물가 상승과 부동산, 그리고 리츠

▲미국 리츠 성과 테이블 자료=대신증권

대신증권은 18일 “부동산은 물가상승에 대해 효과적인 헤지 수단이 될 수 있다는 투자자들의 믿음은 부동산 투자에 대한 투자 선호도를 높이는 요인이다”고 밝혔다.

대신증권은 “최근 들어 예상보다 높은 물가상승률과 인플레이션에 대한 우려로 다시금 헤지 수단으로 부동산 자산이 입에 오르내리고 있다”면서 “부동산 자산을 통해 투자자가 얻을 수 있는 수익은 크게 두 가지인데 임대 수익과 매각 수익이다”고 설명했다.

대신증권에 따르면 임대 수익의 관건은 임대 계약 조건이다. 임대 수익이라는 것은 어디까지나 임대인과 임차인의 계약에 좌우되며, 정액·장기 계약을 한다면, 물가 상승을 반응하지 못하는 구조다. 매각 수익의 관건은 두 가지인데 하나는 매입을 할 수 있는 여력과 대체 비용이다. 매입 여력은 유동성을 비롯한 다양한 요인으로 구성되고 대체 비용은 토지비와 건축비다. 물가 상승은 대체 비용을 높인다.

MIT 경제학 교수인 윌리엄 휘턴(William Wheaton)이 CBRE에 게재한 보고서에 따르면 1978년부터 2016년까지 30여 년간의 수익률 분석 시 CPI 상승을 가장 잘 헤지 할 수 있는 자산은 리테일 섹터였으며, 다음이 주거와 산업 섹터로 나타났고 오피스 자산은 상대적으로 헤지 기능이 떨어지는 것으로 나타났다. 리테일 섹터는 임대 수입 부분을 통해 CPI를 헤지 하지만 주거 섹터의 경우 임대 수익이 아닌 자산 가치 상승으로 물가 상승을 헤지 하는 것으로 나타났다.

같은 데이터로 올해 1분기까지 상관분석을 해보면 CPI 대비 헤지 기능이 가장 우수한 부동산 자산은 실물 부동산에서는 주거, 리테일, 호텔, 산업, 오피스 순으로 나타났으며, 자산별로는 부동산, 리츠, 주식 순으로 나타났다(부동산은 NCREIF 지수, 리츠는 FTSE NAREIT 지수 사용, 주식은 S&P 500 인덱스 사용).

대신증권은 “주거 섹터의 견고한 헤지 기능은 학계에서도 충분히 검증된 결과이기도 하다. 리테일 섹터의 CPI 헤지 기능은 CPI 연동 임대 계약 조건에서 기인한 것으로 분석된다”면서 “높은 물가상승률이 기저 효과에 의한 일시적인 현상이라 하더라도 물가상승을 헤지 할 수 있는 투자자산으로서 리츠에 대한투자 선호도가 높아지는 현상이 발생할 수 있다”고 지적했다.

이어 “실물 부동산 시장에서의 섹터 별 물가 상승 헤지 기능과 리츠와 주식의 헤지 기능을 살펴봤을 때 리츠 시장 내 주거나 리테일 섹터가 주식 시장 내에서 부동산과 관련되어 있으면서 물가 상승에 대응할 수 있는 투자 대상이 될 수 있다”고 덧붙였다. 관련된 리츠로 주거에서는 단독 주택 리츠인 인비테이션홈즈(INVH US), 아메리칸 홈4렌트(AMH US), 리테일에서는 지역 몰 리츠인 사이먼 프로퍼티(SPGUS), 쇼핑센터 리츠인 리젠시 센터(REG US)가 있다.