생숙 이행강제금 마지노선 임박했는데…국토부 “구체적 대안 아직 없어”

▲내년부터 생활숙박시설(생숙) 소유자들을 대상으로 한 이행강제금이 부과되는 가운데 생숙 수분양자들이 전국 곳곳에서 오피스텔로의 용도변경을 추진하고 있다. (사진=연합뉴스)

올해 말 생활숙박시설(이하 ‘생숙’)의 오피스텔 용도변경 특례가 종료됨에 따라 수많은 생숙 소유자들이 이행강제금 부과를 목전에 두게 됐다. 국토교통부는 관련 대책을 수립하고 있으나 주거 용도 인정이나 이행강제금 부과 재유예 등은 고려하지 않고 있는 것으로 나타나면서 논란이 예상된다.

24일 분양업계에 따르면 전국 곳곳의 생숙 수분양자들이 내년부터 시행되는 이행강제금 부과에 반발하며 용도변경을 추진하고 있다.

이달 충남 천안 ‘포레나 천안아산역 수분양자협의회’는 시행사 측에 오피스텔로의 용도변경을 촉구하는 공문을 보냈다. 이들은 공문을 통해 용도변경이 지연될 경우 분양대금 미납 사태가 예상된다는 우려를 드러냈다.

지난달 부산 기장군 오시리아관광단지 생숙 수분양자들은 부산도시공사 앞에서 용도변경을 요구하는 집회를 열었다. 이들은 7월부터 오피스텔로의 전환을 요청했으나 부산시와 공사 측은 관광단지 내 독립된 거주공간을 도입하기 어렵다는 이유로 거절했다.

한국레지던스연합회에 따르면 지난해 기준 전국 생숙은 592개 단지, 10만3820실이다. 내년 준공 예정인 생숙은 1만2000실, 인허가를 마친 곳은 약 9만 실로 집계됐다.

생숙은 호텔과 오피스텔을 결합한 형태로 ‘공중위생관리법’상 숙박업에 해당해 주택 용도로는 사용할 수 없다. 하지만 집값 상승기이던 2020~2021년 내 집 마련 수요가 몰리며 생숙이 규제 없이 아파트와 동일하게 거주할 수 있다고 홍보하는 시행사 등이 늘었다.

생숙을 실거주 목적으로 활용한 이들이 많아지자 2021년 5월 생활숙박시설에 숙박업 등록을 의무화하는 내용으로 관련 규정이 개정됐다. 생활숙박시설을 숙박업으로 등록하고 숙박업을 영위하지 않거나 소유자 본인이 거주하는 경우 불법 건축물로 분류하고, 유예기간까지 용도 변경을 미이행하면 이행강제금(건물 공시가의 10%)을 부과하기로 했다.

올해로 유예기간이 끝나며 생숙 수분양자들은 내년부터 이행강제금을 내야 할 위기에 처했다. 이행강제금을 내지 않으려면 퇴거하거나 오피스텔로 용도를 변경해야 한다.

특히 지난달 서울 강서구 ‘롯데캐슬 르웨스트’의 시행사ㆍ시공사가 서울시와의 협의 끝에 오피스텔로 용도를 변경하기로 하며 생숙 소유자들 사이 용도변경 논의에 불이 붙었다. 그러나 해당 사례를 전국으로 확대하기에는 무리가 있다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

생숙을 오피스텔로 만들려면 ‘건축법’과 하위 법령은 물론 각 지자체의 지구단위계획과 조례상의 건축 기준을 준수해야 한다. 주민 동의를 바탕으로 바닥과 복도 폭을 주거 용도에 맞게 재시공해야 하고 방화유리 등 안전에 따른 설비 조건도 충족해야 하고 주차장도 손볼 의무를 진다.

이미 준공된 생숙이 이 같은 조건을 모두 지키는 것이 현실적으로 쉽지 않다. 지난달 기준 전국 생숙 중 오피스텔로 용도 변경된 물량은 1.1%(1173실)뿐이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “향후 생숙의 주거용도 전환은 주로 오피스텔과 섞여 복합 건설된 곳들 위주로 가능할 전망이며 애초 주차나 입지 기준에 부적합 생숙 사업지는 어려울 것”이라고 말했다.

생숙 소유주들은 정부의 실효성 있는 대책 마련이 시급하다고 입을 모은다. 김태규 전국비아파트 총연맹 총무는 "생숙 자체가 주거 용도로 공급돼서 살아왔을 뿐인데 갑자기 공급량이 많아지자 단순히 금지를 해버리는 단순한 규제 방식은 혼란만 불러올 뿐"이라고 지적했다.

국토부는 생숙을 둘러싼 문제 해결 방안을 고심 중이나 구체적인 내용과 시기를 확정할 수 없다는 입장이다. 생숙을 준주택으로 인정해 주거를 가능케 하면 농막이나 근린생활시설과의 형평성이 어긋나기 때문이다. 이행강제금 부과 유예기간 또한 지난해 한 차례 연장한 것이라 이를 재검토한 계획도 없는 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 “지자체나 생숙 소유주 단체, 시행사 등과 대화를 통해 합의점을 찾아가는 과정에 있다”며 “시간이 필요한 문제라 다음 달 국정감사 이전까지 대책이 나오긴 힘들다”고 말했다.