV 높을수록 경제 변동성 증가

전ㆍ월세 등 임대시장 세제불균형 바로잡아야 후분양제도가 부동산 개발 금융 안정에 도움

정부가 주택담보대출비율(LTV) 비율을 높일수록 민간소비 등 주요 거시경제의 변동성이 증가하는 것으로 나타났다.

한국개발연구원(KDI)는 9일 ‘글로벌 금융위기 이후 선진적 주택정책 패러다임 모색 국제컨퍼런스 정책시사점 및 평가’ 보고서에서 동태확률일반균형(DSGE) 모형을 통해 우리나라의 LTV 규제가 거시경제 변수에 미치는 영향을 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

보고서에 따르면 LTV를 50% 적용하면 가계소비는 1.84% 감소하고 주택가격은 2.8% 하락한다. 하지만 70%를 적용할 경우 가계소비는 2.6% 줄고 주택가격은 3.1% 떨어진다.

그만큼 LTV를 낮추면 금리인상 충격에도 주택가격 변동성이 축소되면서 주택시장과 금융시장 안정에 도움이 된다는 의미다. 하지만 국민들의 주택구입시 현금을 더 많이 준비해야 하기 때문에 주택을 구입하기 어려워지는 단점이 있다.

LTV(Loan to Value)는 주택 가격 대비 대출을 받을 수 있는 최고 한도로 현재 우리나라에서는 강남3구 등 투기지역에서는 40%, 기타 지역에서는 60%를 적용하고 있다.

보고서는 또 한국은행법상 금융시장안정화 목표에 부합하기 위해 부동산가격 변동성에 대한 모니터링을 강화해야 한다고 강조했다.

미국 부동산 금융시장의 위기가 글로벌 실물경제 위축으로 전이된 것을 볼 때 중앙은행이 부동산가격 변동성에 대응하기 위해서는 조기경보시스템 등의 구축이 필요하다는 지적이다.

전ㆍ월세 등 주택임대시장의 세제 불균형에 대한 규제정비 등도 필요하다고 밝혔다.

현재 임대시장에서 전세 보증금은 비과세를 적용받고 있어 월세보다 전세를 선호하는 현상으로 인해 세재 불균형이 나타나기 때문에 이를 조정하기 위해서 규제정비가 필요하다는 것이다.

부동산 개발 금융에 대한 문제점을 해결하기 위해서 선분양을 지양하고 후분양제도를 점진적으로 도입해야 한다고도 제안했다.

현재 우리나라 개발금융제도는 선분양이 매우 높은 레버리지와 제3자 보증으로 연결돼 잠재적인 문제점을 내포하고 있기 때문에 선분양보다는 후분양제도를 도입하는 것이 필요하다는 지적이다.

이는 초기 자기자본의 건전화를 구축하고 건설사들의 무분별한 사업영역을 제한하는 역할을 해 부동산 금융시장의 안정성을 강화하는 역할을 하게 될 것이라는 분석이다.