[CEO 칼럼] 미국과 한국의 부동산 시장은 모두 역사적 평균 수준으로 회귀하고 있다

최민성 델코리얼티그룹 회장

미국 금리가 인상되면서 올여름부터 부동산 시장이 힘들어지고 있다. 미국의 대부분 경제학자와 부동산 전문가들은 이를 주기적인 경제순환 과정으로 보고 있다. 도시부동산 연구단체인 ULI는 현 상황을 “평균으로의 회귀”, “정상화”, “정상으로의 복귀”라는 표현으로 설명하고 있다. 우리나라 부동산 시장도 마찬가지라고 볼 수 있다.

시장 복귀는 분기(分岐) 현상으로 나타나고 있다. 인기 있던 주택과 산업용 부동산 가격이 하락하고 거래량도 기록적인 수준으로 줄었다. 반면, 레저 호텔과 물리적 소매부동산은 수요가 평균 수준으로 회복되면서 상승하고 있다. 그렇다고 해서 하락하는 부동산 부문의 고통이 영원히 계속될 거라는 것은 아니고, 그동안의 과열된 이익이 평균으로 회귀한다는 의미다. 정말로 좋았던 시기는 적어도 잠시 끝났다.

미국 주택 시장은 올여름 이전까지 지난 2년 동안 평균적 수준을 넘는 과열이었다. 실제로 신규 및 기존 주택 판매는 2010년 여름을 저점으로 미국 연준이 2022년 봄에 금리를 인상하기 시작할 때까지 12년 동안 이례적으로 고공 성장했다. 신규 주택가격은 올 4월에 정점을 찍었고, 기존 주택가격은 6월에 정점을 찍었다. 6월은 이자율이 상승하면서 부동산 시장이 둔화하기 시작한 시점이다.

미국 부동산 전문가들은 올여름 이후 시장이 정상화 과정으로 간다고 판단하고 있다. 매매와 임대를 포함한 주택 시장의 거의 모든 측면에서 둔화하고 있다. 계속 상승하던 아파트 임대료는 최근 속도가 완화되고 있다. 착공도 마찬가지다. 미국 전국주택건설협회(NAHB) 주택시장지수는 2020년 5월 이후 최저 수준으로 떨어지고 있다.

그렇다고 미국 주택경기가 침체라고 단정하는 것은 아니다. 주택가격은 여전히 역사적 최고 수준에 가깝고, 판매도 여전히 건전하다고 볼 수 있다. ULI 자료에 따르면 공동주택 공실률은 올여름까지 40년 만에 최저 수준이었다. 임대료도 매달 새로운 기록을 내고 있었다. 하지만 증가율이 둔화하면서 공동주택 임대료가 향후 10% 이상 증가하는 경우는 보지 못할 수도 있다. 역사적 임대료 상승의 평균 수치는 3~4%다. 이 수준으로 회복되는 것이 정상이다.

지금 주택 시장은 자신의 성공에 대한 희생을 겪고 있다고 볼 수 있다. 대출이자율 같은 주택 비용이 급격히 상승하면서 구매와 임차 능력이 있는 가구가 줄었기 때문이다. 여기에 집값이 너무 올라, 많은 사람에게 적절한 가격의 주택 구매가 힘들어진 이유도 있다.

물류 같은 산업용 부동산도 이제는 하강하고 있다. 물류는 코로나19 이후, 수요 증가와 임대료 상승이 역사적 기록을 뛰어넘었었다. 지금 미국과 한국의 전자상거래는 모두 코로나 기간 중 물리적 소매업으로부터 뺏어온 시장 점유율 중 일부를 되돌려주고 있다. 아마존도 다수의 완료된 물류창고의 사용을 연기하거나 전대하고 있다.

그러나 양호한 입지의 고품질 물류시설에 대한 수요는 여전히 확실하다. 투자자들은 이러한 우량 부동산을 여전히 선호한다. 전체적으로 물류 부동산 인기는 예전보다 덜하다. 하지만 ULI 인기 부동산 장르에서 물류는 여전히 상위권을 차지하고 있다. 장기적으로는 산업용 시장은 견고하지만, 지금 단기간으로는 공급과잉이다. 이를 인식하는 것 자체가 중요하다.

지금 모든 부동산 부문이 평균으로 회귀하고 있다. 각 부문이 정상 수준을 향해 하락하거나 상승하는 시기다. 레저 호텔 시장은 상승 중이며, 그동안 위기였던 물리적 소매 부문도 이 시점까지 살아남았다면 미래 전망이 좋아 보인다.

부동산 투자 수익도 재설정되고 있다. 코로나19 발생 이후 주택과 물류 부동산 수익은 비정상적으로 높았다. 그 배경에는 강한 부동산 펀더멘털, 투자자 집중, 초저금리, 미국 연방정부의 3차례 경기부양 지출 등이 있었다. 올 중반까지 지난 4분기 동안 미국 부동산투자신탁 위원회(NCRIEF)의 부동산지수(NPI)를 보면, 기관투자 부동산의 총수익률이 20% 이상으로 치솟았다. 20년 평균의 거의 3배다. 그러나 ULI는 내년도 총수익률이 3.8%까지 하락하다가 내후년 7%로 회복할 것이라고 전망한다. 즉, 정상적인 수익률로 되돌아간다는 의미다.

지난 10년 동안은 저금리 시대였다. 그러나 올 들어 미국 연준이 역사적 수준으로 금리를 올리면서 자산 취득과 개발 비용이 증가하여 레버리지 수익이 감소하고 있다. 당분간의 감속은 정상화로 가는 과정이다. 그러다 보면 바닥을 치고 다시 역사적 평균 성장궤도에 다시 재진입하게 된다.