연준 “모기지 금리 급등에 미국 주택 가격 최대 20% 폭락 위험”

댈러스 연은 이코노미스트 보고서 발간
“팬데믹 기간 집값 급격히 올라”
30년 모기지 금리, 7% 웃돌며 20년래 최고 수준
기존주택 판매, 15년래 최장 기간 감소세

▲미국의 한 주택 앞에 지난달 19일 판매 공고가 붙어있다. 워싱턴D.C.(미국)/신화뉴시스

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 자국 주택시장 침체를 경고했다. 15일(현지시간) 블룸버그통신에 따르면 엔리케 마르티네스-가르시아 댈러스 연방준비은행(연은) 이코노미스트는 연준의 가파른 기준금리 인상이 주택담보대출(모기지) 금리 급등으로 이어지면서 향후 미국 주택 가격이 최대 20% 폭락할 수 있다는 전망을 담은 보고서를 연은 홈페이지에 게재했다.

마르티네스-가르시아 이코노미스트는 “미국 주택 가격은 2013년 1분기부터 올해 2분기까지 94.5% 상승했다”며 “상승 폭은 1998년 1분기부터 2007년 2분기까지 있었던 주택 붐 당시보다 훨씬 크다”고 분석했다. 이어 “집값은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(전염병 대유행)이 시작된 2020년 1분기부터 2022년 2분기까지 특히 가파르게 올랐다”고 지적했다.

그러나 인플레이션을 잡기 위한 연준의 공격적인 금리 인상에 시장 분위기는 180도 바뀌었다. 연준은 40년 만에 최고치를 기록 중인 인플레이션을 완화하기 위해 올해 들어서 금리를 3.75%포인트(p) 인상했다. 이는 모기지 금리도 20년 만에 최고 수준으로 끌어올렸다.

지난해 말 3%를 조금 넘던 30년 모기지 금리는 지난달 말에 이어 지난주 다시 7%를 돌파했다. 2주 전 주춤하면서 6%대로 떨어졌지만, 연준 위원들이 긴축을 계속하겠다는 뜻을 내비치자 재차 올랐다.

▲미국 기존주택 판매 추이. 단위 1000채. 9월 471만 채. 출처 트레이딩이코노믹스

마르티네스-가르시아 이코노미스트는 “이 같은 질서의 붕괴는 연준이 인플레이션을 통제하기 위해 기준금리를 급격하게 인상함에 따라 경기침체를 피하려는 구매자 능력에 부담을 줄 것”이라며 “비관적 시나리오에 따르면 현재 집값은 15~20% 후퇴하고 인플레이션을 조정한 실질 소비지출은 0.5~0.7% 줄어들 수 있다”고 예측했다.

또 “실질 소득에서 모기지 지출이 차지하는 비중은 지난 3개월 새 평균인 3.9%에서 6% 이상으로 늘어날 것”이라며 “이 같은 부정적인 자산 효과는 주택 수요를 더 억제하고 가격 조정을 심화할 것”이라고 짚었다. 그러면서 “코로나19 시대 주택시장 붐은 거품이 됐다”고 경고했다.

프레디맥에 따르면 30년 모기지를 이용한 주택 구매자는 지난해 9월만 해도 매달 1187달러(약 158만 원)를 상환해야 했지만, 현재는 2065달러를 갚아야 한다.

프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “부동산 시장은 경제 부문에서 가장 금리에 민감한 영역”이라며 “주택 구매자에게 미치는 영향은 계속 커지고 있다”고 설명했다. 이어 “주택 판매가 많이 감소했으며 상황은 연말이 가까워짐에 따라 개선되지 않을 것”이라고 전망했다.

전미부동산중개인협회(NAR)가 집계한 미국 기존주택 판매는 9월까지 8개월 연속 줄어들면서 서브프라임 모기지 붕괴 당시인 2007년 10월 이후 최장 기간 감소세를 기록했다.