"주택공급 서민 주거안정ㆍ재산형성 도움돼야"

KDI 정책포럼, 손재영 건대 교수 제안

현행 주택공급제도가 각 이해 당사자들이 부담하는 리스크와 보상이 적절한 균형을 이루도록 함으로써 주택의 공급량과 품질을 높이고, 경제적 약자들의 주거안정과 재산형성에 도움을 주어야 한다는 주장이 제기됐다.

한국개발연구원(KDI) 정책포럼에서 손재영 건국대 부동산학과 교수는 '주택공급제도 개선방안'이란 보고서를 통해 이같이 주장했다.

보고서는 우선 주택공급제도는 순위결정(가점제), 주택분양가 관련 규제(분양가 상한제, 분양원가 공개), 주택 분양 시기(선분양, 후분양), 새로운 주택공급 경로의 도입(신혼부부 주택, 지분형 주택) 등을 포함하고 있으며 신축 주택의 생산에 따르는 개발이익을 토지소유자, 토지개발 사업자, 주택사업 시행자, 시공자, 수분양자 간에 배분하는 것이라고 정의했다.

이어 제도에 의한 분배구조가 장기 주택정책의 목표 달성에 기여하도록 정책 목표가 정해져야 한다고 제안했다.

보고서는 세부사안별로 우선 주택청약제도는 수분양자로 선정되어 개발이익을 가져갈 기회를 누구에게 우선적으로 주는가를 결정하며 주택공급 호수와 품질에 영향을 미치지 않으므로 잠재적 소비자들의 공감대를 도출하는 것이 가장 중요하다고 권고했다.

주택분양가 규제제도는 주택공급량과 품질에는 악영향을 미치지만, 수분양자의 자산축적에는 긍정적인 영향을 미침에 따라 분양가가 기존 주택가격을 상승시킨다는 주장은 근거가 희박하며, 현행 상한가격 산정방식은 개선의 여지가 많다고 지적됐다.

후분양을 강제해야 한다는 주장이 있지만 득보다는 실이 많다고 분석됐다. 주택사업의 금융비용과 사업 리스크가 커져서 분양가가 크게 상승할 것이며, 중소사업자의 몰락이 예상된다는 것이다.

분양가 자율화 이후 개발이익 분배구조는 수분양자보다 사업시행자와 토지소유자들이 더 큰 이익을 보는 쪽으로 변하고 있다고 진단하며 수분양자를 위해 저렴한 택지를 많이 공급할 필요가 크다고 지적했다.

보고서는 현재의 미분양 사태는 수요자들의 선호나 주택시장의 향배에 대한 잘못된 예측과 더불어 높은 택지가격에 원인이 있다고 제기하며 염가의 택지를 안정적으로 공급하는 것이 정책과제라고 전했다.

이어 분양가 상한제하에서는 감정평가액으로 택지가격을 산정하는데, 실거래가격보다 낮게 평가가 이루어지면서 주택공급이 위축된다는 문제가 있음. 따라서 실거래가격을 폭넓게 인정하는 방향으로 산정방식이 변해야 한다고 권고했다.

아울러 근본적으로는 택지평가액과 건물평가액의 합이 전체 부동산 시가와 일치하지 않는 문제를 해결하도록 감정평가의 원칙 자체에 대한 재검토가 필요하다고 제안했다.

보고서는 현행 청약가점제에 대해 국민들이 긍정적으로 평가함을 보여주고 있다고 진단하며 현 정부의 대선공약이었던 신혼부부 주택도 가점제의 틀 내로 흡수시키는 것이 바람직하다고 밝혔다.

개별 아파트의 매매와 전세 가격을 유사 인근 아파트의 평균 가격과 비교한 결과, 분양가 자율화가 주택의 품질향상에 크게 기여한 것으로 분석되며 분양가 규제의 재도입은 주택품질의 저하를 초래할 가능성이 높다고 진단했다.

자율화 이전 시기에는 신규 아파트와 기존 아파트 간의 가격차이가 급속히 줄어들었으나, 자율화 이후에 분양된 아파트들은 입주 후 상당 기간이 지나도 기존 아파트보다 높은 가격을 유지했다는 분석이다.