주담대 ‘15억 초과’ 금지 규제 완화해도…“부동산 시장 심폐소생 어렵다”

15억 초과 아파트, 전국 1.3% 수준
총부채원리금비율(DSR)·고금리 문턱 여전
역대 최저 수준 거래량 반등 어려워

(이투데이DB)

정부가 거래 절벽에 빠진 부동산 시장을 살리기 위해 규제 완화 카드를 만지작거리고 있다. 당장 ‘15억 원 초과’ 주택에 대한 담보대출 규제 완화 시행 가능성이 점쳐진다. 서울 아파트값이 14주 연속 하락하고, 낙폭도 지난 2019년 1월 수준으로 확대하면서 전국으로 시장 침체 분위기가 확산하고 있기 때문이다.

다만, ‘15억 원’ 대출 규제 문턱을 걷어내더라도, 곧장 시장 반등은 어렵다는 의견이 나온다. 여전히 총부채원리금비율(DSR) 규제가 계속되고 있고, 한국은행의 네 차례 연속 금리 인상으로 대출금리 고공행진이 이어지는 만큼 대출 규제 완화가 거래량 증가로 이어지긴 힘들다는 것이다.

5일 정부와 부동산 업계에 따르면, 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부는 추석 이후 부동산관계장관회의를 열고 시세 15억 원 초과 아파트 대출 금지 규제를 해제하는 방안을 논의할 전망이다. 정부는 “방향성이야 맞지만 당분간 쉽지 않은 과제”라며 대출 규제 완화 가능성을 열어뒀다. 해당 규제는 지난 2019년 12‧16 부동산 대책 때 도입됐다. 당시 강남을 중심으로 아파트값이 장기간 상승하자 시가 15억 원 초과 아파트를 담보한 주택담보대출을 전면 금지했다.

하지만, ‘15억 원’ 규제 대못이 뽑혀도 이미 ‘거래 멸종’ 수준으로 치달은 시장이 반전하긴 어렵다는 전망이다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “집값이 오른다는 기대감이 있으면 앞다퉈 대출을 받겠지만, 지금은 대출을 떠나서 자금 여력이 있는 사람도 매매에 뛰어들지 않을 정도로 시장 심리가 식었다”고 했다.

네 차례 연속 오른 기준금리도 문제다. 김 소장은 “만약 저금리 상황이라면 이번 조치가 큰 효과를 발휘했겠지만, 지금은 대출금리가 5%대로 치솟아 돈을 빌려도 이자 부담이 지난해의 두 배 이상”이라고 지적했다.

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지. (신태현 기자 holjjak@)

실제로 금리 인상이 본격적으로 시작된 올해 들어 주택담보대출과 가계대출 금리는 가파르게 오르고 있다. 한국은행 집계에 따르면, 지난 7월 기준 주택담보대출 평균 금리는 4.16%로 지난 1월 3.85%보다 0.31%포인트(p) 올랐다. 신용대출까지 포함한 가계대출 금리는 같은 기간 3.91%에서 4.52%까지 상승했다.

금리가 오르고 집값 하락이 본격화하자 올해 가계대출은 계속 줄어들었다. 국내 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협) 가계대출 총액은 지난해 말 708조1000억 원에서 지난달 696조2000억 원으로 12조9000억 원 감소했다.

아울러 전국 아파트 가운데 ‘15억 원’ 초과 아파트의 비중이 1%대로 소수인 만큼 전국 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 관측도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 3년 동안 시가 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 전국 기준으로 1.3%, 수도권 2.9% 수준”이라며 “규제가 풀리면 서울 내 고가 아파트 밀집 지역은 수혜를 보겠지만, DSR 규제가 여전히 적용되고 있고 매수 위축세가 계속돼 거래량 증가나 가격 상승효과는 제한적일 것”이라고 내다봤다.