[곽노성의 글로벌 인사이트] 신(新)정부 ‘유능’한 경제정책의 기준: 부동산시장과 주거 안정

동국대 명예교수(경제학), 전 한국국제통상학회장

현 정권의 몰락 이유로 부동산정책 실패를 꼽는 사람들이 많다. 정책 실패는 시장에 무지한 인사들의 등용과 이념 중심으로 똘똘 뭉친 일부 586세대의, 그들만의 ‘한판 놀음’이 원인이었다는 평가다. 정부의 ‘무능’은 강남에 부동산을 가진 사람에게는 세금폭탄으로, 2030세대의 내 집 갖기를 원하는 사람에게는 영끌로, 이마저 못하는 이들에게 낙망을 안겨 주었다. 합계출산율은 0.84로 세계 최저 수준을 기록하였다.

정부 정책의 ‘유능’은 정책 대상이 되는 경제현상의 정확한 분석을 토대로 이를 효과적으로 시행하기 위한 접근방법을 파악하고 이를 시행할 때 평가받게 된다. 지난 정부의 부동산정책 실패는 정책목표의 선정과 이를 달성하기 위한 정책수단을 잘못 선택한 데 있다고 본다. 주택 공급을 통한 국민의 주거안정이라는 근본적인 목표를 도외시하고 부동산 투기세력을 잡고 다주택 보유자를 범죄인 취급하여 이들에 대한 중과세로 시장을 잡겠다는 발상은 실패할 수밖에 없다.

우리 경제에서 부동산, 특히 주택은 장기적인 투자 대상으로서뿐만 아니라 ‘부존효과(endowment effect)’가 큰 감정적 애착을 지닌 자산으로 평가된다. 그만큼 내 집을 가지겠다는 열망이 큰 자산으로 저량(stock)이 단기적으로 고정되어 있다. 임대시장의 경우에도 내 집을 가지기 전 대기수요로 임시적 주거용인 경우가 많다. 또 하나의 특징은 인구 감소에도 불구하고 젊은 세대들의 독립적인 생활 요구와 고품격 생활 수요로 인해 주택 수요가 줄지 않고 고급화되고 있다는 것이다. 부동산정책은 이러한 자산으로서의 부동산의 특성과 수요구조를 고려하여 정책목표로서 전 국민 주거 안정이라는 목표를 추진해야 한다. 정책은 정해진 목표를 ‘직접’ 공략하는 수단을 찾아 시행할 때 부작용이 최소화되고 효과를 발휘한다. 연령대별, 자산규모별 수요구조를 파악하여 막힌 곳을 뚫어주는 문제해결 접근을 시행할 때 정책은 효과를 발휘하게 된다.

주거 안정을 위해 정부가 할 수 있는 정책, 즉 통제변수로는 주택 공급의 확대와 과세(tax) 조정이 있다. 공급 확대를 위한 방안으로 도심 용적률의 조정과 재개발·재건축 규제 완화 및 신도시 개발이 거론되고 있다. 이러한 조치들이 본격적으로 시행되는 모습을 보일 때 공급 확대의 ‘신호’(signal)가 되어 가격을 안정시킬 수 있게 된다. 이와 동시에 기존에 ‘영끌’로 자금을 투입한 세대의 금리 인상에 의한 충격을 완화하기 위한 조치가 필요하다. 코로나19의 공급망 충격에 이어 우크라이나 사태로 인한 초유의 인플레이션 압력으로 금리 인상이 불가피한 상황에서 이들의 경착륙은 우리 경제를 또 다른 위기로 몰아갈 수 있기 때문이다. 2009년 미국발 비우량고객 주택담보대출(sub-prime mortgage) 사태에 따른 가계의 몰락은 남의 일이 아니다. 주택담보대출 금리가 곧 7%대를 돌파할 것이라는 전망이다. 금리 인상으로 인한 가계 몰락 방지를 위해 대출의 고정금리 전환 등의 대책을 동시에 추진할 필요가 있다.

단기적인 주택공급 확대를 위해서는 부동산시장의 유동화가 필수적이다. 다주택 보유자들이 집을 내놓을 수 있도록 보유세를 인상하고, 양도세를 인하하여 거래를 활성화할 필요가 있다. 부동산은 한정된 국토와 유용한 주택수의 제한으로 공급이 한정적인 반면, 수요는 필수재 성격을 지닌 ‘공유재(common pool goods)’적 특성이 강하다. 국토의 많은 부분이 해수면 이하이며 댐을 쌓아 토지를 보존하고 있는 네덜란드의 경우 전 국민의 주거 안정을 위해 오래전부터 물가상승률을 반영하여 임대료 인상에 제한을 두고 있다. 자가를 갖기 위한 단기적인 임대가 주를 이루고 있는 우리 현실에 비추어 현행의 임대차 3법의 조정·시행을 통해 활용률을 높일 필요가 있다. 정부정책의 효과는 주택수요자인 국민들의 ‘기대’(expectation)에 의해 결정된다. 무엇이 국민들의 기대를 형성하는 요인들인지, 국민들이 불안해하는 요인은 무엇인지를 파악하고 이에 따른 정책을 시행할 때 신정부의 부동산정책이 ‘유능’했다는 평가를 받을 것이다.