[재테크칼럼]빌딩 투자, 이것만은 챙기자

아파트는 사두면 무조건 가격이 오른다는 ‘아파트 불패신화’가 역사의 뒤안길로 사라지고 있지만 투자가들은 여전히 새로운 대상을 물색 중이다. 그 변화의 중심에 빌딩이 있다.

빌딩 투자 시 따져봐야 하는 부분은 크게 네 가지다. 첫째, 입지와 성장잠재력 분석이다. 역세권 여부, 관청이나 대형건물 밀집지역 여부, 인근에 랜드마크빌딩 포진 여부 등의 입지분석은 필수다.

빌딩은 업무용부동산으로서 임차인들의 출퇴근이 편리한 지역이 1순위이다. 빌딩 밀집지역이나 랜드마크건물이 소재한 지역을 선택하면 안전하다. 아울러 공실률과 임차인 현황 분석은 기본이며 주변 건물들의 공실 상태도 점검해야 한다.

둘째, 건물의 물리적 분석이다. 건물의 하자상태를 점검하는 것은 매우 중요한 부분이므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 특히 준공된 지 10년이 넘은 건물은 상태를 자세히 들여다봐야 한다. 예를 들면 외관상태, 정화조시설, 전기안전, 가스안전, 방화관리, 미화관리, 승강기, 환경관련시설 등 시설과 구조와 관련된 부분을 중점적으로 체크해야 한다.

셋째, 수익률 분석이다. 자본이득을 미리 예상하는 것은 쉽지 않다. 따라서 보수적으로 계산하는 게 위험을 줄이는 방법이다.

임대수익률은 비교적 정확하게 따져볼 수 있다. 우선 매입시점의 공실 현황을 점검하고 향후 예상공실을 분석해야 한다. 이때 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많기 때문에 계약서와 실제 계약내용이 다를 수 있다는 점에 유의해야 한다.

마지막은 각종 서류의 검토다. 법률적 권리관계를 사전에 잘 파악해야 골치 아픈 문제를 사전 차단할 수 있다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도시계획, 지구단위계획여부 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 기본이다.

뿐만 아니라 전기·설비·토목·건축 관련 각종 도면, 전기·가스·승강기·기계식 주차기 안전 정기검사, 미화관리·시설관리·보안 관련 각종 용역계약, 국세 및 지방세 완납증명서 등도 꼼꼼한 확인을 거쳐야 한다.

ERA코리아 전략기획팀 장진택 이사